谢逸枫：开发商如何度过房地产金融“紧箍咒”
房地产金融“紧缩” 开发商如何找钱？
引语：最严厉调控已一年半,地产业到底差钱不差钱？资金和土地是房地产行业发展的两大命脉。近年来，大量资金涌入房地产业，成为快速推高地价房价的重要原因。扼住汹涌的资金，就有可能扼住飞涨的房价——在这样的逻辑下，紧收房地产企业的信贷资金和融资渠道，成为本轮房地产调控的一大特点。最严厉的房地产调控持续了一年半，房地产企业资金不断趋紧，但企业尚未出现大规模的经营困难，房价也没有如人所愿地出现明显下降。房地产业到底差钱不差钱？
国家统计局消息，1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。 其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%。7月份，全国房地产开发景气指数为101.50。
一.银监会的紧箍咒 开发商遭遇资金瓶颈
国家统计局消息，1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。 其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%。7月份，全国房地产开发景气指数为101.50。
一.银监会的紧箍咒 开发商遭遇资金瓶颈
随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。在资金链受到威胁的情况下打折促销或将提前到来。与几个月前相比，目前的形势更加严峻，一方面海外融资难度加大，另一方面政府加强了对信托市场融资的监管。银监会上个月表示，将密切监控房地产信托活动。此前，由于银行收紧了对房地产行业的贷款，越来越多的开发商转向信托公司寻求资金。由于担心不受控制的房地产信托活动会对金融系统构成新的威胁，特别是在房价走软之际。
有消息称监管部门已下令拥有大量房地产投资组合的部分信托公司停止房地产融资操作。标准普尔6月份曾预计，到明年6月份房价将回调10%，目前这一预期仍未改变。未来12个月会有大量再融资债券到期的房地产开发商很容易受到冲击。 一方面，销售不振导致资金回笼困难；另一方面，银行紧缩贷款及证监会对上市融资、增发、配股等进行严控。眼下，国内房企正受到资金链两头的不断挤压，降价的日子还有多远？
目前来看，开发商们仍在到处“跑钱”死撑，光是十大房企，上半年融资总额就已近千亿。市场格局正在发生微妙变化，下半年房价或跌一成。日前，来自上海易居房地产研究院最新报告称，截至今年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增长约18%左右。楼市整体库存继续增加，其中北京、上海、深圳、杭州等热点城市的库存消化期在10个月左右。相比一线城市，二线城市也面临同样问题。
今年上半年，杭州、武汉、长沙、郑州新建商品房总库存量达到1127万平米。预计由于上半年许多住宅项目推迟上市，不排除下半年多数城市的楼市总库存还将呈上涨趋势。库存量大幅攀升意味着资金回笼减缓，雪上加霜的是，银行信贷政策收紧，房企面临越来越紧缺的资金问题，为此，通过海外发行债券、票据、股权融资及依靠国内房地产信托基金等方式成为越来越多房企的选择。据中国指数研究院的统计数据，上半年，64家房企总融资额超1484亿元。排在融资额前十位的房企融资已达919.88亿元，其中世茂以246.25亿元位居榜首。
另有报道称，香港华夏标准资信评估有限公司近日发布的一份“2011华夏标准财信榜”显示，目前房企财务状况普遍不理想。包括万科、招商地产、保利地产、金融街、万通地产等至少26家房企财务状况均属于BBB级，表示“公司财务整体状况一般，值得关注，其经营和盈利水平会受不确定性因素的影响。”此外，北辰实业的财务状况为BB级，而绿景地产、国兴地产等两家房企财务状况掉入B级。
房地产企业的融资在经历了2010年的一路下滑以后，在2011年上半年出现止跌回升的态势。2011年前两个月到达2010年初以来的低点，前三个月升至18.6%，前四个月出现小幅回跌至17.4%后，前五个月升至18.5%，前六个月又升至21.6%。房地产企业融资的止跌回暖，对于一定要把过快增长房价降下来的中央政府而言，无疑是一个不好的信号。
房地产企业的融资在经历了2010年的一路下滑以后，在2011年上半年出现止跌回升的态势。2011年前两个月到达2010年初以来的低点，前三个月升至18.6%，前四个月出现小幅回跌至17.4%后，前五个月升至18.5%，前六个月又升至21.6%。房地产企业融资的止跌回暖，对于一定要把过快增长房价降下来的中央政府而言，无疑是一个不好的信号。
从房地产企业的投资走势看，2010年的绝大多数月份里，基本上处于上升通道，而2010年上半年的增速稍微出现减缓的迹象，但仍然在较高位行走，2011年前个两月是35.2%，前三个月小幅下降到34.1%，前四个月、前五个月又回升至34.1%、34.3%，前六个月有出现小幅回落。上半年的走势表明，房地产业投资依然在高位上徘徊。这样一种走势，当然也是决策者不太愿意看到的。
房地产业投融资走势的组合或许可以告诉我们更多有价值的信息。首先，2010年初以来，房地产企业融资增速的持续下降，并没有遏制房地产企业投资一路高歌的势头，在2010年中的绝大多数时间里，融资的一路下行和投资的一路上行形成明显的对比。究其原因，首先可能是由于2009年以来的投资惯性使然，还可能是房地产企业的融资中的相当一部分在统计上有遗漏或无法统计，致使房地产企业不差钱。其次，2010年房地产企业投融资的反向而行与2008年形成明显反差。2007年底，为抑制房地产业的过热态势，中央推出少有的双紧缩政策，2008年，房地产企业的融资和投资双双应声同向下行，效果如何呢？
就是在2008年底的时候，开发商的资金状况是非常紧张的，因为别的房地产公司财务报表你看不到，就是从上市的房地产公司财务报表来看的话，就2008年底的话，所有中国的开发商几乎无一例外，资金状况都不是特别好。可是全球的金融危机救了中国的开发商，到了2009年初的时候，其拖欠银行的贷款，银行全都准予延期，欠政府的钱（即购买地的出让金）说是先别付，所以一下就把开发商救过来。救过来以后，2009年全国的销售额就突破了3万亿元，2010年突破了5.25万亿元，这都是天文数字。(保障房落实是房产休克疗法关键)。
如果没有全球性金融经济危机的冲击，或者在冲击面前，中央政府不但不出手救市，反而借此加速对房地产降温的步伐，给中国房地产业降温的政策效果或许是可期的。如果说2010年房地产企业融资的持续减速，终于在年底对房地产企业的热度难减的持续大举投资开始产生降温效果，那么2011年初以来，房地产业融资的止跌回升，则如同给正在打喷嚏的房地产业递上了一杯热茶，托住了房地产企业投资的下滑趋势。
