谢逸枫：深圳楼市“限价令”或席卷全国
深圳市“限价令”成广东增城市和从化市第三个城市
摘要：继广州增城日前出台涨幅不能超过5%的限价政策后，有媒体报道，深圳政府正酝酿新的政策调控房价，最具杀伤力的莫过于将对对每个项目进行价格上限限制，如高于上限不发预售证，同时还要求新推单位价格不得超过上期价格，以及要求豪宅转为现售。史上最严的“限购令”、“限贷令”,以及房价控制目标，一波又一波的楼市调控冲击着投资客。实施严厉限购政策之后，深圳楼市再度传闻将“限价”。2011年4月12日，深圳楼市爆最猛新政，限购外将祭出"限价令"?。
为实现今年的房价控制目标，深圳市政府正在酝酿新的政策调控房价，将采取新的预售备案系统，对每个项目进行价格上限限制、分片区制定均价上限、超过价格上限的将不能获准预售等。此前3月底，在国家规定大限的最后三天，深圳出台了今年新建住房价格控制目标：2011年深圳房价涨幅不能超过10%。以2010年均价2万元/平方米计算，深圳预计今年的整体均价不超过2.2万元/平方米。深圳市规划国土委一些内部人员证实了楼市或将“限价”，2011年4月13日深圳市规划国土委，暂未公开确认是否“限价”。
2011年4月12日，国务院督察组一行来到深圳，检查房地产调控落实工作情况和保障房安居的落实情况，正当督察组展开紧锣密鼓地调研时，有消息称，为实现房价控制目标，深圳市政府正酝酿新重拳再祭楼市，预计将2011年深圳房价强压在2.2万/㎡以下。4月底5月初，深圳市政府将采取新的预售备案系统，对每个项目进行价格上限限制、分片区制定均价上限、超过价格上限的将不能获准预售等。2011年4月12日下午，深圳市委书记王荣在全市人才工作会议上，也向参加会议的各路人才喊话：“请你们放心，‘十二五’期间深圳政府能够平抑房价。”
4月12日下午，有媒体文章称，深圳将于近期出台新的政策调控房价，预计将强压今年的整体均价不超过2.2万元/㎡。同时规定，新推单位价格不得超过上期价格，部分豪宅等高端物业将转为现售。在4月底5月初，预计深圳将采取一个全新的预售备案系统，对已拿预售的每个项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同。而未拿预售的项目，则按照2011某一个月的录入合同价格来折算项目均价，或者将分片区制定均价上限，高于均价的不给预售。目前，多位开发商表示上述新政内容基本属实。万科、中海、金地等几家大型开发商均表示并不知情。
另据媒体报道，13日上午，深圳市盐田区国土部门专门召开会议，召集了深圳市在盐田区有地产项目的开发商，就落实3月29日深圳公布的房价调控目标以及新的调控政策召开会议。据悉，深圳市已有几个区就此开过会议。4月11日上午，南山区国土部门召集了6家开发商就预售项目价格规定进行内部沟通，主要包括：4月底5月初，深圳市将采取全新的预售备案系统。
对于已拿预售证的项目，将针对2010年录入合同的价格折算出一个均价，采取一刀切的做法，新系统由此对每个项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同；对于2011年拿到预售证的项目，按照某一个月的录入合同的价格来折算项目均价；对于未拿预售证的项目，国土部门将分片区调研折算出该片区的合适的均价，录入新系统作为片区申报价格的上限，再根据报预售项目所处的区域以及其物业类型进行审批，高于均价的不予拿预售证，而且要求每一套报预售的价格都要低于片区设定的价格。
