五月成今年楼市分水岭

在四月末，上海杭州楼市曝出反弹信号，而深圳中海一楼盘供应1000多套，有4000组客户，楼市调控似又将出现三个月效应。即去年417以后，楼市在7月末大幅度反弹，929以后，楼市在12月和今年1月呈现出较大幅度的反弹，距离今年126新政刚满三个月，楼市又呈现出强烈的反弹趋势，尽管从数字上显示并不明朗，但反弹确实市场真实的反应，当然这个反弹是指成交量的反弹，至于成交价格，无论从统计局数据还是其他口径出来的数据，今年房价均呈现出环比上涨的态势。

在统计局调整了统计口径以后，原来连续的数据出现断档，某些带有行业分析指标性质的数据的缺失，导致了按照惯性和历史分析方法的中断，因此我们只能借助单个城市的市场运行数据对楼市进行分析和研判。

本次调控的最终结局是否持续三月效应，持续的三月效应是否会导致第二波调控政策的到来，浙江银监局已经提出将首套房贷款比例上调为四成，且更高的利率，这意味着浙江市场的反弹是真实的，而对未来市场出现更加严厉的调控政策也有很强烈的可能性。市场与政策到底会走向何方，笔者以为，要进行判断，必须要对市场数据进行反复研读，才能做出合理的判断，笔者继续选取自己所熟悉的重庆市数据来进行剖析。

今年1—4月，重庆主城区新增土地面积为336万方；新增预售许可证面积为：656万方；销售成交面积为：387万方。2010年同期新增土地面积为518万方；新增预售许可证面积为：596万方；成交面积为712万方。土地面积供应同比下跌35%；土地成交均价同比上涨33%（2010年1—4成交楼面价格为1621元每建筑平方米；2011年为2157元每建筑平方米）；预售许可证同比上涨8.5%；成交量同比萎缩46%。今年土地1—4月土地消耗与供应率比值为：1.15:1，土地市场呈现出轻微的量短缺局面，四月累计短缺消耗面积0.6个月。而房屋供求比为：1.69:1,4月累计产生存量269万方，相当于现有市场2.8个月的市场消耗量。

上面的数据，对市场的影响呈现出一种矛盾的状态，一方面土地市场呈现出供不应求的状态，土地市场价格大幅度上涨，而且今年土地成交呈现出一月独立成交，二三四月零成交状态；如果按照企业连续生产的状态，那么土地市场在未来3—6个月中，将会有一次集中性的爆发时期，也即在连续生产状态下，企业对土地市场消耗的时间也呈现出同周期性，房地产企业将有可能再次重演被迫集中时间补充土地存货的情况，而这种状况无疑会刺激土地价格上涨，从而推动土地市场的进一步繁荣。

但房屋销售市场状况却呈现出相反的状态，一方面成交量同比大幅度萎缩，至于萎缩的原因，无外乎三点：一是银行限贷导致的成交减少，二是高房价对成交的自然阻隔，三即限购也抑制了一定的消费；而供应量同比有8.5%的涨幅，原因在于去年大量新增开工量积压的在建工程量到了必须要亮相销售的周期，因此尽管今年126调控，让开发商主动调整了供应节奏，但预售许可证放量的增长依然不可避免。这样一增一减，存量迅速累积，市场压力迅速加大。

在分析完前面数据以后，我们并没有得出文章标题所要揭示的规律，一方面市场依然会呈现出胶着状态，土地市场的向上动能与房屋交易市场的向下势能，将导致整个市场的短期僵持，但何时能够打破这个僵持，上述数据并没有带来一个准确的答案。

于是我们将眼光再次回到2010年，2010年5月为417新政后的第一个月，市场数据如下：土地数据因四月零成交，但较三月高点的302万方上涨了35%；较前四月平均成交量上涨了214%，这里非常清晰的答案是417以后，供应市场将之视为补充土地存量的巨大好时机，而本月的土地楼面价格达到2085元每建筑平方米，较前四月上涨29%，土地市场在417调控以后的5月呈现出量价同步上行的局面。而房屋销售市场呢？供应量由4月的224万方高点锐减到84万方，环比下跌62.5%；成交量由281万方下降到120万方，环比下跌57%。从供应和需求环比下跌幅度来看，供应市场对政策的反应先于需求市场，因此尽管供需同步下跌，但供应下跌的幅度大于需求下跌的幅度。但这里我们需要解析的数据背景有，2010年1—4月整体供求关系比为0.84:1；即市场存在16%的供应缺口，这是2010年7月市场大幅度反弹的基础和动力。通过以上数据的解读，2010年417新政以后市场心态反应是，供应市场是以乐观的心态欢迎调控，而需求方对调控还出现将信将疑的情况，这也是7月市场反弹的一个最主要的动因，即对调控政策的失望，这反过来可以解释929新政相当于完全无效的原因。

但今年的市场背景与2010年存在着较大的差异，土地市场呈现出相对较为雷同的状态，5月土地市场最终成交数据，将是判断开发商对后市态度的一个非常重要的参考因素，如果土地市场秉承了同样的量价上行关系，那么供应市场对预期依然较为乐观，一旦土地市场呈现出相反的走势，那么供应市场对预期市场态度将转向暧昧（土地市场还要考虑政府主动供地的节奏关系）；但今年房屋销售市场背景与去年出现了较大的变化，一方面是供应量同比较大幅度的增长，加大了市场供应量；另一方面政策抑制作用导致的需求大幅度锐减，这两者共同导致了市场存量迅速增加，市场压力开始大规模凸显的现状，在这种现状局面下，部分开发商已经开始出现较大幅度的促销，重庆中海国际社区出现大面积9折房，复地，绿地也出现较大幅度的折扣房。相对于当前市场2.7个月的市场存量，以及受到去年新开工量大幅度增加所导致的供应量难以下行的局面，5月市场的存量将基本超过3个月，依据过往的规律，市场存量超过3个月，会导致部分开发商资金出现较大的压力，考虑到今年房价持续上涨，开发商利润的增长，对市场整个存量抗压能力的增长，考验市场的存量将在四个月有效存量之上展开。而5月市场的供应量将成为今年楼市一个相对较大的风向指标，如果供应量没有出现较大的上涨，市场处于存量消化周期，那么今年下半年市场压力将不会过大而出现异动，而一旦供应量继续大幅度增加，需求市场环境没有明显改善而导致的需求不变的情况下，市场的风险将迅速积累。

5月楼市还有一个非常重要的因素，在僵持了3个月以后，供需双方行为都会发生变化，首先供应市场不断出现高折扣的房屋，这些高折扣的房屋均出现了相对不错的效果。这就打破了原来供应方对市场预期，在限购令下，供应方预期假设是因为限购导致房屋销售不掉，这个理论下，价格的变动对销售的影响相对较小，但市场出现的现状则是价格对销售影响较大，那反过来即市场需求是存在的，当前的僵持仅限于买卖双方态势的博弈，一旦开发商主动降价获取成功以后，一方面会产生大面积的示范效应，另一方面降价热销又会将需求市场拖入到一个尴尬的局面，即较好的销售会让开发商产生价格向上的本能冲动，这又将回到僵持的局面。而打破这个僵持的唯一的因素，即市场存量，而这又取决与开发商与需求方的动态博弈。但无论如何，楼市5月都将成为今年全年市场的一个关键月份，甚至是分水岭。