2008年底，几近休克的房地产业在2009年可以歇斯底里地一路狂奔，目前有趋于回升的各路资金支持，本来就处在高位的房地产业的投资，在接下来的时间里不太可能突然出现萎缩的走势，由此，对房地产业的资金闸门还应该进一步收紧，除非政策的本意与其标榜的意思相左。房地产融资跟商品房价格的同向行走的特点更为明显，特别是2010年以来，房地产业投资逆政策调控一路上行，而房地产业融资跟商品房价格则表现出相反的一路下行的态势，虽然商品房价格的下行走势没有房地产业融资陡峭，但下行走势依然清晰可见，转到2011年，两个指标的同向走势依然可辨，即都表现出止跌回升的态势。这说明，降商品房的价格，与其对房地产业的投资降温还不如从收缩房地产业的钱路切入。
二.自有资金与外资 成为开发商最后一根稻草
房地产业投融资走势的组合或许可以告诉我们更多有价值的信息。首先，2010年初以来，房地产企业融资增速的持续下降，并没有遏制房地产企业投资一路高歌的势头，在2010年中的绝大多数时间里，融资的一路下行和投资的一路上行形成明显的对比。究其原因，首先可能是由于2009年以来的投资惯性使然，还可能是房地产企业的融资中的相当一部分在统计上有遗漏或无法统计，致使房地产企业不差钱。其次，2010年房地产企业投融资的反向而行与2008年形成明显反差。2007年底，为抑制房地产业的过热态势，中央推出少有的双紧缩政策，2008年，房地产企业的融资和投资双双应声同向下行，效果如何呢？
就是在2008年底的时候，开发商的资金状况是非常紧张的，因为别的房地产公司财务报表你看不到，就是从上市的房地产公司财务报表来看的话，就2008年底的话，所有中国的开发商几乎无一例外，资金状况都不是特别好。可是全球的金融危机救了中国的开发商，到了2009年初的时候，其拖欠银行的贷款，银行全都准予延期，欠政府的钱（即购买地的出让金）说是先别付，所以一下就把开发商救过来。救过来以后，2009年全国的销售额就突破了3万亿元，2010年突破了5.25万亿元，这都是天文数字。(保障房落实是房产休克疗法关键)。
如果没有全球性金融经济危机的冲击，或者在冲击面前，中央政府不但不出手救市，反而借此加速对房地产降温的步伐，给中国房地产业降温的政策效果或许是可期的。如果说2010年房地产企业融资的持续减速，终于在年底对房地产企业的热度难减的持续大举投资开始产生降温效果，那么2011年初以来，房地产业融资的止跌回升，则如同给正在打喷嚏的房地产业递上了一杯热茶，托住了房地产企业投资的下滑趋势。
2008年底，几近休克的房地产业在2009年可以歇斯底里地一路狂奔，目前有趋于回升的各路资金支持，本来就处在高位的房地产业的投资，在接下来的时间里不太可能突然出现萎缩的走势，由此，对房地产业的资金闸门还应该进一步收紧，除非政策的本意与其标榜的意思相左。房地产融资跟商品房价格的同向行走的特点更为明显，特别是2010年以来，房地产业投资逆政策调控一路上行，而房地产业融资跟商品房价格则表现出相反的一路下行的态势，虽然商品房价格的下行走势没有房地产业融资陡峭，但下行走势依然清晰可见，转到2011年，两个指标的同向走势依然可辨，即都表现出止跌回升的态势。这说明，降商品房的价格，与其对房地产业的投资降温还不如从收缩房地产业的钱路切入。
二.自有资金与外资 成为开发商最后一根稻草
按照国家统计局的口径，目前中国房地产企业的资金来源大致由六部分构成，即国内贷款、自筹资金、利用外资、定金及预收款（包括个人按揭贷款及其他）、各项应付款和工程款。由于前四项占比据绝对优势，这里仅考察这四项，又由于个人按揭贷款是一个颇为敏感的变量，单独从定金及预收款中提出并列为一个指标,开发商主要融资渠道有5个。
在2011年上半年房地产企业融资止跌回升的态势中，贡献较大的两个渠道是自筹资金和利用外资。其中，利用外资从2010年6月开始，累计同比增长率稳步攀升，从6月份的2.8%上升至年底的66%，进入2011年后，经过几个月的调整，6月份又攀升至75.5%。再如自筹资金在进入2011年后节节攀升，前五个月中，每个月的累计同比增长率分别是21.4%、27.2%、27.2%、30.9%和32.7%。
与此相反，国内贷款和个人按揭贷款的累计同比增长率自2010年初以来基本上处于下滑通道，2011年以来，下滑态势依然不改，如个人按揭贷款在前6月的累计同比增长率分别是，1～2月：-11.3%；1～3月：-5.3%；1～4月：-6.8%；1～5月：-8%；1～6月：-7.9%。国内贷款前五个月的累计同比增长率分别是7.7%、4.4%、5.4%、4.6%，1～6月份则出现了近2个百分点的回升，但与年初的7.7%相比还是一种下滑趋势。由此，2011年初以来，房地产企业资金来源止跌回升的主要动力来自自筹资金和外资的支援。
还有一个值得注意的特点是，在2011年6月份，上述五个指标的累计同比增长率均出现了上扬现象，定金及预收款从1～5月份的23.3%上升到1～6月份的26.9%，升幅超过3个百分点，国内贷款的升幅则是2.2个百分点，自筹资金则是从30.9%升至32.7%，利用外资则从57.3%升至75.5%，升幅近20个百分点，只有个人按揭贷款的升幅仅为0.1%。这说明，房地产企业资金来源的诸渠道均提升了对房地产业的热情度。这一特点无疑会加大房地产紧缩性调控的压力。
今年上半年，全国房企国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005-2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款增长却大幅降低情况下，企业的资金压力可想而知。上半年银行贷款在所占资金来源中仅仅占到17.13%，为近年来最低。于是，房企唯有求助于海外发行债券、票据、股权融资及依靠国内房地产信托基金等方式。
数据显示，据统计，今年上半年，中国房企海外融资已超过1000亿元，几乎为去年全年的2倍；此外，全国总共募集房地产基金7只，募集总额为11.33亿美元，另募集到一只规模32.49亿美元主要投向房地产行业的夹层基金（一种提供介于股权与债权之间的资金的基金），为此，上半年房地产私募基金的资金募集总量已大大超过去年全年18.59亿美元的规模。
资金链收紧，开发商促销回流资金。在“限购”从严和销售回款不畅的情况下，开发商的资金链正进一步趋紧。8月9日，国家统计局发布的数据显示，今年前7个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1.93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。未来调控政策将继续从紧，开发商的资金链会面临更加严峻的挑战。在传统的"金九银十"将至，预计开发商会进一步调整策略，加强销售回款，房价可能有一定幅度地回落。降价促销是目前房地产商最好的回款方式，但业内一位不愿具名的开发商却感叹，对于很多企业来说，宁愿选择便宜点卖给同行，也不愿考虑降价销售。
如果降价幅度太大，已购房客户很可能要求“退房”，这对整个行业的影响会非常恶劣。在2006年、2008年的两轮楼市调控过程中，北京、上海都有开发商大幅降价，从而出现业主“退房”风波。在本轮调控中，有实力的开发商通常是将老楼盘搁置，力推新盘低价销售。“进入三四季度，大型开发商还是要用销量换业绩，因此在9、10月份的传统销售旺季，预计开发商会打起价格战，不过，这只是销售策略，房价大幅跳水的可能性并不大。
