新中轴线商圈崛起 琶洲人气有待提升
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《南方都市报》，2011-05-27
【摘要】但新中轴线商圈发展至今并非没有缺憾之处。刘广浩指出，目前新中轴线商圈最为发达的就是零售业，本土百货三大巨头皆抢滩登陆：天河城百货、广百百货和友谊商店，却鲜见外来高端百货，就连原先打算进驻太古汇的英国玛莎百货也计划夭折。
【摘要】“地下商业体开发必须在地上商圈已经饱和的情况下才能进行开发”，刘广浩认为，地下商业体对位置的要求非常严格，只有像流行前线这样的“交通枢纽+繁华地上商业体”才能做得旺，像动漫星城这样拥有交通枢纽但离北京路稍远的项目都很难成功。另外，地下商业体投入成本比地上商业体要高，但租金却比地上商业体要低，若不是地上商业饱和情况下开发是很难成功的。目前天河商圈可以进行地下商业体开发，但珠江新城和琶洲地下商业体开发则要缓，要慎重。
江山代有才人出，各领风骚数百年。
传统中轴线在领尽千年风骚之后，在1987年的六运会交出第一棒，新中轴线始有了“才人”的模样。
如今，初长成的新中轴线商圈雄赳赳跨过珠江而去，面向大海，目光穿透时光，海上丝绸之路和十三行的历史犹在眼前。而广交会、亚运使广州登上了国际舞台，代表广州城市发展阶段的新中轴线商圈必须扛起国际中心城市进发，成为中国国际商业第一城。
在“小蛮腰”的注视下，天河商圈、珠江新城商圈和琶洲商圈让新中轴线商圈凹凸有致，成熟或者不成熟，我们都先“上下求索”，十年后再见分晓。
沧海桑田 新中轴线商圈将成国际中心城市标志
核心提示：
“新中轴线商圈的体量不仅在全国排第一，在亚洲乃至全世界都是名列前茅”，广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰认为，新中轴线商圈的辐射将走出华南，成为代表广州成为国际大都市标志性商圈。
“别看你现在脚下是地毯，我能看见一片农田”，阿川是一个地道广州人，目前供职于一家500强企业，十几年前他还在珠江新城这家粤式酒楼附近的河沟里捉过虾。
谈话间隙隐约传来了琵琶声，“人立晚风月照中，独散步长廊，月浸在池塘”的唱词如流水，他用酒杯一接全是回忆的滋味：“这是《彩云追月》，有钱有能耐的广州人大都去国外追月去了，只有我们这些眷恋故土的人还守着广州一亩三分地。”
沧海变桑田，桑田种高楼。在阿川们的眼皮底下，昔日的农田变成了C BD，小虾们也一跃跑上了道路成汽车。他用食指蘸了水，在桌面上划出一条线，“这是广州的新中轴线，你看这是天河商圈，这是我们所在的珠江新城商圈，再把琶洲商圈拉进来，就是一个新中轴线商圈，像金纺锤一样，在全国绝对排第一。”
他的话有据可证。单单拿出一个天河商圈，其超过150万平方米的商业面积，已经是全国面积最大的商圈，在这里汇聚了天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇等著名购物中心。在2000年-2010年十年间，天河城十年人流量超过10亿人次，正佳广场运营5年来人流量也超过5亿人次，也就是光这两个购物中心的人流量就相当于全国13亿人民都来了一趟，还有超过两亿人做了回头客。珠江新城是中国第三个CBD，这里拥有世界十大高楼之一的西塔，超过300米的写字楼高楼已建成，还有珠江城和利通广场，待建的还有广发证券大厦，珠江新城J2-2地块也在申请建308米高楼。另外，琶洲商圈则拥有亚洲第一展之称的琶洲会展中心，近几年广交会都有超500亿的成交额。
“新中轴线商圈的体量不仅在全国排第一，在亚洲也是名列前茅”，广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰认为，新中轴线商圈的辐射将走出华南，成为代表广州成为国际大都市的标志性商圈。
在新中轴线商圈办公的一世界500强企业大中华区副总裁刘先生谈起新中轴线商圈也对其体量表示惊讶，他同时认为新中轴线商圈提升了广州商业档次。“我的一些外国朋友来广交会的时候，也常去考察天河和珠江新城的商业发展，对新中轴线商圈日新月异的发展赞叹不已，不少表示有意在此谋发展。”刘先生如是说。
城市东移 国际起点规划保利等开发商推动新中轴线商圈发展
核心提示：
“政府的规划起到引导作用，而开发商的参与则推动了新中轴线商圈的加速发展”，一位业内人士坦言，如果说新中轴线商圈是广州经济主动脉，那么保利等开发商就是主动脉中的造血细胞。
在专家看来，新中轴线商圈是广州高起点城市规划的结果，也是城市发展的必然。而传统中轴线与新中轴线交接的第一棒则是在1987年的六运会进行。
