楼市限购下政策挤压效应凸显

文/赖瀚林

自1月26日“新国八条’颁布后 ，京沪深等一线城市限购令细则相继出台，二线城市纷纷跟进； 2月15日住建部初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单，同日，成都出台限购细则，对成都主城区实行购房限制，在限购细则落地前，成都爆发成交量井喷现象，这与细则落地后成交量暴跌形成鲜明反差，调控效应明显。2月16日，北京出台史上最严厉限购令，外地人购房须提供5年以上社保和纳税证明，有网友调侃，幸亏还没有限婚，要不以后不能跨区结婚了。截止到3月4日，全国巳有26个城市实施了新国八条规定的限购细则，未来房地产调控政策将进一步细化，楼市限购有向三四线城市蔓延的趋势。

由于房价上涨问题突出，危及经济与民生，虽然2010年中央出台了系列调控举措，但并未能有效遏止房价的过快上涨，在民意面前，调控政策频现“空调”尴尬。温总理多次表示，对于抑制高房价，中央还有信心。在此背景下，以“新国八条”为始的楼市第三次调控严厉登场，显出中央对抑制高房价与严控楼市的决心。从全国来看，限购推行两周，房地产市场的购房需求应声而退，一线城市成交量跌至历史最低，大多数二线城市也连创新低。很显然，在两会即将召开之际，中央决策层不希望房价成为与会代表们热烈讨论的话题。现在，限购政策的调控效应，似乎巳集中显现，一线城市房价平稳，成交量暴跌，二三线城市观望渐浓，成交滞缓。但在市场波澜不惊的平静的水下，却暗流涌动。从调控的效果来看，楼市限购下的政策挤压效应巳经凸显。

第一种是区域需求的挤压效应。一方面，表现在：一线城市的投资资金向二三线城市转移，即购房资金从高压区向低压处挤压流动。

整体来看，限购的主要目的，是为了通过抑制投机性而“控量保价”，即控制需求（上涨），保护房价（平稳）。现在看来，效果基本巳经达到。地球人都知道，中国楼市房价上涨过快的原因，不是真的因为刚需很庞大，而是因为投资需求很庞大。国内合法和安全的投资渠道太少了，使得相对安全的房地产市场成为许多有钱人的资金避风港。由于一线城市调控趋严，在政策逼迫下大量的投资需求被打压下去，造成大量涌向房地产市场的资金被迫闲置，那这部分被挤压出来的资金会往哪里去？根据水往低处流的自然规律，自然是涌向二三线城市，因此这是二三线城市在新政下所面临的新的市场机遇。其实从2010年4月份调控以来，一线城市的投资需求就开始了下乡运动。为何大多数二三城市的楼市房价屡屡在调控面前不降反涨？就是这个原因。目前来看，以成都、长沙、西安、南京、长沙等为首的二线城市是一线投资客主要看好的区域。

另一方面，表现在：省内投资客向省会城市集中，即购房资金向优势资源集中区转移。

在中国特色的城市化过程中，由于省会城市具有先天的资源优势，经济辐射力与聚集效应明显，因此对三四线城市的投资客具有较大吸引力。如川内投资客将眼光向成都市的聚焦。受限购影响，原来支撑成都楼市成交量的大量川内客群，包括外地首置与外地投资客，都不约而同将眼光投向了成都最具发展潜力的优势板块，如城东和城南。从2、3月份的成交量来看，成都城南高新区的成交量一直比较活跃，震幅不大，受限购的影响不太明显。从成交数据显示，大部分客群来源于川内其它城市。

第二种是产品需求的挤压效应。主要表现在：受房价上涨压力的影响，越来越多的购房群体在限购政策面前呈现“面积+品质”需求“一步到位”的双重叠加效应，即从两头（小户型与大户型）向中间（品质改善型户型）挤压。这种效应主要发生在限购第二套和第三套的城市。

在成都购限购政策压力之下，购房需求将以本地首置、二次改善（主城区）、再次改善和外地首置（包括投资客）为主。

首先，由于市场对调控下的房价预期走低，在调控趋严的政策大环境下，多数刚需购房者是观望心态与恐慌情绪并存。这种观望导致主流供应产品成交大幅下滑，同时恐慌又导致需求放大。在这种担心房价上涨与被限购的恐慌氛围中，许多刚需购房者的隐性需求被更多地激发出来，如被迫放大户型的需求面积，同时转向具有高品质和高性价比的舒适性产品。如90-120平米有赠送面积的可变户型的热销就深刻反映了这点。

其次，对于大量二次改善需求客户来说，在限购与房价上涨的双重压力和恐慌下，也不得不调整自己购房计划，并被迫向购买面积扩大与品质提升型置业需求看齐。即原来只考虑120平米的二次改善型置业客户，有可能咬紧牙关，一步到位的转向购买140平米甚至更大面积的户型，原来只考虑140平米户型的客户，有可能转向购买170平米甚至更大的户型。这就是限购政策对购房者的产品需求挤压效应。而对于再次改善型客户，则主要通过“售小换大”的方式（即将名下多套房子处理售出）取得再次购房的资格。一经获得这种购房资格，也必然向面积+品质提升的双重需求转型。

另外，对于外地首置而言，呈现从大户型向中大户型需求转变，小户型向中大户型需求转变的趋势。在政策限购压力下，原来支撑楼市与高房价的外地投资客纷纷退场，因此更多的外地投资客被迫挤压购买面积，向高品质的改善型产品看齐。超大奢侈型和纯投资的大户型将销售受阻。因此限购政策对楼市供应端的影响，主要体现在小户型与大户型的滞销。在打压投资需求面前，主城区小户型公寓和超大户型（主要指200平米以上的平层大户型）将面临较大的销售压力。

对于开发商而言，如何抓住本地首改和外地首置的改善型需求，对产品进行品质创新和提升，这将是市场破局的突破点和机会点。