此次南山国土部门召集开会的有君汇新天、三湘海尚、宝能太古城、铭筑、万豪月半山等楼盘的开发商。“主要是通报将采取新的预售备案系统，要求各项目定价不能超过上限，否则备不了案。”其中参会的某营销总监证实了会议信息，并表示由此新一批单位的定价将延续前期售价。盐田区国土主管部门也召集了类似会议。“来了好几十人，盐田的开发商基本上都到齐了，也是主要通报限价销售的相关措施。”
与会一人士现场回复记者电话，并反映会议内容与南山区一致。另有开发商给记者发来信息，显示内容如下：就近期深圳市颁布的房价控制目标，近几天国土部门主要有如下动作：第一，对市场上一些正在拿预售证的项目（须报价格备案），直接进行了限价，对项目的备案价格均价及单套最高单价提出了明确要求；第二，市场上一些高端项目，近期不得发售，即使认购了国土局也不予备案。
据媒体报道，在深圳近期出台的限价政策中，将建立一个全新的预售备案系统，对于已拿预售的项目（不分产品类型），针对2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对每个项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同。其次，如果是2011年拿预售的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。
对于未拿预售的项目，将分片区制定均价上限。结合区域及物业类型进行审批，高于均价的不给预售，要求每一套报预售的价格都要低于该片区设定的价格。最后，政策还规定，新推单位价格不得超过上期价格，以2010年均价2万元/平方米计算，深圳预计今年的整体均价不超过2.2万元/平方米。该信息还列举了三个案例：盐田的东港印象，被要求定价不得高于1-3月片区成交均价，也就是不超过2万元/平方米，否则不予办理预售许可证，之后该项目对价格进行了调整；
宝安的品尚居，被要求备案均价不得超过20400元/平方米，否则不予办理预售证，之后该项目的备案价格调整至约19990元/平方米，并且该项目在拿到预售证之后，认筹了两天就被国土局叫停；水榭春天等多期开发的项目，政府要求其备案价格不得高于前一期价格的10%。记者一一致电上述楼盘营销负责人，其中东港印象和水榭春天只表示将严格按照政府要求定价销售，未就如上内容进行正面回应；品尚居则表示：“目前均价接近2万元/平方米，不认筹、将直接开盘。”此外，包括观澜、平湖等地多个别墅项目反映，已被迫转为等待现楼再售，因为按照国土局备案系统，现售项目不计入网上备案之列，那么就不构成新盘成交价，不会因此推高均价。
对于深圳楼市“限价”传闻，记者昨日向市规划国土委核实，截至昨晚8时发稿时，该部门未公开确认或回应。不过，记者从该系统内多名人员处证实，楼市“限价”消息确有其事，但目前并未开始实施。市规划国土委旗下多个管理局的人员表示，是有“限价”的说法，但具体情况不明确，可能委里正在做这方面的尝试，尚没看到正式文件下发。一名内部人员介绍，规土委近期召集旗下各管理局相关负责人开会，在会上介绍了拟进行楼市“限价”的信息，但具体实施细节怎么样，还不清楚。就在前日上午，由国务院办公厅、国家发改委等部委相关负责人组成国务院房地产市场调控工作第一督查组抵达深圳，开展调研。此前3月底，在国家规定大限的最后三天，深圳出台了今年新建住房价格控制目标：2011年深圳房价涨幅不能超过10%。
与此同时，国务院督察组一行正在全国16省市紧锣密鼓地调研，并于4月20日结束。4月12日下午，国务院督察组分别考察了龙华曼海宁和正在建设中的梅山苑二期保障房项目。据《深圳特区报》报道，督查组认可深圳安居型商品房建设一举多得，督察组组长、国家发改委副主任穆虹同时表示，“中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。”