今年以来，由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。仅6月，上海土地市场企业联合拿地占到了50%以上。富力地产则通过联合拿地，将北京、上海、天津等一线城市地价总额超过百亿的地块收入囊中。万科也与保利、中粮以及一些地方的开发商组成联合体，在各地拿地。说明房企资金紧张,现有资金够生存，不够发展。
造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑。以北京为例，7月北京新上市期房住宅签约率仅为7.1%，创近4个月新低。低迷的成交量导致企业资金回笼放慢，大量资金被“套”在项目上。另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。不少开发商表示，从去年下半年起，从银行“几乎贷不到钱”。此外，房地产企业直接融资的大门也已几乎关闭。Wind资讯的统计数据显示，2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年的12.9%。
相比而言，一线房企与中小房企资金状况也出现了分化。一线房企凭借良好的品牌知名度，以中小户型为主的产品结构和以二、三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢市场大势，贷款、融资也相对容易。相比之下，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。上半年，房地产企业的业绩出现分化，资金状况差别也比较大。大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。
三.市场不缺钱 只缺房地产金融工具
与此相反，国内贷款和个人按揭贷款的累计同比增长率自2010年初以来基本上处于下滑通道，2011年以来，下滑态势依然不改，如个人按揭贷款在前6月的累计同比增长率分别是，1～2月：-11.3%；1～3月：-5.3%；1～4月：-6.8%；1～5月：-8%；1～6月：-7.9%。国内贷款前五个月的累计同比增长率分别是7.7%、4.4%、5.4%、4.6%，1～6月份则出现了近2个百分点的回升，但与年初的7.7%相比还是一种下滑趋势。由此，2011年初以来，房地产企业资金来源止跌回升的主要动力来自自筹资金和外资的支援。
还有一个值得注意的特点是，在2011年6月份，上述五个指标的累计同比增长率均出现了上扬现象，定金及预收款从1～5月份的23.3%上升到1～6月份的26.9%，升幅超过3个百分点，国内贷款的升幅则是2.2个百分点，自筹资金则是从30.9%升至32.7%，利用外资则从57.3%升至75.5%，升幅近20个百分点，只有个人按揭贷款的升幅仅为0.1%。这说明，房地产企业资金来源的诸渠道均提升了对房地产业的热情度。这一特点无疑会加大房地产紧缩性调控的压力。
今年上半年，全国房企国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005-2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款增长却大幅降低情况下，企业的资金压力可想而知。上半年银行贷款在所占资金来源中仅仅占到17.13%，为近年来最低。于是，房企唯有求助于海外发行债券、票据、股权融资及依靠国内房地产信托基金等方式。
数据显示，据统计，今年上半年，中国房企海外融资已超过1000亿元，几乎为去年全年的2倍；此外，全国总共募集房地产基金7只，募集总额为11.33亿美元，另募集到一只规模32.49亿美元主要投向房地产行业的夹层基金（一种提供介于股权与债权之间的资金的基金），为此，上半年房地产私募基金的资金募集总量已大大超过去年全年18.59亿美元的规模。
资金链收紧，开发商促销回流资金。在“限购”从严和销售回款不畅的情况下，开发商的资金链正进一步趋紧。8月9日，国家统计局发布的数据显示，今年前7个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1.93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内最高。未来调控政策将继续从紧，开发商的资金链会面临更加严峻的挑战。在传统的"金九银十"将至，预计开发商会进一步调整策略，加强销售回款，房价可能有一定幅度地回落。降价促销是目前房地产商最好的回款方式，但业内一位不愿具名的开发商却感叹，对于很多企业来说，宁愿选择便宜点卖给同行，也不愿考虑降价销售。
如果降价幅度太大，已购房客户很可能要求“退房”，这对整个行业的影响会非常恶劣。在2006年、2008年的两轮楼市调控过程中，北京、上海都有开发商大幅降价，从而出现业主“退房”风波。在本轮调控中，有实力的开发商通常是将老楼盘搁置，力推新盘低价销售。“进入三四季度，大型开发商还是要用销量换业绩，因此在9、10月份的传统销售旺季，预计开发商会打起价格战，不过，这只是销售策略，房价大幅跳水的可能性并不大。
今年以来，由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。仅6月，上海土地市场企业联合拿地占到了50%以上。富力地产则通过联合拿地，将北京、上海、天津等一线城市地价总额超过百亿的地块收入囊中。万科也与保利、中粮以及一些地方的开发商组成联合体，在各地拿地。说明房企资金紧张,现有资金够生存，不够发展。
造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑。以北京为例，7月北京新上市期房住宅签约率仅为7.1%，创近4个月新低。低迷的成交量导致企业资金回笼放慢，大量资金被“套”在项目上。另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。不少开发商表示，从去年下半年起，从银行“几乎贷不到钱”。此外，房地产企业直接融资的大门也已几乎关闭。Wind资讯的统计数据显示，2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年的12.9%。
相比而言，一线房企与中小房企资金状况也出现了分化。一线房企凭借良好的品牌知名度，以中小户型为主的产品结构和以二、三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢市场大势，贷款、融资也相对容易。相比之下，中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。上半年，房地产企业的业绩出现分化，资金状况差别也比较大。大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。
三.市场不缺钱 只缺房地产金融工具
