房产分析报告

国家统计局数据显示：

一季度按国内生产总值96311亿元，同比增长9.7%，环比上季度增长2.1%。政府对房地产调控一直采取“相机决策”的调控政策，即宏观经济向好的时期打压房地产行业、宏观经济下滑的时期鼓励房地产行业。9.7%的GDP增长让政府有足够的底气和决心对房地产进行“大手术”。

从消费价格指数来看，一季度居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.0%，其中食品上涨11.0%、居住上涨6.5%。tow ropes采用新权重计算的3月份CPI同比涨幅为5.383%，环比下降0.207%；如果按照旧权重计算，3月份的CPI同比涨幅为5.415%、环比下降0.225%。从历史数据来看，3月份的CPI创32个月的新高。此外，一季度工业生产者出厂价（PPI）同比上涨7.1%，采购经理指数（PMI）同比上涨10.2%。鉴于PPI和PMI快于CPI，由于价格传导二季度CPI仍然缺乏回落迹象。通胀高企的直接结果是民间资本急需投资的资金出口，CPI越高、资产缩水越快，而不动产作为许多家庭资产的“蓄水池”，这种投资的冲动在住宅限购的境况下很可能流向商办物业。

2011年3月份全国房地产国房景气指数为102.98，比2月份环比回升0.08%，同比回落2.91%。一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，其中，商品住宅投资6253亿元，增长37.4%，占房地产开发投资的比重为70.7%。与去3月份相比，今年3月的新开工速度有所下滑，而竣工速度有所加快。政策的不确定性和信贷资金的缩减使得开发商“出手”开始犹豫！2011年一季度全国商品房销售面积1.76亿㎡，同比增长14.9%。其中，商品住宅销售面积增长14.3%，办公楼增长15.6%，yiwu market商业营业用房增长14.1%。单就3月份而言，全国商品房销售面积0.95亿㎡，同比增长15.8%。2011年一季度全国商品房销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%，其中，商品住宅销售金额增长25.9%，办公楼增长42.7%，商业营业用房增长28.4%。无论从销售面积或是销售金额来看，写字楼市场越来越受到投资者的追捧！一方面是由于住宅限购挤出的一部分资金流入写字楼市场，另一方面写字楼的出租率和租金都不断上涨，进而有力的支撑了其投资价值。

2011年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。从资金来源渠道不难发现，银行资金对房地产的支持力度急速下滑，不是商业银行自愿舍弃房地产这块蛋糕，而是迫于银监会的高压以及央行不断提高存款准备金率等原因。银行钱袋子缩紧的结果是开发商不得不依靠内源融资以及引进外资，恒大地产、雅居乐、合生创展、复地、华南城、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。此外，在开发商“缺银子”、地产基金“不差钱”的处境下，地产基金的发展空间将越来越广阔。

从北京房地产市场来看，北京市房地产交易管理网的统计数据显示：3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。一季度全市累计完成房地产开发投资415.7亿元，同比增加14%，占全社会投资比重为51.2%。其中，yiwu agent住宅完成投资252.5亿元，增长24.1%；写字楼完成投资28.9亿元，下降20.6%；商业及服务业等经营性用房完成投资58.8亿元，增长59.4%。一季度全市商品房新开工面积为577.2万平方米，同比增加21%。其中，住宅新开工面积为328.7万平方米，下降3.6%；写字楼为45.4万平方米，增长30.5%；商业及服务业等经营性用房为40.9万平方米，下降11.3%。与住宅相比，商办物业的供给将增加。一季度，全市商品房销售面积为264.9万平方米，比上年同期下降23.8%。其中，住宅销售面积为192.2万平方米，下降27.3%；写字楼为32.5万平方米，下降16.5%；商业及服务业等经营性用房为24.9万平方米，下降18.9%。

政策分析

从2010年到现在，一系列的房地产调控政府不断推出。从“国十条”、“国五条”到“国八条”，从限购、限贷、加息到房产税，房价基本上是越调越涨、越涨越调！整体而言，调控效果欠佳。2011年1月26日出台的“国八条”算是把楼市调控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京12条”的出台。“国八条”一方面推进“促供应、抑需求、调结构、重监管”的调控思路，另一方面对地方政府施压，实行“问责制”。

与2010年4月“国十条”推出后地方政府集体保持沉默不同，“国八条”要求地方政府量化目标、强化地方政府的执行效果。截止到目前共有60多个城市公布了地方房价调控目标，但许多城市的调控目标与GDP的增速相挂钩，楼市调控目标可能成为楼市上涨目标。4月开始国务院派出8个督查组对16个省房地产调控政策落实情况开展专项督查，赴上海督查组一位工作人员透露，各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标，中央认为有所欠缺，督查的目的也是希望部分省市能有所调整。4月下旬就在督查组结束陕西考察的当天，一度被质疑调控目标偏高的西安正式宣布下调新建住房价格涨幅3.5%，从之前公布的15%调整为11.5%，预计继西安之后还将有城市调整房价调控目标。相比之前中央政府挖耳挠腮、地方政府冷眼旁观的境况，此次让地方政府自报房价调控目标、中央政府在根据情况推行大棒政策的方法，显然是技高一筹！

如何构建“低端有保障、中端有调控、高端有市场”的房地产格局？一直是政府调控需要思考的问题。“促供应、抑需求、调结构、重监管”的“国八条”与其他调控政府相比，显然是摸准了脉门。2011年全国1000万套保障建设相当于2010年全国商品住宅销售总套数，如此大规模的保障房建设无疑有效的增加了供给，但推出的节奏是关键问题，如果推出的节奏把握不好，政府对房地产行业的调控很可能是“砸场”而不是“救场”。当前通过行政手段冻结市场，使成交量急剧萎缩，一方面为保障房建设赢得宝贵的时间，china export agent另一方面扭转房价过快上涨的预期。2011年1月7日全国国土资源工作会议上国土资源部部长徐绍史指出完善土地招拍挂制度，规范“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评价”等多种房地产用地出让模式。通过增加保障房和调整土地出让制度来“促供给”。所谓“抑需求”，主要通过限购令和提高房贷首付比例实现。