经房屋中介介绍，李先生看上了一套二手房。“这房子是我爸的遗产，”签合同时，卖方魏先生出示了其父魏老先生的房产证、书面遗嘱及其死亡证明。该遗嘱中提到：魏老先生名下的该房屋全部由魏先生继承。李先生遂签了合同，付了6万元定金。

二人在合同中约定：等魏先生办理完遗产其他手续、房产证下发后，李先生即支付房款，双方办理房屋过户等手续。他们和中介三方还签署了中介协议，约定中介提供相关服务，李先生支付了中介费2万元。

但出乎李先生意料，该房产证下发后，房屋产权人竟达5人之多，包括魏先生的另4个兄妹。原来，该房是魏老先生及其妻秦女士共同出资购买的，秦女士在魏老先生之前去世，没留下遗嘱。魏先生虽有其父遗嘱，但四兄妹并未放弃继承权，并对其父的遗嘱及魏先生售房合同约定的房价提出质疑。

李先生想放弃买这房子。魏先生不同意，并拒绝退还定金。李先生向房屋中介求助，对方却表示：“这与我们无关。”李先生陷入了进退两难的境地。

（文中当事人为化名）

五兄妹共同拥有该房

北京市浩东律师事务所郭立锋律师认为，涉案房屋是魏老先生夫妇共同出资购买的，该房属于魏老先生和秦女士的夫妻共同财产。秦女士死后未留下遗嘱，她对该房屋有50%份额，应由其夫魏老先生及其五子女平分。这六人虽未对该房屋进行具体处置，但在法律上，此房屋权益已形成六人共有状态。

虽然魏老立有遗嘱，指明该房屋由魏先生继承，但依照《继承法》的规定，其遗嘱效力仅及于其对该房屋所拥有的部分权益，而无权处置其五个子女对该房屋的权益份额。所以，魏老先生遗嘱涉及他人权益的部分是无效的，魏先生不能依据其父的遗嘱取得该房产权益的全部。

`既然涉案房屋属于魏先生五兄妹共同共有，那么处分此套房屋应当经全体共同共有人同意，未得其他共有人授权，魏先生无权擅自决定出售该房屋，并签署房屋买卖合同。因此在法律上，魏先生擅自签署房屋买卖合同的行为属于无权处分行为。

涉案合同无法律效力

郭律师说，我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，无处分权人所签合同并非绝对无效，但在其得到权利人授权或完全取得处分权前，其所签合同无法律效力，属于“效力待定合同”。

本案中，魏先生的四兄妹对魏先生所签合同价款有异议，并未对该合同予以追认，也没把其对房屋所拥有的权益以任何形式让渡给魏先生，所以，魏先生与李先生所签房屋买卖合同仍处于无法律效力的状态。

李先生维权有两种途径

所签合同处于效力待定状态，这显然对李先生不利。郭律师认为，如果李先生认为该房屋价款变动仍符合自身利益，可与魏先生的四个兄弟姐妹洽谈，就房屋价款及其他事项达成一致，并签署相关协议，则该交易可继续进行。而如果双方不能达成一致，或者李先生认为继续交易有损自身利益，则可考虑取消此次交易。鉴于魏先生的态度，李先生可向法院起诉，要求确认合同效力的状态，追索已交付的定金，并要求赔偿自身所蒙受的损失。

魏先生有过错应担责

郭律师认为，魏先生属于无权处分行为人。他作为出售方，对其房屋权属及继承人的相关情况应当是明知的，在签合同时应恪守诚实信用原则，将所有情况真实告知房屋买受人，以供其考察、抉择。但魏先生隐瞒相关情况，仅出示对自己有利的材料，蒙蔽李先生方，致使对方做出了不利选择，签下合同。

显然，魏先生方违反了依诚实信用原则负有的先合同义务，且有过错，导致合同效力处于不确定状态，损害了李先生的信赖利益。若李先生要求魏先生承担损害赔偿责任，魏先生则应承担缔约过失的责任。而如果魏先生处分该房屋成功，有损房屋其他产权人利益，则魏先生方应依法赔偿其他产权人损失。

中介未尽责应予退费

李先生通过房屋中介签合同买房，依照《合同法》规定，中介应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。而中介未了解和告知房屋权属及是否存在争议的情况，没尽到此项责任和义务，存在过失，应承担相关责任。

《合同法》第四百二十七条还规定，房屋中介未促成合同成立的，不得要求付酬。本案中的合同若不能产生法律效力，中介费用则应退费。但中介可依法要求李先生支付从事居间活动支出的必要费用。

律师提示

郭律师提醒大家，无论买方还是卖方，进行二手房屋买卖均需谨慎，不可草率行事，否则极易产生纠纷，进而蒙受不必要的损失。其中最重要的前提就是，房屋的产权状况必须厘清，交易各方必须依法获得相关授权。