《资本论·第五卷》附录二
《2010：中国居住类房地产神话的终结》8
5-1，福利保障市场和福利保障房
福利保障市场产品对象的构成通常包括以下几类人群：
5-1-1，A类，0-18岁的未成年人。
首先，对0-14岁的未成年儿童，我们上面已经分析过，没有家庭或者具有其他必须得到福利保障的原因的儿童，人数为229.6万人，占2008年城镇社会总阶级人口的0.31%。相信这个比例也可以沿用为2010年的比例。
其次，15-18岁的高中在校生（含普高和成高），2010年中这个群体的具体人数将根据第六次全国人口普查的数据确定。为了分析的方便，我们沿用2008年的分析比例1.874%作为城镇人口中的高中在校生（含普高和成高）的总人数占城镇社会总阶级人口的比例。
因此，A类福利保障房对象的市场定位为：
1，没有家庭或者其他具有必须得到福利保障原因的儿童。
2，15-18岁的高中在校生（含普高和成高）。
具体到住房产品，政府需要对单亲家庭的孩子提供的部分免费住房或者住房补贴，政府必须为父母双亡的孤儿提供的完全免费的住房，以及政府和社会资本需要对住校学生提供的最高不得超过建筑成本价的学生住房，都属于福利保障房或福利保障房支出。针对以上福利保障对象，A类福利保障房的标准应该是：
5-1-1-1，针对没有家庭的儿童，社会提供的产品应该是社会儿童福利院。其居住最低标准是室内使用面积16平米/间，四人一间，即4平米/人。再加上平均0.5-1.0平米每人的公共配套空间，因此社会儿童福利院针对没有家庭的儿童提供的福利保障房的标准应该是最低4.5平米每人。
5-1-1-2，针对家庭人均收入处于储蓄阶级标准线内及以下的单亲家庭中的儿童，社会按照4.5平米/人的本年度廉租房房阻标准给予住房补助。
5-1-1-3， 针对其他具有必须得到福利保障原因的儿童，根据以上两个标准按具体情况安排。
,5-1-1-4，针对15-18岁的高中在校生（含普高和成高），对需要住校的，由于其公共配套空间为教室部分及学校的配套食堂，用于生活用途的居住环境需求相对较少，因此其最低居住标准为4平米/人，免费居住。社会（含政府）按照4平米/人的标准对学校提供补助。其补助费必须按照“居住房屋的建筑成本÷设计使用年限÷实际套内使用面积”计算，其中不得加入学校房屋建筑投资的利润。凡是得到政府住房补贴的学校不得再向住校学生另外收取住宿费用。
5-1-1-5，针对15-18岁的高中在校生（含普高和成高）中不需要住校的部分，凡是家庭人均收入在温饱标准线及以下的，政府或社会力量按照第四类标准给与补贴。凡是家庭人均收入处于储蓄阶级范围内及以上的，按照目前的国情，暂不补贴。（在即将到来的共产主义社会中，所有0-18岁未成年人的住宿需求都应该是由公共资本，即政府财政或社会公共基金来保障的）。
5-1-2，B类：对于初成年但仍然处于脱产继续教育状态的人群
B类福利保障房对象的市场定位为初成年但仍然处于脱产继续教育状态的人群。所谓“初成年但仍然处于脱产继续教育状态的人群”，实际上是指年满14岁或以上，已经进入中等职业学校完全脱产学习的学生，以及年满18岁或以上，但仍然在高等教育学校完全脱产学习的学生（这个群体的人群，年龄通常介于14-22岁之间）。他们有一个共同的特征：都没有参与社会劳动，都是属于没有收入的赤贫群体。根据《中国统计年鉴2009》的统计，这个人群2008年的总人口数为46564071人，占全国总人口的3.51%。教育机构对这个群体的住房应该实行集中免费供给制或集中成本价供给制，属于福利保障房的范围。（2010年中这个群体的具体人数将根据第六次全国人口普查的数据确定。我们根据2008年的统计数据分析出的比例为城镇社会总阶级人口的2.85%）。