房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。什么是房地产融资,从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）山用的工具和谋取钱物酒食的借口。
房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式。
我国开发商一般长期的融资方式：1.银行贷款。一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。2.房地产信托。信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。3.国内ipo。4.境外ipo 。5.借壳上市。6.上市公司资产置换。7.房地产投资基金。综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。相比之下，很容易就能看出我国大多数房地产融资企业仍然采取银行贷款筹集资金的原因，要想从银行融资，资金申请报告就是关键了。
而目前我国房地产业主要融资渠道，一、银行是资金主通道。目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、 自筹资金及其他资金(主要是定金及 预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。 银行信贷资金贯穿于 土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的 30 个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有 55%的资金直接来自银行系统, 而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按 首付 30%计算,企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有 30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例 将高达70%以上。
房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）山用的工具和谋取钱物酒食的借口。
房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式。
我国开发商一般长期的融资方式：1.银行贷款。一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。2.房地产信托。信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。3.国内ipo。4.境外ipo 。5.借壳上市。6.上市公司资产置换。7.房地产投资基金。综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。相比之下，很容易就能看出我国大多数房地产融资企业仍然采取银行贷款筹集资金的原因，要想从银行融资，资金申请报告就是关键了。
而目前我国房地产业主要融资渠道，一、银行是资金主通道。目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、 自筹资金及其他资金(主要是定金及 预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。 银行信贷资金贯穿于 土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的 30 个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有 55%的资金直接来自银行系统, 而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按 首付 30%计算,企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有 30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例 将高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款 最多不超过房地产总投资 40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家 的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自 2003 年的“121 号文”开始,2004 年 《商业银 行房地产贷款风险管理指引》、2005 年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐 步收紧。
特别是 2007 年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、 压制通胀 压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企 业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。
二、房地产信托是融资创新的首选。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公 司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金 委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进 行相关的房地产投资活动， 信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产 业充分利用，房地产信托发行日益增多。
超高成本几乎是眼下房企寻求融资时共同面对的问题，但真正出资人（信托产品购买者）的收益却远远达不到那么高的水平。在房地产信托融资成本飙升的情况下，房地产信托的平均收益仅仅微升。两者之间的差额犹如喷泄的血液一样流入了吸血乌贼的口中。华智咨询研究报告的数据显示，2010年初房地产信托融资成本在13%~14%左右，2010年下半年上升至17%左右，目前融资成本已达20%左右。财汇提供的数据显示，房地产信托平均收益从2010年1月的8.32%增至2011年5月的9.59%，6月份、7月份的平均收益分别仅为9.63%和9.59%。