4月12日，督察组到达深圳的当天，深圳市委书记王荣也在深圳市人才工作会议上信誓旦旦：“请你们放心，‘十二五’期间深圳政府能够平抑房价。”此前，3月29日，深圳等城市公布的2011新房涨幅低于GDP的房价控制目标曾饱受质疑。若消息确实，深圳市此番重拳祭出，体现了地方政府调控楼市的坚定决心，尤其是限价和豪宅现售，将大大打压房价。用严厉行政手段打压楼市表示质疑。
笔者接受南方日报和南方都市报及广州日报等第一财经报和信息时报及深圳特区不等深圳房地产信 息 网记者采访就表示，为实现今年的房价控制目标，其他地方政府将纷纷效法深圳市限价，将掀起全国楼市限价高潮。“限价”是典型的行政干预市场，一种简单粗暴的方式。对深圳每个楼盘限价实施“一刀切”的做法是非常不负责任，本来限价的目的是控制房价上涨， 增加市场供应，抑制开发商哄抬房价。但是，所谓的不超过上期价格，存在“变相”放松限价政策的怀疑。如果一旦不分“高端与普通产品” 的统一限价为2.2万元/平方米,对开发商非常不利,豪宅或别墅将当成限价房一样卖。
笔者表示，可想而知，会导致开发商捂盘惜售或者是报高售价再打折的方式,变相规避限价的政策规定。限价是典型的政府采取强硬行政干预市场的表现，不仅简单还比较容易暴露负面问题出现，显然，限价很难遏制深圳房价上涨的趋势，虽然可以起到威慑的效果，让房价上涨的幅度缓慢，实现价格控制目标的目的。但是，依然解决不了大部分人购买不起的事实，一旦限价政策取消，开发商肯定要补涨，房价又将面临反弹报复上涨的悲剧。
笔者认为,深圳豪宅现房销售目的不是遏制房价，而防止开发商哄抬房价和增加市场供应及房价透明度等挤压开 发商的资金链。其实，现房销售的价格不计入备案系统，不仅不会影响平均价格，但是有利于拉低平均价格,实现价格控制目标。但对增加供应的效果也是不大，因为开发商会选择推迟开盘或 者是新产品延迟上市或者是分批上市的办法。况且目前开发商的到位资金和销售利润及现金流保持良好，对挤压开发商的资金也起不到效果， 可谓是吃力不讨好的政策。
笔者表示，深圳去年和今年前2个月及4月前二周房价上涨过快和幅度过快，导致深圳市政府调控再加码的导火 线。另外是4月份深圳的新政策比较宽松，价格控制目标成涨价目标。并且国务院4月份的监督组将在本周到深圳检查调控效果，也是导致深圳 临时抱佛脚出政策，目的是担心房价上涨的责任。虽然，目前深圳市政府规划国土部门否认无限价和现房销售，但是从开发商传出是消息，深 圳限价销售和现房销售政策是肯定的事情，只不过政策的文件未正式公开而已。政府否认也是考虑到给开发商准备时间和防止市场不利的影响 产生及制造楼市混乱的现象。
笔者指出，新调控房价政策不会导致房价的大幅下跌，主要是新的调控未来涉及制度问题和新的政策操作性不强及未挤压到房企金链等因素。虽然今年一季度深圳房价上涨幅度缓慢，成交量出现严重的萎缩。估计到今年4月底开始，开发商为冲击销售业绩“赶红五月”会开始积极推盘，货量增加，成交量下降会得抑制。目前开发商缺乏房价下降的动力，一方面是深圳的购房需求非常的旺盛。另外一方面是市场供求严重失调。
截至4月11日，深圳全市商品住房可售套数为19388套，当日成交 77套，以每日成交100套计算，目前可售房源大约需要6个月时间即可销售完。说明深圳未解决目前供求关系是房价上涨的重要原因。实际全国楼市依然处于“量变”中，成交量的下调是因为供应量的减少，但并未给开发商太多房价下降的压力。对于未来房价，目前的调控措施将导致部分区域的项目有10%左右的降价幅度，但总体来讲房价大跌是不可指望。
