如果盘点2010年的十大流行语，有两个词可能入选——“纠结”和“给力”。而这两个词也庶几可以概括2010年房地产的政策调控和市场表现。

　　先看政策调控。两轮调控政策的出台，对于政府而言，应该是不得已而为之的。其核心原因是房地产作为经济问题和民生问题的双重属性之间的矛盾。限购令的出台，已经让舆论对政府产生去市场经济化的风评。即使如此，政府的决心和态度仍然显得义无反顾。与2008年的区别是，地方各级政府在本次自上而下的调控中的表现，基本上是积极配合而非消极抵抗。房价上涨过快是现象，流动性过剩是本质。开发企业的追逐利润是天性，地方政府的土地财政是现实。

　　再看市场表现。近几年的政策调控及其调控结果已经让开发企业产生了抗药性。中国房地产市场的波动周期已经不是以年度为单位，而是以季度为特点了。消费者则在一次次的降价预期中看到的是房价上涨的结果。尽管消费者可以用观望的态度和行为让开发商进退维谷，首鼠两端，但最终的博弈结果是，消费者旺盛的刚性需求和防通胀心理一起给力，冲破了买卖双方的僵持局面。

　　未来会如何？从政策面看，保障房的上市量和推出力度来势凶猛。一年1000万套保障房不仅会挤压商品房的市场空间，还会造成50%-70%左右的土地资源与商品房开发无关。从年底土地市场的溢价成交和新的地王再次逆市出现，可以反映出开发商群体对于未来土地资源紧缩的预期心理。

　　从市场面看，今年的两次调控，并不能阻挡大部分开发商销售业绩的增长，万科提前冲千亿的个案昭示了市场强大的购买力和开发商在资金回笼手段上的灵活。只要开发商愿意在价格上随行就市，给力的消费者就会随时配合。值得注意的是，保障房的上市量随着时间的推移会逐渐加大，商品房的市场空间会受到挤压。

　　但政策对于开发商仍然越来越不利。货币政策从积极转向稳健，加之对于预售款的严格监管，对于境外热钱的全力狙击，资金紧张将成为2011年开发企业最值得关注的问题。

　　心态影响结局。对待僵持的局面和不确定的未来一般会有两种心态，悲观和乐观。

　　乐观者认为，2011年的房地产市场中，支持房价抗跌的市场要素并未发生根本性变化，不动产投资仍然是消费者抵抗通胀和增加财产性收入的唯一选择。市场的力量不会让市场按照政府的主观意愿去发展。市场的无形之手终究会起决定性作用。

　　悲观者判断，短期的调控手段有长期使用之趋势。未来三年的调控从紧的局面不会改变。土地资源、资金渠道等对于开发商最重要的生产要素将越来越难以获得，从决定价格的供给和需求两方面看，需求在不断被压缩，供给在增大。

　　对于消费者而言，现在是千军万马去挤商品房市场的独木桥，自然会出现提前和超前消费，而未来保障房大量上市，可能会分流一部分消费者去保障房市场。“人人有住房”的集体意识将向“人人有房住”的现实选择转变。

　　悲观和乐观除了与性格和经验有关，更重要的取决于实力。在悲观与乐观之上，是平常心。尽管我们知道，真正能保持宠辱不惊的平常心者基本接近佛的状态。