当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托 计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些 原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给 房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购 的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金， 在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构。对一些自有资本金不足 35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与 房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到 35%的要求,信托投资公司作为股东获 得投资回报。三是受益权转让信托。即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳 定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者， 实现融资目的，信托收益 来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。
二、房地产信托是融资创新的首选。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公 司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金 委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进 行相关的房地产投资活动， 信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产 业充分利用，房地产信托发行日益增多。
超高成本几乎是眼下房企寻求融资时共同面对的问题，但真正出资人（信托产品购买者）的收益却远远达不到那么高的水平。在房地产信托融资成本飙升的情况下，房地产信托的平均收益仅仅微升。两者之间的差额犹如喷泄的血液一样流入了吸血乌贼的口中。华智咨询研究报告的数据显示，2010年初房地产信托融资成本在13%~14%左右，2010年下半年上升至17%左右，目前融资成本已达20%左右。财汇提供的数据显示，房地产信托平均收益从2010年1月的8.32%增至2011年5月的9.59%，6月份、7月份的平均收益分别仅为9.63%和9.59%。
当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托 计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些 原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给 房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购 的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金， 在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构。对一些自有资本金不足 35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与 房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到 35%的要求,信托投资公司作为股东获 得投资回报。三是受益权转让信托。即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳 定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者， 实现融资目的，信托收益 来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。
不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性 问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是 对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式
三是项目融资。项目融资是为一个特定项目所安排的融资， 贷款人在最初考虑安排贷款时， 以该项目的 现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主 要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身 的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资 采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起 来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目 融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥 有、经营项目和安排有限追索融资。
四、金融租赁。是实际运用较多的模式 金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点， 租赁公司不是向企业直 接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意 义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到 资产设备的同时， 也解决了对资金的需求。
对出租人来说， 在租期内始终持有资产的所有权， 比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较 强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资 金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租 赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留 购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。
目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁， 通常用于产 权型商铺的销售上面， 但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺 的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆 租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。
