谢逸枫：5月全国超70%城市房价继续上涨
国家统计局：5月全国30%城市房价同比下跌
摘要：2011年6月18日上午10点，国家统计局网站公布5月全国70个大中城市价格变动报告：新建商品住宅价格变动情况。（（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。
二手住宅价格变动情况。（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。环比价格涨幅均未超过1.0%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有29个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有49个，比4月份增加了6个。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，根据国家统计局5月报告的数据显示，与去年同期比较，5月70大中城市住宅价格同比下降的有3个城市，说明5月全国70城房价仅30%同比下跌，70%城市房价同比继续上涨。房价下降的城市同比减少，而房价上涨的二三线城市增加。毫无疑问，二三线城市房价下半年将进入上升通道。与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，剩余50城市价格仍然上涨，说明5月50城市新房价格环比上涨。一年调控，房价根本未出现实质降价，“拐点”降价自然成为幻想。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，5月“价量齐升”，表现好于市场的一致预期。5月全国商品房销售面积为8034万平方米，同比上升18.54%，环比上升10.74%。5月商品房销售“量升”主要原因在于:一方面“刚性”需求的基本支撑；另一方面在通胀高企的背景下部分高端楼盘获得阶段性热销。在商品房销售结构微调的背景下，5月商品房销售均价环比大幅上升40.18%至5653元/平方米，形成5月商品房销售“价升”的局面。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,严厉的调控实施一年，基本遏制住房价上涨过快势头，房价停涨到幅度回落转变时间快速。特别是北京房地产价格今年同比连续5个月下跌，说明调控到位，政策效果凸出，政策执行很明显。毫无疑问，随着政策调控继续深入，房价依然存在下降空间。首先是调控两手抓，一手遏制投资投机炒房需求，一手加大保障房市场供应。其次是通过限购和限贷及限售等限外和房产税及新国八条等政策一系列的调控，销售成交下降萎缩严重，开发商明显感觉到资金链的压力。再次是货币政策继续收紧，开发商融资环境困难和银行流动性资金收紧，贷款难。最后是政府调控房价的决心和态度，非常的明确，继续遏制房价上涨过快，控制地产价格。
5月开发商资金链继续承压，但环比有所改善。5月房地产开发资金合计为6978亿元，同比增长了22.72%，环比增长14.51%，在商品房销售“价量齐升”的态势下开发商资金链环比有所改善。从分项资金来源看，国内贷款、自筹资金、定金及预付款和个人按揭贷款环比涨幅分别为4.15%、27.12%、11.45%和1.92%。但从静态指标“房地产开发资金来源合计与房地产开发投资额之比”看，由4月的1.4下滑为月的1.3，显示5月开发商资金链继续承压。
尽管贷款明显收紧，开发商整体资金面却并未恶化。1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%，较前4个月17.4%的增速加快。其中，开发企业自筹资金12486亿元，增长30.9%。开发企业的自筹资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，从新建商品房价格数据看，今年5月新建商品房虽然价格上涨，但是涨幅也已经减少。一方面是由于前面政策调控的影响，购买力积累的影响，最主要是销竣面积比的差距巨大，仍显示的是严重的供不应求，导致了房价持续升温。
数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，房屋竣工面积7.60亿平方米，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米。国家统计局的数据显示，1-5月，全国房屋新开工面积7.6118亿平方米，增长23.8%。其中，5月全国房屋新开工面积为1.93亿平方米，环比上涨13.4%。房屋竣工面积21621万平方米，增长12.9%，其中，住宅竣工面积17238万平方米，增长12.7%。
另外一方面是而结构性和季节性的因素以及今年前5月保障房供应缓慢有一定的关系，以及前4个月刚需和改善需求的积累在5月爆发，导致部分城市“量价齐涨”。其他方面就是通胀和人民币升值吸引热钱及负利率等投资渠道的因素，并且中国前5个月的外汇储备大幅度增加。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，房地产价格“拐点”为时过早，市场小部分楼盘价格促销5%-10%左右，房价未实质下调，不代表价格拐点。从整体来看，大部分城市房价上涨的压力依然存在，虽然部分城市的房价涨幅不管是环比同比都有所下降，但是下降的空间有限。
从开发商资金链看，目前开发商前5个月销售业绩和销售成交面积及金额等投资额比去年同期上涨；而货币政策未实际收紧，特别是房地产开发贷款比去年同期增加。况且，去年房价在经历快速上涨后有惯性上冲因素有关。不过，从城市下降的城市看，比4月份增加，而下降幅度的城市，也比4月份增加，说明调控作用越来越明显。说明开发商缺乏降价的动力,前五月房地产开发仍火热 开发商资金面未恶化。
从长期来看，调控还会继续，房价的涨幅应该说相对的是被遏制住了，房价上涨未来将继续。从房地产调控趋势看，下半年不会有新的严厉政策出台，基本维持上半年前的政策，继续执行。从投资角度看，房地产投资额占到GDP比例比4月提高，而人民币升值和热钱及通胀等负利率的因素影响，投资渠道比较紧的情况下，房地产依然是投资首选。
谢逸枫
2011年6月19日
从统计局公布的数据看，今年前五个月的商品房销售均价同比上涨8.2%，其中住宅上涨10.7%。“而1月~4月的增幅分别是6.6%和4.9%。说明5月份均价涨幅有所扩大，这对于调控而言并非好消息。2011年全国房价难以有明显的下降。不过，全国楼市成交仍然没有回暖。数据也显示，5月份全国新建商品房销售面积8034万平方米，比4月增长10.7%，却明显低于3月的9500万平方米。
从当前房价数据看，住宅价格增幅得到控制，商办类价格增幅偏大 。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1～5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1～4月增加1.6个百分点，商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当。
2011年6月16日，中国人民银行发布的数据显示，截至5月末中国外汇占款达243907亿元，5月份当月新增外汇占款3764亿元，较4月份3107亿元的增量有所上升。外汇占款是央行收购外汇资产而相应投放的本国货币，外汇占款的增多，将直接增加基础货币量，通过货币乘数效应，使得流通中的人民币迅速增多。今年以来，我国外汇占款一直呈增长态势，前5个月新增外汇占款超过1.4万亿元。其中，3月份增量更是达到了4079亿元，创出近期以来的新高。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出，从长期来看，调控还会继续，房价的涨幅应该说相对的是被遏制住了，它上涨的空间应该是非常有限的。调控如果继续毫无符合市场需要而出政策，必然影响国内经济。其实，楼市调控已到位，不宜再出新的严厉政策，避免楼市调控会误伤国内经济。