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问题            意见或建议内容

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土地价格定义

去掉地价一般定义，严格定义本规程所指地价，是指市场条件下形成的，一定年期的建设用地使用权价格，空间内涵包括地表、地上、地下一定范围。也可以依法单独设定地下空间建设用地使用权和地上空间建设用地使用权。

2.                                                          2

2

123-124

土地估价

是指专门机构或专门评估人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的、一定权利下公允价格进行估算和判定的行为。（去掉最新资料（因为有可能评估以前的地价）；改宗地为土地（因基准地价评估的不是宗地）；增加一定权利下；市场价格改为公允价格更合适）

3

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最佳利用原则

建议强调四个方面：自然、法制、经济、生态。

可以改为：是指在估价土地时，在充分考虑土地自然特性的基础上，保证土地利用符合法规政策和规划限制，满足技术要求，实现经济、生态效益的最大化。

4

126

4.4.1基准地 价评估成果

建议增加一个：基准地价级别或均质地域边界说明表。因为有些落后县级地区基准地价图纸可能会不清晰，容易导致级别边界区的界限不清。

5

126

4.5估价成果性质

建议去掉，因为前面已经有定义了

6.                                                          6

6

130

617确定土地还原利率（1）

完善后的提法：土地纯收益与土地价格比率法。应该选择一定区域内、具有代表性数量的、与待估土地相似的、近期发生的土地交易案例，以交易实例的纯收益除以价格，测算出 土地还原利率。----因为三宗地很难有代表性。

7.                                                           

7

130

617确定土地还原利率

建议在新《规程》中强调：逐步要求一个区域研究公布一个统一的标准：包括土地还原利率、建筑还原利率、综合还原利率、增值收益率、地价指数等。

8.                                                           

8

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624确定比较案例

比较实例的交易日与估价期日相差年限原则上不应超过3年---建议改为比较实例的交易日与估价期日相差年限原则上不应超过3年，市场价格变化很快时，一般不超过1年或半年。

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628、629市场比较法中           区域因素、个别因素的修正

 增加内容：区域因素、个别因素的修正因素的选择和修正系数的确定，要参 照当地基准地价修正体系中区域和个别因素修正系数成果。------否则，可能在一个评估报告中，评估同一个宗地时，出现几个不同的修正因素、同一个因素几个不同的修正系数。

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148

76基准地价确定

建议增加基准地价定义内涵，说明其表达方式既可以是单位地价，也可以是楼面地价

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148

76基准地价确定

建议增加内容：基准地价要和周边市县基准地相衔接------防止相隔一条街基准地价相差几倍的现象。

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148

基准地价系数修正表的编制

对于优、较优、一般、较劣、劣五个档次的系数，在考虑优和劣、较优和较劣之间绝对值的相关平衡。你能同一个因素，优的系数的0.35，劣的系数是0.1.

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基准地价更新781（3）

基准地价更新频率建议不搞一刀切，可以分几个层次。比如局部更新和全面更新的时限：直辖市、省会和副省级城市每1年和2年；地级市和发达市县每2年和3年；一般县城每3年和4年；小县城和城镇每4和5年。

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划拨土地使用权

增加剩余法、基准地价修正法等具体内容。具体可参见《划拨土地使用权评估指引》课题成果。

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基准地价图的整理

建议增加内容：确定基准地价级别边界，要使用地籍调查成果，将两者结合起来

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居住用地影响因素分析

鉴于目前居住房地产对于山、海、湖、江等的偏好，建议在居住用地影响因素中，增加山、海、湖、江等影响分析。

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 166-167

 地上空间权评估

 地上空间权评估的一个内容就是增加容积率时，增加出让金的评估。可以采用容积率修正法来评估空间权价格。

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 170

 基准地价评估工作用表

 绝大部分表格都没有设置深度、宽度、宽深比等指标，建议设置，便于路线价评估时，确定标准深度、标准宽度以及相关修正系数

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 209

 土地估价报告

 项目名称应该增加土地使用者

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 210

 土地估价报告第一部分（九）

 估价机构负责人签字 –改为估价机构法人代表签字（因为前面强调的是法人代表签字，估价机构负责人未必是法人代表）