五、房地产证券化。是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径 目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上 商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨 大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府 对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在 形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制 环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成 熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。
我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委 托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地 产或者房地产抵押贷款投资， 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金 信托投资方式。 美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一， 基金型态有权 益型、 抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。 其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国 REITs 赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场， 在这种条件下， 我 国商业 REITs 的运作模式应主攻权益性投资。
第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产 证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹 资总量均受到遏制， 但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间 接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。 虽然中国在有关的立法、 法规的制定和 操作上一直比较滞后， 但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会。第三是房地产共有持分产 权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式， 是指将产权标的物 委托给银行管理， 投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。 这 是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。
六是上市融资。上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。 直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于 70%的规定使很多企 业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在 75%以上， 因此,通过直接上市的企业数量很少更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而 拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产 企业走上市融资的路子还很艰难。
上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004 年 底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足 0.?5%?。06 年到 07 年国内股市高奏凯歌, 房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90 家(根据 2005年数据, 其中79 家在沪深两市上市和 11家在香港上市 七.海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、 SUN-REF 盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些 海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。
三是项目融资。项目融资是为一个特定项目所安排的融资， 贷款人在最初考虑安排贷款时， 以该项目的 现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主 要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身 的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资 采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起 来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目 融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥 有、经营项目和安排有限追索融资。
四、金融租赁。是实际运用较多的模式 金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点， 租赁公司不是向企业直 接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意 义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到 资产设备的同时， 也解决了对资金的需求。
