楼市迷离四月天
新快报记者暗访半个月，曝出有关人员瞒天过海为外地人办理纳税证明内幕。调查的结果显示，在广州花2800元可办纳税证明，限购令成一纸空文。
房价是涨还是跌？
自从今年初的楼市调控组合拳出台以来，各地成交量不同程度陷入低迷，房价快速飙涨势头得到遏制。国家统计局的数据显示，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。而从同比数据来看，同比下降的城市有2个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个；同比涨幅在5%以内的有26个城市，比上月增加了2个。
虽然房地产市场逐渐“退烧”，但房价的“拐点”尚不明显。70个大中城市里，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%，京、沪、穗、深4个一线城市销售均价虽然略有下调，各地楼市成交陷入低迷，房价依旧保持高位。只有2011重庆春交会成交量“暴跌”：本次房地产展示交易会四日共成交各类房屋3403套，成交建筑面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%，更不到去年春交会的两成。
各地楼市中，商品住宅价格异动最为明显的当属上海。由于上周两大高端项目的集中成交，拉动上海商品住宅周均价环比大涨58.4%，达到31720元/平方米，首次突破3万元大关，创下历史新高。就目前房地产市场来看，由于调控效果尚未达到理想状态，因此限购、限贷等政策丝毫未现松动迹象。
扑朔迷离的数据，与指望用限购令、限价令和保障房来调降房价的人们的预期相距甚远。在四月楼市回暖的背后，更多的仍是观望与忐忑，未来供需双方心理的博弈继续进行，楼市即将在这种博弈中呈现出真正清晰的走势。业内预计，加息等调控将会有效叠加此前出台的有关楼市的各项调控政策，房地产企业资金链将明显紧张，同时部分地区首套房贷利率上涨10%，部分银行停发二手房贷，个人房贷也受到进一步抑制，加之“国八条”的影响，预计第二季度楼市将现促销潮，目前重庆一些开发商表示，资金链的压力不断增大，到了真正考验开发商功底的时候，行业将迎来又一轮洗牌。
调控目标是清晰还是模糊？
据3月底各地住房城乡建设部门上报汇总，截至“国八条”要求的最后期限，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标，按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。
房价调控目标是让中国楼市回归理性的前提。据媒体报道，从已有情况来看，一些地方政府公布的房价调控目标让人失望。“国8条”要求公布的房价调控目标，指的应该是“限价标准”，但在很多地方却变成了“涨价标准”，给了市场强烈的涨价暗示，偏离了调控初衷。另外，还有一些地方政府不愿抢先公布，一拖再拖，影响了楼市调控的效率。
有评论指出，造成“限价标准”变“涨价标准”的一个重要原因是，地方政府掌握了确定房价调控目标的决定权，完全由自己说了算。众所周知，不少地方政府高度依赖于土地财政和房地产税费，楼市问责也与地方政府利益有关，地方政府独自制定房价调控目标必然是有利于自己的，这一点都不奇怪。
调控以来，各地楼市从普遍量跌价滞到目前部分城市出现量价环比齐升，与各级政府在探索如何平衡“落实楼市调控与把捏调控节奏避免房价失控”有关。限购令、限价令等干扰市场价格信号和市场交易秩序的政策，注定很难长期维系。当前房价能够在如此高位上坚挺，靠的恰恰是大量投资、投机性需求，以目前绝大多数居民的收入水平根本无力购房置业，即便是月入万元的中等偏上收入者也只能望房兴叹。调控对价格信号和交易秩序的行政“引导”，使得市场各方都不敢在这种环境下贸然行事，而采取走一步看一步的策略。因此，正是因为各利益集团都意识到管理层旨在维持房价稳定不再飙升而非促使其理性回归，开发商才敢于把当前现金流紧张权作过紧日子，并倾向通过各种方法获取资金来支撑局面，而不是加紧销售，清理库存。如果楼市无法获得投资、投机性需求的支撑，当前各地楼市回暖将是昙花一现。
《人民日报》近日撰文称，“最严厉”楼市调控政策的成效正在逐步体现，楼市正进入由成交量下滑转向价格回落的关键时期。文章还强调，“房价上涨压力仍然很大，房地产调控远没有达到预期目标，更应趁热打铁，继续坚持不放松”。
媒体报道，在“新国八条”出台至今3个月里，很多地方已出现“放松执行”的现象。其中，多数城市在制定房价控制目标时，都与GDP增速挂钩，使得其目标定位在10%左右，这甚至高于去年全国70个大中城市房价9.9%的平均涨幅。
综合媒体分析报道，针对近期的楼市调控，从本月上旬开始，国务院开展了楼市调控专项督察，发现一些地方不愿意对楼市“动真刀”，向督察组强调当地的“房价不高”，并要求在调控中实行“分类指导”（即放松执行力度）。据了解，“分类指导”是历次楼市调控中常见的说法，不少地方政府要求在政策执行中，应考虑当地的实际情况（如房价不高、上涨不快、投资需求不旺盛等），适当减弱执行力度。
在该督察小组到访的城市中，房地产税费和土地财政占当地财政收入的比例均在50%以上，地方政府对土地和房地产业的依赖十分严重。据了解，在楼市调控的大背景下，很多城市仍然在打着“旧城改造”名义进行大拆大建，此举也成为推高土地一级开发成本和房价的主要原因。
正如住房和城乡建设部副部长齐骥4月17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。调控目标是清晰还是模糊需要督察，中央确定目标与地方政府确定的目标不能“朝令夕改”，否则丧失政策公信力，加大楼市调控执行力的难度。
