公共租赁房，是解决“夹心层”住房困难的妙方
中国楼市经过十多年的快速发展，国民经济支柱产业的地位已经被牢固树立起来。但过高的房价，又透支了国民的财富，抑制了民众的消费需求，长远又将损害中国的整体经济，不利于经济结构的优化；房价的过快上涨，还造就了众多的财富神话，拉大了社会的贫富差距，不利于社会的稳定；“高房价”让部分城市居民离“居者有其屋”的梦想渐行渐远；“高房价”还阻碍了中国的城市化进程，成为户籍制度之后第二个阻止农民成为“城里人”的壁垒；房地产业严重的“官商勾结”，腐蚀了社会机体，更加剧了社会矛盾的激化。总之，房地产业的畸形发展，已经引起民众的普遍不满。
正是在这样的大背景下，中央不断出台调控政策，却因为房地产调控涉及多方面的利益，政策在多方博弈中难以得到有效落实，效果总是不尽人意。正因为如此，中央在今年年初即出台了极为严厉的“新国八条”，该项调控政策可谓“多管齐下”，不仅用税收、信贷杠杆来遏制投资、投机性需求，在强化“限购”政策方面更是提出十分要求，还要求地方政府切实承担起房价调控的责任来，要求地方政府确定本地区年度新建住房价格控制目标明，并在第一季度向社会公布。
在保障性住房建设方面，“新国八条”明确要求，加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
其次，“新国八条”还要求“各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。”
应该说，“公共租赁住房”的概念在国务院层面上提出来，这还是第一次。而早在去年6月份，由住房城乡建设部等7部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中，对“公共租赁住房”的供应对象即提出了明确的规定：主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
此前，在政府层面上提出的保障房概念，一般是指经济适用房和廉租房，一些地方政府为了浑水摸鱼，也往往将拆迁安置房、限价房统计在保障性住房当中。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，城市廉租住房和经济适用住房的保障对象，均为城市低收入住房困难家庭，经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。在建筑面积上，新建廉租住房套型建筑面积要求控制在50平方米以内，而经济适用房建筑面积要求控制在60平方米左右。
笔者以为，廉租房和经济适用房确实能够较好地解决城市低收入家庭的住房困难，但由于落实廉租房及经济适用房建设有关措施不够得力，政策设计存在着诸多的漏洞，使社会腐败很快就渗透进保障性住房建设、管理当中。
就廉租房建设和管理而言，由于建设标准较经济适用房区别不大，就很容易引起权力介入。一贯以“帮富人说话，替穷人办事”的著名经济学家茅于轼，为此还曾提出“廉租房应该没有厕所”的观点，希望促进财富分配的合理化。虽然茅于轼先生的观点遭到社会较多的反对，但适当拉开廉租房和经济适用房建设标准，以有效防备权力在廉租房管理中起作用，是值得政府重视的。
而在经济适用房的管理上，其权力寻租更是已经严重地影响着党和政府的形象了。一方面是不该享受的对象享受了，如北京市经济适用房房号在网上被吵到十几万元；深圳、北京等地经济适用房小区里，竟然停放着很多豪华轿车；一些经济适用房申购对象局限于公职人员等。另一方面是权力借经济适用房谋取私利，如某省直机关的经济适用房，竟然弄出295平米的高档房出来；一些经济适用房供地，最终被官员盖起了别墅。也正因为如此，社会要求取消经济适用房建设的呼声越来越高。
而产生以上问题的根本原因，就在于经济适用住房可以上市交易，购买者可以轻松得到实实在在的好处。笔者因此曾建议，要把经济适用房建设成面向城市“夹心层”的完全周转房，住户只能自住，不能出租、出借，永远只能拥有“有限产权”，反对将经济适用房转变成完全意义上的商品房，并上市交易。因为建设经济适用房的本意，只是解决中低收入者的住房困难，并没有鼓励他们投资。而只有通过限制购买者分享房价升值所带来的红利，才会有效阻止那些经济条件不是太差的市民，已经权力介入参与分割保障性住房这块蛋糕，让真正需要经济适用房的那部分居民享受。
但廉租房和经济适用房，却没能照顾到城市中等偏下收入家庭的住房困难。而“公共租赁住房”的保障对象就较好地解决了这一问题，给城市中等偏下收入住房困难家庭、新职工及外来务工人员带来了希望。而公共租赁房就较好地解决了此前部分没资格申请廉租房又没钱买经济适用房、没资格买经济适用房又买不起商品房，长期游离于商品房市场和政策保障住房之间、被社会称为“夹心层”的城市居民。
公共租赁房管理，具有以下几个明显的优点：一是“出租”属性，可有效防止经济适用房管理中的权力寻租，让租房人不能享受房价升值所带来的红利，那些有着一定经济条件的人，就不会寻找权力去申请公租房；一些公租房住户，一旦经济条件变好，也会主动进入商品房市场，腾出已租的公租房。二是自住属性，要求公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动；三是“周转房”属性，明确规定公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租；四是将外来务工人员纳入住房保障体系，规定“有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。”
应该说，公共租赁房对于解决城市中低收入家庭住房困难，在一定程度上解决外来务工人员居住问题，意义是相当积极的。但由于地方政府在保障性住房建设方面欠账太多，城市人口尤其是“夹心层”及进城务工人员要想真正实现“全覆盖”，还需要耐心等待若干年。针对这一矛盾，中央明显加大了保障性住房建设的力度，在去年新开工建设保障性住房580万套的基础上，要求今年再新建1000万套保障性住房。
此外，在政策落实上，中央的决心也表现出相当坚决。从2月21日开始，住建部已开始陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，以确保完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。并向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施，保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。
从目前一些城市已经公布的建设目标来看，均体现出“建设规模规模更大、资金投入更多、保障覆盖面更广”的特点，尤为突出的一点，是在公共租赁房建设方面确定了明确指标，且公共租赁房在保障性住房建设中所占比例很大，有的城市竟超过一半，这对于“夹心层”来说，无疑是个十分利好消息。
如广州市今年将推进6.88万套保障性住房建设，其中新开工建设4.3万套保障房，建设公共租赁房2.58万套，占总数的37.5%，年底前可全部解决登记在册的7.72万户低收入家庭住房困难问题；北京今年将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集建设各类保障房20万套以上，其中公共租赁房6万套，占总数的30%；上海今年将新增各类保障房约22万套，其中公共租赁房4万套，占总数的18.2%；南京将新开工建设650万平方米保障房，其中公共租赁房50万平米，占总数的7.7%；成都公共租赁房建设力度最大，在建设保障性住房和棚户区改造约400万平方米中，公共租赁房就占了204万平米，合总数的51%。
如果这些措施能够落实到位，将有效形成经济适用房、廉租房和公共租赁房“三重住房保障”体系，将城市居民“全覆盖”，实现“居者有其屋”的梦想，对于推动社会和谐，将起到极其重要的作用。