对出租人来说， 在租期内始终持有资产的所有权， 比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较 强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资 金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租 赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留 购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。
目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁， 通常用于产 权型商铺的销售上面， 但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺 的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆 租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。
五、房地产证券化。是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径 目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上 商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨 大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府 对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在 形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制 环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成 熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。
我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委 托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地 产或者房地产抵押贷款投资， 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金 信托投资方式。 美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一， 基金型态有权 益型、 抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。 其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国 REITs 赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场， 在这种条件下， 我 国商业 REITs 的运作模式应主攻权益性投资。
第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产 证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹 资总量均受到遏制， 但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间 接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。 虽然中国在有关的立法、 法规的制定和 操作上一直比较滞后， 但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会。第三是房地产共有持分产 权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式， 是指将产权标的物 委托给银行管理， 投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。 这 是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。
六是上市融资。上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。 直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于 70%的规定使很多企 业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在 75%以上， 因此,通过直接上市的企业数量很少更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而 拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产 企业走上市融资的路子还很艰难。
上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004 年 底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足 0.?5%?。06 年到 07 年国内股市高奏凯歌, 房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90 家(根据 2005年数据, 其中79 家在沪深两市上市和 11家在香港上市 七.海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、 SUN-REF 盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些 海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。
截至 2006 年 1-11月份累计 统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额 313.6 亿元,同比增长 21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006 年和 2007 年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管 理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接 投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。一是内部融资方式包括：1.企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。