政策博弈谁是赢家？
有分析指出，当前楼市调控所涉利益格局十分复杂，中央与地方政府间的利益协调尤为关键。一方面，在土地财政作为地方政府重要财政来源情况下，要求地方政府履行调控职责，很难单凭政策高压来实现，这需要中央政府通过专项转移支付等手段缓解地方政府的财政压力。殊不知，部分土地财政依存度较高的地方政府，一旦楼市调控导致土地财政收入下降，会直接影响到保障房建设，而保障房建设是落实楼市调控目标的主要支撑。另一方面，目前不论是中央还是地方，并不希望房价下跌，一旦房价下跌成为趋势，市场势能很容易令下跌过程失控，从而导致楼市调控政策失灵。
楼市调控政策依然有漏洞，据《新快报》报道，2010年10月15日，广州市出台商品房限购政策，首次对外地人购房作出限制：能够提供在广州一年以上的纳税证明或社保证明的常住非户籍家庭只能新购一套商品住房；非常住的外地家庭和个人不得购买商品住房。这个被称为广州史上最严的“限购令”规定：除增城和从化外，暂停对不能提供两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭售房。
然而楼市调控政策效应被假离婚、假收入证明、假社保证明、假纳税证明化解为无形，新快报记者暗访半个月，曝出有关人员瞒天过海为外地人办理纳税证明内幕。调查的结果显示，在广州花2800元可办纳税证明，限购令成一纸空文。作为限购令的主要内容之一，限制外地人买房对广州楼市调控的意义巨大。泛滥的虚假购房资格证明让限购令的效果大打折扣。这也反映出中国楼市调控的复杂艰难。政策博弈谁是赢家？
楼市正在走入市场与政策艰难博弈的敏感时刻。业内人士普遍认为，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台，房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码。当前各地在楼市调控上采取不同程度的变通措施，以减缓限购令、限价令的冲击，表面上是因为财政问题，但其实也是行政调控政策无法驯服市场规律之下的唯一选择。因此，即便用加码调控的办法来提高民众对楼市调控政策的信心，调控者也会面临左右为难的困境，投资投机需求是双刃剑，监管层并不愿看到房价因失去投资投机需求而出现失控性的理性回归。
中国房地产市场调控料将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。在商品住房领域实施反暴利的初衷和政策目标，就是要使商品住房价格能够保持在一个合理水平，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。许昆林说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”
国八条、一房一价、央行加息……连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。货币市场的反应也很迅速，在内地楼市渐趋低迷、成交量放缓的情况下，开发商回款出现困难，对冲海外融资的风险和成本加大。由于银行的资金紧张及对个贷风险认识提升，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等地的银行不仅全面上调第二套以上房贷利率，一些银行已开始把首套房按揭贷款利率上调到基准利率1.1倍以上。随着银根趋紧，未来其他城市的银行也将不得不提高房贷利率。房贷利率全面上升，表示国内条件及环境已经发生了根本性的变化。这种信贷条件的变化不仅表现为贷款成本成倍上涨，银行金融杠杆的去杠杆化，而且表现为商业银行资金的可获得性趋难。近几年来的中国房地产市场，是由商业银行催生的市场，房地产泡沫也是借由银行信贷吹大的。
就银行贷款而言，融资成本也在提高：部分银行大幅提高贷款利率上浮幅度。对重点客户尽可能提高贷款利率，总行级优质高端客户，贷款利率不能低于同期基准利率；分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%；一般客户则上浮15%-20%。只要楼市调控政策部松懈，货币政策不放松，楼市调控政策不断完善，楼市即将由量减变为价跌，楼市拐点来临不可避免。
值得一提的是，４月１０日至４月２１日，国务院派出８个督查组，对北京等16省区市房地产市场调控工作进行督查，目前，１６省（区、市）均已出台本地区贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施的相关文件，并建立健全了落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制；所有设区市和县级市已制定本年度新建住房价格控制目标并向社会公布；各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市分别制定了住房限购措施；保障性安居工程建设任务已分解下达，资金筹集、用地供应及项目前期准备等正在稳步推进；差别化住房信贷政策、税收政策执行较为严格；住房用地计划供应量高于前两年年均实际供应量，对保障性安居工程建设用地做到了“应保尽保”；加强舆论引导，及时解读房地产市场调控政策措施，合理引导市场预期。从近期市场运行情况看，投机投资性购房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳，房地产市场调控初显成效。
希望政策与市场博弈的最后结果有利于消费者，楼市调控政策实现预期目标。
蔡律 2011年4月27日