远洋地产副总裁徐立：商品房配建保障房比例或升至60%
每经记者 叶书利 发自北京
远洋地产副总裁徐立向《每日经济新闻》记者说，鉴于保障房建设规模化的需要，未来北京商品房项目中，保障房部分的配建比例或进一步由目前的30%翻倍至60%。不过，他也承认，目前远洋在配建制下的保障房建设中，还没有找到可持续的赢利模式。
远洋的困境也是时下保障房“大跃进”过程中房企反映出的群体困局的写照。
赢利模式处于摸索阶段
两会上，政府提出，未来5年，中国将建设3600万套保障房，从而使保障房的覆盖率达到20%。
楼市保障房占比的“大跃进”，将催生中国楼市供应结构的革命性变化。SOHO中国董事长潘石屹对此认为，此举将严重冲击现有以商品房供给为主的楼市供应格局，致使二三年内，一半的房企将因此而被淘汰出局。
不过，在接受《每日经济新闻》记者采访时，全经联研究院副院长陈宝存却持相反的观点。他认为，保障房建设的归位，恰恰是房企发展的良机。他进一步解释说，3600万套的保障房，除了土地成本外，大致需要投入近5万亿。目前政府已确定，保障房建设中所需的资金，主要引入包括房企在内的社会资金解决。5万亿的投资规模，就是房企的利益蛋糕，主要问题是房企需应市而变；其次，1998年房改时，政府规划的楼市格局就是双轨制，即市场上70%的供应为保障房，其余30%为商品房。后因各种原因，保障房建设一直缺位，目前政府重新确认保障房建设需归位。待保障房建设到位后，楼市将形成真正的两轨制。到时保障的部分归保障房，市场的部分归商品房。待市场关系理顺后，有利于商品房市场的可持续、可预期的发展，不会像目前这样隔三差五便遭遇调控，致使市场发展不可预期和充满波动性。
虽然陈宝存认为，保障房建设是房企发展的机遇，但他也承认，中国的保障房建设仍处于摸索阶段，前景仍充满未知数。远洋在保障房开发中未赢利的困局就是时下保障房开发实践的缩影。
据了解，时下远洋旗下共有两个配建保障房项目：远洋•润园两限房项目和远洋沁山水·上品公租房项目。
徐立介绍说，远洋沁山水·上品公租房项目是2009年7月，公司拿下远洋沁山水商品房项目用地时，政府要求配建的15%公租房项目。该项目总建筑面积达
“这些房子不是精装修，但交付使用时会配备一般的家具，如抽油烟机、壁柜等。”
当被问及远洋沁山水·上品公租房项目的成本和收益情况时，徐立严肃地说，在建设过程中，该楼盘公租房部分与商品房部分的标准是一样的。在这个项目建设中，远洋并没有欲通过保障房建设来获利。“我们目前的想法就是，通过提高商品房、保障房的质量与品质，以提升公租房后期的租赁行情。”
由于该项目目前仍在建设中，总体成本还未统计出来，且年中时政府将通过回购的方式，将此批公租房收归政府，但目前回购价等问题也还没有最终确认，因此无法准确计算远洋沁山水·上品公租房项目的投入收益情况，但徐立坦承，在保障房建设中，远洋目前还没有想到赢利的问题，也还没有找到赢利模式，一切仍在摸索中。
远洋在保障房建设中无赢利模式的困境，其实在公司的第一个保障房项目中便体现出来。
徐立介绍说，2008年11月，远洋拿下了北京管庄远洋•润园限价房项目用地。由于该项目保障房建筑面积大于纯商品房面积，徐立坦承，建设过程中，公司一直承受着巨大的压力。“限价房的价格被固定为7400元/平方米，但目前建造成本已经超过7400元/平方米。”
对此，徐立认为，远洋目前在保障房建设中，成本收入比这笔账还算不过来。不过，作为北京知名房地产公司，承担社会责任的宗旨从远洋成立之初就长期存在，因此，远洋响应政府号召，义无反顾。
保障房大跃进面临四大难题
在保障房建设中，远洋没有找到赢利模式的个案，一位不愿透露姓名的行内人士向本报记者说，这是时下绝大部分房企在参与保障房建设现状的写照：在商品房项目强行配建保障房的要求下，一些房企不情愿或一些房企以承担社会责任的方式“半公益地”参与保障房建设。而在建设过程中，被迫地进行包括赢利模式等在内的相应问题的后发式摸索。
陈宝存认为，这是保障房建设机制完善过程中必经的阶段。目前中国保障房建设仍处于初始阶段，3600万套保障房建设中，将面临包括赢利模式探索等在内的四大挑战。
首先是保障房的土地供应问题。他认为，中国一线城市与少数发达二线城市，目前地产的开发已到了无地可供的局面。在这种情况下，如何实现体量庞大的保障房建设用地的国有无偿划拨？从何处拨？
其次，3600万套保障房，除去土地成本外，近5万亿的建设资金，政府目前确定将主要引入社会资金来解决。这就涉及到第三个问题，即保障房建设中赢利模式的挑战。
据悉，由于保障房建设仍处于摸索阶段，时下包括远洋在内的房企还在探索赢利模式，比如万科总裁郁亮近日也向媒体坦承，在保障房建设领域，公司还未找到赢利模式。
如果在保障房建设领域，房企难以找到赢利模式，作为社会资金重要贡献者的房企们进入保障房建设领域的积极性就会大打折扣。比如郁亮就指出，万科愿意参与保障房建设，但前提是符合公司股东利益。
但陈宝存指出，政府为了解决体量庞大的保障房建设过程中的资金来源问题，可能会越来越依赖于商品房项目中保障房建设的配建制。对于此，徐立也认为，鉴于保障房建设的规模，北京商品房项目，保障房配建建比例可能提升至60%。
陈宝存认为，一方面如果赢利模式未找到，房企参与保障房建设的热情会越来越低，另一方面，为了解决资金问题，政府可能提高商品房建设中保障房配建比例，最终的矛盾结果就是开发商在项目建设中，不得不将商品房项目中保障房部门的成本转移给商品房部分，进一步推高商品房建设成本，助推商品房房价，而这又与保障房建设的初衷背道而驰。
最后一个问题就是保障房建成后的分配问题。鉴于宝马车进出经济适用房的先例，如此大规模的保障房建成后，能否真正分配到该得到的人群中去，是一个不能忽视的现实问题。如果分配不好，整个保障房建设的目标将功亏一篑。
由于保障房建设过程中，大量问题仍无解，华远地产董事长任志强因此提醒说，保障房建设前需算清楚账，盲目“大跃进”不可取。