为什么是武清 为什么是保利
——跟上河雅颂学习选地段

2008年1月，是中国购房史最值得纪念的刻度。楼市从烈火烹油的沸点一落千丈，从人人买房举国炒房跌入到凄风冷雨旷世悲观。万科王石在北京坦言“我承认楼市拐点确实已经出现了”， 之后万科在各地率先跌价，从上海、南京到天津，一众开发商跟风降价。广州的地产高峰论坛上，专家更是作出惊天预测，中国房价调整期最长将达15个月！

在此扑朔迷离之际，2008年1月14日，保利地产斥资9亿多元掷向偏于天津远郊的武清区，锁定一个75万平方米的巨型开发项目。

此前半年以来的天津土地市场，一度金戈铁马厮杀激烈，外来大鳄如金地、深振业等相继拿下了天津高价地王。从时间节点上论，保利不仅在土地市场的高位进入，而且迎头赶上了历史冰点的宏观调控；从地理节点上论，保利以20年央企的资历和财力，首进天津收入囊中的——竟然是很多本地同行弃如鸡肋的远郊地块。

此情此景，保利将面临尴尬的搁浅，还是会收获远谋的胜算？谜团重重，匪夷所思……

学习价值判断：锁定洼地中的洼地不赢也难

原来，在2008年正式拿地之前，保利对于天津图谋已久。通过3年之久的调查研究，保利得出一个结论：首先，天津是未来中国的地产重镇，必须不惜代价地进入这个战略高地；其次，天津市区的土地出现高位平台，风险难测，而在同行视野盲区的武清，则是一处难得的“价值洼地”。

保利眼中的价值洼地，市场活跃，需求旺盛。数据为证：武清路网密集，包括1条城际高铁，3条铁路，6条高速公路和24条公路；整体经济实力上，无论是人口、地区生产总值还是财政收入，武清区都处于天津各郊县的首席；在住宅销售市场上，武清区成交量仅次于滨海新区的塘沽区，领跑其他郊县；同时，其房价不仅低于滨海新区，甚至也低于远郊的宝坻、蓟县和静海。

保利锁定的地块，又是“洼地中的洼地”，这里与拥有多家世界500强企业的武清开发区隔路相望；距离京津高铁站只有1公里多；周边商业文教配套发达。 

然而，那些经验丰富、知根知底、土生土长的本地同行，却把这个地块视为鸡肋项目，不屑一顾。当保利获得土地之后，一时间黑色预言弥漫……

其后的赫赫战绩，谁都始料未及，包括保利公司自己，“上河雅颂的成功，真是喜出望外”。2008年10月，首次开盘当日，打破天津全市住宅市场的日成交纪录；2009年单盘销售成绩跻身天津市前三名；2010年夺得天津楼市年度销售套数、销售面积双料冠军；2010年，保利在进入天津不到3年的时间成功晋级企业排行前三名，上河雅颂功不可没。一战定江山，此后保利挥师进入天津市区黄金地段，在和平区、河东区屡有摘地豪举并相继开发豪宅项目。

学习大势判断：个体从来就没有点石成金的神话

“喜出望外，却在意料之中。”——保利为该地块组合的产品利器，再度强化了这一价值洼地的稀缺价值。武清区市场上高层产品刚刚出现，主流的多层建筑占到75%，市场同质化严重。保利的产品组合是：高层+高绿化率+高品质建筑工艺。新古典主义的高层建筑立面、高舒适度户型、地板采暖、三重景观的南派园林、集团采购体系下的大品牌建材、同层排水系统、双立管通风系统……诸多亮点，很多都是当地市场乃至天津市场闻所未闻的创新元素。

上河雅颂的成功，光华乍现，“向往武清”的开发商纷至沓来，至今，恒大、首创、北京住总、北京龙湾、中国水利水电等多家大型开发商都已进入武清，预计未来投资总额在千亿元以上。其实，早在2008年，保利已经预想到了今天开发商云集武清的盛况。——是果敢吗？是自信吗？——其实不是，是大势所趋，非人力能为。

的确，无论因开发水晶城而气势如虹的万科，还是把武清区从冷门炒到热门的保利，尽管各有独门暗器，但都诚恳地把成功的第一要素归为城市发展大势，归为地域上的交通配套优势。此类“大势”，都不是企业个体所能创造和改变的。

无论企业，无论个人，凭借城市发展大势，才能赢得财富明天。

学习抛弃成见：固执己见让人画地成牢错失好房

为什么土生土长的本地开发商将肥肉看成鸡肋？为什么新来乍到的外地企业却能拨开价值迷雾？为什么总是外地者、新进入者更懂得天津，更能看透天津？

在外地人眼里，天津人既热情好客又保守自恋，虽然过去的辉煌实在值得珍惜留恋，但并不能因此阻挡我们的前瞻和疾行。曾经，宁要浦西一张床不要浦东一套房的顽固成见，让多少企业家错失投资良机遗恨至今，也让多少上海市民望“楼”兴叹买房无望。在天津，太多的成见总是让最热爱天津的本地人固步自封画地成牢……于是，在上世纪末的华苑板块，我们错过了久华里；在2003年的梅江板块，我们错过了水晶城；在2004年的奥体板块，我们错过了奥城；在2005年的老城厢，我们错过了富力城；在2009年的海河板块，我们错过了仁恒……

过去的十几年里，我们曾经错过的太多了。那么，没有错过的究竟是些什么人？其一，是财富阶层。这些人除了具有资金实力，最重要的是拥有财富眼光，不仅信息源发达，而且非常注意学习和收集一线的规划动向，研究城市大政方针。其二，是年轻白领。这类人群不固守地域观念，能够接受新鲜事物，知识面丰富而见地开明。其三，是外地人，特别是北京、上海一线城市来客。他们见证过本地城市快速城市化的神奇过程，以过来人的眼光对天津的未来有准确判断。

这些人的共同点在于：敏锐、热衷新事物，眼明手快。如果说对于开发商的深谋远虑能力，一般个人难以企及；那么对于敏锐求新、眼明手快的技能，判断发展大势和价值洼地的能力，则是购房者必修的入门技艺。