开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。2.预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
二是外部融资的主要渠道和融资工具有：1.上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。2.房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。3.银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
4.房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
5.商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。6.其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
四.房地产金融多元化 是未来发展趋势
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。一是内部融资方式包括：1.企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。
开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。2.预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
二是外部融资的主要渠道和融资工具有：1.上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。2.房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。3.银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
4.房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
5.商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。6.其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
四.房地产金融多元化 是未来发展趋势
未来也许更缺钱，融资渠道继续收紧，二、三线城市限购雪上加霜。更缺钱的日子也许还在后面。房地产信贷从紧的趋势不会改变。银监会主席刘明康近日强调，银行业金融机构要一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。另一方面，由于楼市低迷，房地产企业的经营风险也逐渐增加。已经披露中报的11家房地产企业中，有8家净利润同比下降。在7月底前披露了上半年市场预报的58家上市企业中，也有超过65%的企业预减。现金流状况恶化、资产负债率上升更成为普遍现象。
自去年调控开始，银根收紧，国内增发、配股等资本市场融资渠道全面紧闭，开发商为寻求稳定的资金来源纷纷转向海外融资。上半年房地产企业资金来源中，利用外资438亿元，同比增长75.5%。十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。目前，境外热钱流入我国房地产市场的状况已经引起有关部门注意。对外资和热钱的监管将是未来资金监管可能需要加强的一个方面。显然，外资这一渠道也将渐渐收窄。
在传统融资渠道收缩的情况下，中小开发商近年来转向房地产信托融资。尽管融资成本较高，但依然十分火爆。据相关统计，今年上半年，房地产信托规模达1541 亿元，同比增长119%。房地产信托也受到监管部门的关注。5月，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”；6月底，银监会要求信托公司凡涉及房地产的相关业务都需逐笔报批。这意味着房地产企业能抓住的最后一根稻草——房地产信托也有收紧趋势。上半年支撑房地产企业销售业绩的主力——二、三线城市，也面临着限购政策的压力。7月12日召开的国务院常务会议提出，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”。新一轮限购名单正在拟定中。这将直接导致下半年的房地产销售面积出现明显下调，加剧房企回笼资金难的状况。
如何应对挑战，降价促销求生存，新融资渠道待开辟。房地产企业将越来越差钱，几乎是确定的。在这样的情况下，如何找到钱，如何先保生存后求发展，将成为房地产企业面临的大挑战。唯一可控的是企业自身的行为，降价促销无疑是加速资金回笼的最好手段。今年上半年取得较好销售业绩的企业，大多采取合理定价、快速周转战略。3月份以来，中海集团先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性的降价促销，平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间。这一销售策略收到了立竿见影的成效：今年上半年中海共实现销售收入约444亿元，较去年同期增长80%，相当于去年全年销售收入的75%。
目前，大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大。中小房企未来“降价放量”以加速资金回流的愿望更为强烈。就目前来看，宏观调控对一线城市房地产开发商的营销行为已经产生了比较明显的影响。但整个房地产行业出现资金危机、营销策略因此而全面调整的时间还没有完全到来。从更长远的角度看，开辟新的融资渠道对房地产企业更为重要。导致房地产企业资金趋紧的根源是房地产行业缺乏与市场景气无关的长期融资渠道。中国开发商的资金来源中，45%是销售回款，20%是银行贷款，剩下35%左右是在滚动使用的自有资金——65%的非自有资金的部分都和市场景气状况高度正相关。
房地产金融创新的目的不是支撑高房价。房地产行业的金融创新是大势所趋，更多资金进入可以增加住房供给，减少泡沫，如果继续过去那种开发商和炒房客都依赖于银行贷款的间接融资，供需双方都利用杠杆放大了投资能力。目前，一部分房企已经开始尝试一些新的融资模式，比如：与地方政府和民间资本合作，成立房地产基金；母公司为子公司项目提供担保获得银行和企业贷款；品牌开发商之间加强合作，共享融资平台；收购海外上市公司股权，扩展海外融资平台等。在上述几种融资模式中，虽然除母公司为子公司项目提供担保获得银行和企业贷款这种方式外，其它融资模式并不能在短期内缓解房企的筹资压力，但该类尝试会减少开发商对传统渠道的依赖性，长期来看有利于整个房地产行业资金来源多元化。
谢逸枫
2011年8月15日