2011年两会<房企与保障房系列评论之角色>
谢逸枫:房企进军保障房充当什么角色？
核心提示: 2011年保障房建设目标是1000万套，比2010年的580万套增长72%。根据温总理政府工作报告和住建部文件规定及“十二五”规划建议文件规定,2011年1000万套保障房中，包括400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房，以及400万套廉租房和公租房。未来5年，我国计划建设保障房3600万套，今明两年各1000万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。在“十二五”规划期内，中国要建3600万套住宅，土地供应量的50%～70%做保障性住房。
根据“十二五”规划，未来五年，全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，每5人就有1个能享受保障房。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户、400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房，400万套廉租房和公租房。若以每套保障房70平方米，每平方米建设成本2000元估算，共需投资约1.4万亿元，这是一个庞大的数字。
2011年2月28日，温总理与网友在线谈房价时表态，“十二五”规划确定，今后五年，我国将新建各类保障性住房3600万套。温总理的表态不仅仅让我们看到了政府的决心，也使国家大力支持保障房建设的宏图更加立体。所以，眼见“十二五”规划中政府对保障房市场的投入，看准了“十二五”规划关于大力加强保障房建设的机遇，万科、招商、保利、金地等地产大鳄，纷纷参与到保障房建设中来，大举跟进，集体涉足保障房建设。
万科在2010年中期业绩推介会上明确要积极把握保障性住房的发展机遇。2010年北京万科的竣工面积有1/3是保障性住房。2010年9月招商地产通过竞标将以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体项目的开发。2010年10月，金地通过公开竞标，以代建方式取得了深圳市龙华扩展区0009地块保障性住房开发权。而保利地产在2009年年报中也明确表示将积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇。除此之外，参与保障房建设的地产大鳄还有远洋地产、绿地集团等。
房企在保障房充当什么角色？笔者认为，在目前保障房开发建设资金严重贫乏和土地供应稀少及配套等质量问题下，保障房建设的速度如蜗牛一般爬行，因此，今年两会政府报告和住建部才规定，保障房中的经济适要房和限价房，通过社会机构的市场化运作去解决。毫无疑问，国内的央企与国企及上市等大型地产商会，在新一轮目标浩大的保障房建设中将扮演重要角色。要打好这场“重大战役”，需要更多的社会力量和资金介入到保障房建设的队伍中去，而中国房企将在保障房开发中显示举足轻重的建设者角色和部分保障房开发的承担者及获利的所得者。
面对大幕开启的保障房“井喷时代”，众多开发商跑马圈地，是抢食蛋糕还是应对调控？目前国内部分房地产公司，央企、上市公司、国企因为住宅房地产市场受到了很大的影响，他们正在积极寻找机会，进入到保障性住房的开发中去，减少他们在商品住宅市场的损失。这些公司的股东、市场对他们的资金回报都有一定的要求，目前这些企业能否进入保障性住房的路线并不清楚，一切都在未知中。
然而，在他们的热火朝天之外，大部分开发商似乎反应平平，这是缘何而起？笔者认为，由于大部分开发商对保障房并未有太多的涉足，主要原因是政府对这块内容并没有放开，政策上还不是很完善。对于房地产开发企业到底能介入到什么地步、采用什么形式参与等问题的界定还不够清晰。此外，资本的逐利本性也使得开发商对利润相对较低的保障房市场“不感冒”。开发企业必须在满足利润率的基础上才能开发保障性住房，这对其成本控制、开发能力、资金储备要求相对较高。此外，承建保障房的开发商，利润被要求控制在3%以内，另可获得1%~2%的管理费，利润相当有限。相对而言，大部分开发商更热衷于开发高端项目。保障房利润空间较低，容积率等指标不能调整，配套方面的运作空间也很小，开发商不容易根据市场变化进行调整。
越来越多房企“转战”保障房，国企唱主角。房地产问题不管是经济化、社会化，还是政治化，“关键都是保障房不足造成的”。但是，保障房的投资、建设、分配都让人觉得难以得到保障。保障房建设能否及时“补位”，将在很大程度上决定今年房市新政的效果，也是对2010年政策效力的最终考验。同时，也要防止保障房异化成房企的另一场“圈钱运动”。到2012年末，基本解决1540万户家庭的住房问题。”这是2009年底住建部在“国四条”中提到的目标。而在2009年5月，住建部等三部委曾发文明确指出，到2011年末，解决747万户困难家庭的住房问题。仅仅半年之后，这一指标就做了大幅调整。时间仅多了一年，指标却翻了一倍。
2010年，中国住房保障注定要全面提速。与此同时，不少地方政府已明确“今年保障房开工量不少于总量60%”的目标。根据北京市公布的2010年土地供应计划，今年北京市土地供应总量为6400公顷，住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。的确，目前在楼市调控的压力下，房价胶着，融资闸门紧闭，不少国有房地产企业纷纷进行业务结构调整，而进军保障房建设的步伐明显加快。
越来越多的房企“转战”保障房为哪般？按照规定，承建保障房项目，房企将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。在商品房成交大幅下降的背景下，保障房是政府扶持项目，亦是房企“亲近”政府的一个公关手段，资金偏紧的开发商可以用保障房土地进行融资圈钱。为此，开发商瞄准保障房必须遵循法律监督的程序轨道，拥有公权力的相关政府职能机构也应一同接受监督，防止保障房异化成“圈钱运动”的可靠机制。
开发商的开发选择路径首选是商品房，其次是属于保障房的限价房，再次才是公租房、经济适用房、廉租房等其他保障住房。这是利润率决定的。限价房是处于商品房和其他保障住房的中间产品，比商品房利润低,但控制得好的话，产品利润率也能达到25%。而土地财政，或将促使限价房成为保障性住房的主要组成部分，这是中国房地产动态政策设计研究组不久前得出的结论。自1994年以来，地方政府财政赤字不断扩大，较1997年增长了近10倍。除巨额财政赤字外，地方政府还面临需要偿还融资贷款的巨大压力。2009年地方政府融资平台贷款余额约为7.2万亿元，2011年底达约10万亿元。而地方政府的土地出让收入和未来土地增值是日后还债的主要来源之一。
在此背景下，限价商品房具有一定的住房保障功能，同时可兼顾地方政府的土地出让收益，限价房可能成为未来保障性住房的供应主流。但是，经济适用房的份额在一定程度上将受到挤压。经济适用房之所以比普通商品房价廉，就是因为经济适用房土地供应采取划拨形式，政府不得收取土地出让金。