房地产业是一个国家经济发展的晴雨表之一，它在一个家庭或者人的一生中，占有绝对重要的位置。宽泛一点讲，人的一生大部分时间围绕房子来展开工作，或者说大部分人一生围绕房子来工作，或者房子对一个人或者大部分人的一生至关重要。既然对人如此重要，特别是中国人，那我们的社会就对房子的依赖性比较大，至少大部分都很钟情于自己的房子。这就是我们的经济现实需求，所以“经济”的概念中有相当程度的一部分是房子的属性所决定的。估计应该占到三分之一。

　　既然房子在社会经济发展中占有了这么重要的位置，那经济发展的考量、社会政治的思维都不能隔离房产业的血脉而体外循环。经济的发展和政治的管辖有时候是协同的，有时候是冲突的。这就像买和卖一样，有时候可以共赢，有时候只能是一方妥协。所谓的政治，也就是凌驾在经济之上的时刻有可能干预经济的政府行为。所谓的干预，有时还是正面的，有时候则是负面的。

　　房地产的发展有时候与政治的干预是协同的，有时候则是较劲的。比方2010年温家宝响应民众的呼声，要把房价降下来，而开发商头重脚轻的疾病已经形成了10多年，这就形成了政治干预和经济要持续发展的矛盾。政治成为经济制动的干预力量，而经济的惯性仍然很大；政治的干预是理性的，而经济的发展是无情的。政治不可能抹杀经济，政府干预地产业不可能消灭地产业，而地产业的发展又不能没有既得利益者的参与。于是一场博弈就开始了，这场博弈不仅在政治经济层面，而且是全方位的。

　　这里特别提到媒体，房地产业可以看成是一场四角怪兽的较量，买家、卖家、政府、媒体。购买者往往仅仅顾及到了买家、卖家、政府之间的考量，忽略了媒体从中的叽叽喳喳，或者有的人只听信媒体的预言，而忽视了买家、卖家、政府之间的细微变化，导致误判。最明显的例子便是，开发商很善于观察媒体的预言，从中撬动属于自己的利润空间。这也就是常说的开发商与政府的博弈主体。

　　而万科为何能够成为地产界老大，主要就是王石卖饲料的时候总结的“博弈算术”。王石博弈的是地产界的叽叽喳喳，一般地产商博弈的是媒体的叽叽喳喳。去年，一些地产商被政府的严厉态度所吓住，王石偷着乐，狠狠地储备了大量的土地，估计能开发10多年，这就是王石的算术。

　　现在房地产调控面临的问题是政府在和开发商的博弈中处于劣势，也可以说一直就处于劣势，所以才有“空调”的尴尬。就拿现在的情况来说吧，开发商拿准了购房者需求的愿望没有消失、政府提供给购房者的保障房不能成为消费者需求的人生住房的满意物，而房地产作为大宗商品不可能贬值，中国经济还在发展城市总体价值不断增长，房子没有理由不值钱。现在的政府和开发商的博弈只能是棒喝开发商或者遏制死弱瘦的小开发商或者部分项目，根本不足以触动大型开发商的根本，因开发商的根本与国家经济的大动脉是相连的。

　　“空调”的原因是博弈多方有偏薄所致，更多的是因为大家被媒体误导，购房者处于社会底层，被激流漩涡所戏弄。媒体应该倡导房价上涨是大势所趋，大家如何能够在政府的强力干预下，在夹缝中找到自己的性价比最优的商品房所需。房地产的博弈始终在买家、卖家、政府、媒介之间打转转，这是卖家营销的主轴，也应该是买家切入的参考点。