“我们家原来就住在北京路附近，那里是广州两千多年的传统中轴线的中心所在”，阿川的思绪如彩云追逐已经逝去的岁月。传统中轴线北起越秀山镇海楼，南至海珠广场，途经中山纪念堂、市政府、人民公园、起义路……在这条3.3公里的传统中轴线上走，就像走在广州尘封的记忆上：古城墙、书院群、大佛寺、骑楼群……“每一步都会踏醒一段故事，走完能让你长出胡子。”
黄文杰由于曾经参与天河城的运营，对广州新中轴线商圈的形成非常熟悉。“新中轴线商圈的形成端倪最早要追溯到1987年的六运会”，黄文杰介绍，六运会的会徽是火炬加羊化身的跑道，现在看来有点寓意新中轴线接过传统中轴线的火炬，跑出一个新中轴线商圈。六运会给当时荒凉的天河带来了一座天河体育中心，随后围绕着体育中心，购书中心、中信广场、天河城、正佳广场等一个接一个标志性建筑相继而立，捧出一个全国第一的天河商圈。
政府适时地站出来登高一呼，让新中轴线得以呈现在图纸中并逐步移植到土地上。在这期间，一个外国女人的名字值得铭记。1992年，广州组织开展珠江新城规划竞赛。为珠江新城做规划的托马斯夫人眼中出现了“一条线”：天河北的脉络向南延伸到珠江新城，然后直抵珠江。
珠江新城规划在检讨中成熟。经历1998年金融风暴的沧桑之后，1999年9月广州市规划局开展了对珠江新城规划的检讨工作，并在2001年12月11日下达了“珠江新城规划检讨”。理顺了发展脉络的珠江新城开始进入大开发时代，如今珠江新城已是高楼林立，C BD之形已成，新中轴线脉络清晰，新中轴线商圈也就应时而生。
新中轴线商圈的建设就像动力强劲的引擎，带着天河突飞猛进。六运会和九运会带出来了一个天河商圈，1987年六运会举行，天河G D P彼时仅为1.8亿元；2001年九运会举行，天河G D P100.81亿元。2000年之后珠江新城的突然发力，天河G D P继续上升，2010年G D P已达到1832.60亿元，比中国青海一个省去年的经济总量还多出482.17亿元，稳居广州市冠军宝座。
去年亚运会举行则让新中轴线商圈彻底在世界面前展现光彩。“亚运之后能明显感觉世界重新认识了广州，认识了新中轴线商圈，最近频频有国外的朋友跟我打听起广州情况”，黄文杰最近刚从欧洲回来，他认为，亚运会举行助广州在全国，乃至全球范围内的知名度和地位提升了很多。
“政府的规划起到引导作用，而开发商的参与则推动了新中轴线商圈的加速发展”，一位不愿署名的业内人士坦言，如果说新中轴线商圈是广州经济主动脉，那么保利等开发商就是主动脉中的造血细胞。彼时政府财力不逮，保利、城建、富力等开发商间接成为新中轴线商圈建设的推动者。其中保利地产在天河商圈、珠江新城商圈和琶洲商圈均进行了布局，商用物业开发已近百万平方米，包括只租不售的保利中心、保利V座，在售或即将发售的保利国际广场、保利中达广场、保利克洛维和保利中汇广场等商用物业。
产业转型成就新中轴线商圈的综合性
核心提示：
天河商圈、珠江新城商圈和琶洲商圈各司其职，涵盖零售业销售总部、金融总部和会展商贸总部。
新中轴线继往开来，传统中轴线则似廉颇老矣。“传统中轴线上，除了北京路和上下九等大型步行街外，大部分都是以专业市场为主”，广工房地产经济师申格联认为，这跟广州之前以第二产业发展为主的经济特点是相符的。而新中轴线商圈目前则以M A LL百货零售和商务为主，这跟广州经济已经转向第三产业为主相契合(2009年广州的第三产业增加值比重首超60%)。这主要是市场的自发调节，当然也离不开规划的指导。
黄文杰亲眼看着新中轴线商圈从零售起步，发展到目前集体育、文化、零售、商务和会展于一体的综合性商圈。“与传统中轴线相比，新中轴线商圈的优势在于其综合性，这也符合现代商业发展的规律”，黄文杰认为，新中轴线商圈的综合性放在全国都无出其右，而且内在商圈分布非常合理，天河商圈、珠江新城商圈和琶洲商圈各司其职，可以形成合力：其中天河商圈以面向大众的零售业为主，衍生零售业销售总部；珠江新城商圈以高端零售业、商务为主，商务主攻金融总部；琶洲商圈则以会展业为主，衍生出展贸结合的批发零售业和商贸总部。
但新中轴线商圈发展至今并非没有缺憾之处。刘广浩指出，目前新中轴线商圈最为发达的就是零售业，本土百货三大巨头皆抢滩登陆：天河城百货、广百百货和友谊商店，却鲜见外来高端百货，就连原先打算进驻太古汇的英国玛莎百货也计划夭折。
“面对高端客户，广百和友谊也会做自我调整的”，黄文杰对目前本土百货独大新中轴线商圈的现象表示要淡定，除了本土百货的自我调整外，珠江新城还有部分项目还未启动招商，企业会考虑差异化，未来会有外国高端百货进驻的。