笔者认为，广州效仿深圳限价的可能性不大,如果广州的房价在4月上涨,不排除限价的可能性。根据房产数据中心统计显示，今年第一季度广州十区一手住宅网签均价为13782元/平米，较2010年全年13143元/平方米的均价相比，上涨4.9%，由于此前市长万庆良表示，2011年广州将GDP的增幅和人均收入的增幅设定在11%，以此计算，广州房价距离控制目标仍有一定距离。
楼市调控一年之后，全国一线城市商品住宅库存跌入低谷，楼市依然处于“量变”中，供应量的减少导致成交量的下滑，而供应量减少又造成开发商“惜售心态”，价格依然坚挺。目前沪深库存住宅不足半年消化完，一线楼市住宅库存告急，不仅仅上海，全国主要城市商品住宅成交面积上周普遍下滑。据数据，上周其监测的35个城市中，30个城市商品房成交量出现下跌，16个城市成交量跌幅在40%以上。其中，大连、三亚和合肥3城市成交量跌幅逾70%。重点城市中，除武汉外，商品房成交量皆环比下跌，其中重庆跌幅最大，达58.66%。数据还显示，多数城市上周商品房成交均价变动平缓。其中，重庆价格涨幅最大，为11.09%。杭州（不含萧山和余杭）价格降幅最大，达16.45%。
截至4月12日，根据北京市房地产交易网数据显示，目前北京存量商品住宅库存37154套，期房住宅库存59949套，累计97103套。北京的商品住宅库存数量从今年1月18日跌至10万套以下后，经过三个月的交易，始终在10万套以下。值得注意的是期房住宅出现2010年7月以来的最低量，商品房房源供应奇缺，不足去年同期的25%，北京商品房库存创8个月以来的新低。数据显示，北京一季度商品房住宅项目供应量为5884套，而一季度期房住宅的交易量为18115套，相当于供应1套住宅有3位客户在等待，而去年同期则为1比1，期房住宅供应市场依然供不应求。
北京的土地供应自去年四季度到现在始终以远郊区为主，因此城区的在售项目反而成为稀缺资源。加上持续低迷的供应量，使得库存的房源很难出现明显的价格调整，很多市区、近郊的项目此前销售的比较好，已经成了尾盘，开发商并无意降价，甚至还在不断涨价。基于目前货币供应量依然比较高，而保障房的有效供给量及商品房的供应效果只能在下半年才能明显显现，北京大部分区域的房价在上半年将依然坚挺，商品房价真正得以调整尚需要一定的时间。
根据深圳市规划和国土资源委员会官方网站数据显示，截至4月11日，深圳全市商品住房可售套数为19388套，当日成交77套，以每日成交100套计算，目前可售房源大约需要6个月时间即可销售完。在严厉政策调控下，房价依然居高不下，未解决目前供求关系是重要原因，深圳6个月后无房可售。实际全国楼市依然处于“量变”中，成交量的下调是因为供应量的减少，但并未给开发商太多压力。
深圳部分银行停办房贷，资金紧张是主要原因。随着紧缩政策的持续，多家银行均出现资金紧张的局面，部分银行开始采取措施，暂停办理房贷业务。近日有媒体报道，武汉、成都等城市出现有银行暂停房贷业务。记者昨日以房贷客户的身份向深圳多家银行网点询问可否办理，其中民生、华夏、光大、广发等银行客户经理均表示，已经不能办理房贷。
资金紧张是银行收紧房贷的最主要原因，由于国家在近半年的时间内接连4次加息、9次提高存款准备金率，这使得银行的资金链空前紧张，而且规模越小的银行资金就越紧张，面对有限的资金投放，银行就选择避开调控重点的房地产业务。尽管目前深圳工、农、中、建、招行等的房贷业务仍然正常，但无论在审查还是放贷方面都十分严格。以客户身份来到建行振华路支行，个贷经理首先询问是否办理过房贷，如果有，首付至少6成、利率上浮为1 .1倍。中行深圳分行也表示，受到政策和客观因素的影响，许多购房者受到抑制，导致房贷业务也受到影响。在房贷受到冲击的情况下，各家银行纷纷转向中小企业贷款、经营性贷款、创业贷等领域。