路漫漫兮新中轴线或将重振十三行雄风
核心提示：
目前新中轴线商圈还处于发展初期，离真正成熟至少还有10年，未来发展前景取决于广州在中国以及东南亚的经贸地位。
“新中轴线商圈将重振当年十三行的威风”，黄文杰在脑中过了一遍新中轴线商圈的交通后，自信地说。此时，在黄文杰的脑海中浮现得最多的是轨道交通的便利，以地铁体育中心西站为中心，南可到广州南站，进而到达武汉、长沙等地；北可到新白云机场，进而通达全国各地；另外还可到达广州火车站和火车东站，把客户送往全国各地。“加上毗邻港澳的地理优势，和广交会的辐射能力，新中轴商圈可以发展成为中国在世界商贸、资讯等输出的商业桥头堡，发挥清朝时的十三行作用，甚至重现唐朝的海上丝绸之路。”黄文杰如是说。
但想要重振十三行雄风还路漫漫兮。“整体上看，目前新中轴线商圈还处于发展初期，离真正成熟至少还有10年，未来发展前景取决于广州在中国以及东南亚的经贸地位”，申格联认为，如果把广州新中轴线商圈划分为5个不同发展阶段，5级为最高阶段的话，天河商圈目前处在3级阶段，珠江新城商圈和琶洲商圈目前尚在孕育阶段。只有广东加快产业升级，形成自己的核心技术和创新产业才能让新中轴线商圈发挥应有的作用。
受访专家认为，新中轴线商圈建设要避免操之过急，不能“人有多大胆，地有多高产”。目前要避免对新中轴线商圈地下空间的过度开发，对地上商业尚未成熟的地段不能盲目打造地下商业体。
“地下商业体开发必须在地上商圈已经饱和的情况下才能进行开发”，刘广浩认为，地下商业体对位置的要求非常严格，只有像流行前线这样的“交通枢纽+繁华地上商业体”才能做得旺，像动漫星城这样拥有交通枢纽但离北京路稍远的项目都很难成功。另外，地下商业体投入成本比地上商业体要高，但租金却比地上商业体要低，若不是地上商业饱和情况下开发是很难成功的。目前天河商圈可以进行地下商业体开发，但珠江新城和琶洲地下商业体开发则要缓，要慎重。
解读新中轴线商圈写字楼
只租不售 写字楼销售供不应求
新中轴线商圈在“小蛮腰”扭动之前已经名声在外，但商务写字楼还要在小蛮腰的注视中继续长大。从小蛮腰上看新中轴线商圈，最高的永远是写字楼，前有中信广场，现有西塔，但“生理”的高度并不能掩饰“心理”的不成熟。
珠江新城将取代天河北成广州第一商务区
目前中轴线商圈写字楼发展形成老中青三代格局：天河北商务区发展最为成熟，珠江新城正在发展中，琶洲商圈写字楼则才刚刚起步。“目前新中轴线商圈写字楼最成熟的还是以中信广场为标杆的天河北商务圈，但发展空间已经不大，迟早要比以西塔为标杆的珠江新城超越”，房地产分析师谢逸枫分析，珠江新城起点比较高，目前建成的大部分都是甲级写字楼，租金也是2000年中信广场的两三倍。
仲量联行今年初曾经预测，2011年广州甲级写字楼供应量高达120万平方米，其中除了太古汇，其他甲级写字楼都来自于珠江新城。
来自官方的数据也表明，珠江新城将成为广州的第一商务区。去年天河区委书记刘悦伦曾谈到，珠江新城写字楼总面积达到460万平方米，有39个重点建设项目，其中10个已经投入使用，其他70%-80%预计于近年内建成使用。项目全部竣工时，珠江新城不管从质量上还是数量上都将取代天河北商务区，成为广州第一商务区。
保利地产六大写字楼齐爆发
虽然珠江新城持续大量供应写字楼，但2010年以来经济复苏和亚运会的举行，给珠江新城带来了持续增长的客源。据了解，以银行、保险、证券为代表的金融企业对珠江新城尤为青睐，陆续购入写字楼设立金融总部，如2010年交通银行购入“保利V座”近3.3万平方米；国家开发银行、浦发银行和广东发展银行等也在前年进驻CBD。
“2011年国内企业需求将继续支持租金保持稳定增长”，仲量联行广州商业地产部地区董事石坚涛指出，国内金融及龙头企业购买写字楼自用的势头上升，加快新供应的吸纳量，2011年虽然预计有120万平方米的新增供应，但有一半已经预租或自用，如广州国际金融中心、利通广场和广州银行大厦，因而实际供应量只有60万平方米左右。
今年写字楼供应自我消化的背后是写字楼只租不售已经成为趋势。如果不是保利地产在今年写字楼大爆发，发售或即将发售保利国际广场、保利中达广场、保利克洛维和保利中汇广场，保利V座，新中轴线商圈已经没有新增供应。未来，新中轴线商圈写字楼供应主要来自保利地产。
“写字楼只租不售将是一个方向”，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪认为，虽然今年该区域写字楼大爆发，但大多只租不售，在销售方面供不应求，因而预计写字楼售价5年后会涨一倍。