针对这个类别的人群，适用的B类福利保障房的标准为室内使用面积4.0平米每人。即：16平米的居室供四人居住。其他公共设施为学校正常的设施规划，不计入产品标准。
对B类福利保障房的公共资金安排有两种区别：
5-1-2-1，针对年满14岁或以上至18岁（含18岁内）的学生，免费居住，居住费用由政府财政或公共基金补贴，补贴标准按照“居住房屋的建筑成本÷设计使用年限÷实际套内使用面积”计算，其中不得加入学校房屋建筑投资的利润。凡是得到政府住房补贴的学校不得再向住校学生另外收取住宿费用。（这个群体的学生原则上必须住校。如果有自愿到校外或者回家庭中居住的，费用由该学生及其家庭自己承担，其原本应有的补贴取消，不再额外补贴）。
5-1-2-2，针对年满18岁或以上至22周岁以内（含22岁）的学生，其居住费用由自己负担，学校按照“居住房屋的建筑成本÷设计使用年限÷实际套内使用面积”方式计算的成本费用收取。在学生承担成本价支出的基础上，政府财政或公共管理基金再根据每位学生的支出向学校补贴15%，计算方法为：学生应缴金额×15%，作为对学校办学的补贴。
说明1：之所以对B类年满18岁或以上至22周岁以内（含22岁）的学生，其在校住宿费用应该由他们自己按照成本费用支付，是因为，年满18岁的公民，在法律上已经是独立的社会成人，其生存和生活费用都应该由自己承担。社会应该为这类人提供半工半读的社会机制。因此其个人的继续教育也应该由自己承担。严格意义上说，无论是家庭还是政府，都不应该再为他继续教育的费用负责。否则，无论是家庭负责，还是政府负责，都会拖累整个市场，因为家庭是市场的基本细胞，而政府财政的实质是社会公共管理资本，其实质仍然是所有家庭的公共资本。目前，在中国，这个人群从生活到继续教育的费用全部都是由家庭+社会来共同承担，这样做是不对的。而出现这样状况的根本原因，并不是家庭观念。家庭观念只起到非常小的影响。最主要的错误来自于教育制度的设计。必须要强调的一点是，力争让所有适龄孩子都接受高等教育的观念是幼稚的和错误的。高等教育必须而且只需要对有独立创新能力、有高等教育欲望和需求的孩子设立，这样教育出来的才是人才。而我们目前的“文凭教育”模式，首先，其教育内容是否真的“高等”就值得考问。其所达到的教育效果，其实在正确的素质教育+兴趣教育模式下，基本在18岁以前就可以完成。其次，目前的“文凭教育”模式，生产出来的只是文凭，实质上说，至少90%的高等教育是缺乏效果的。我们目前的高等教育真的非常浪费！值得注意的是，这个群体在中国社会结构中占着相当大的比例。以2008年中国国家统计局公布的数据，该年度内所有在校学习的博士+硕士+本专科学生，总数达到3066万人（这还不包括成人本专科、在职人员攻读博硕学位、网络本专科生以及自学考试的学生），占到中国总人口数的2.31%，在一个健康的市场里，象中国这样存在一个庞大而成年不劳动的消费群体，是绝对不正常的。就以中国目前的教育开支来说，这个群体对社会的消耗非常大，而产出却与消耗不成比例。
说明2：对B类年满18岁或以上至22周岁以内（含22岁）的学生，政府之所以仍然因其住宿向学校补贴15%，是出于鼓励个人接受高等教育，鼓励市场资本办教育，维护市场未来的目的。政府或公共管理基金向学校补贴，是因为在良性的教育市场中，高等教育主体上应该由社会民间资本投资，除了国防类等极少数特殊种类例外。就是国防类的某些高尖端项目，也可以由政府项目基金+高等学校钻研团队合作的方式进行。这是有效使用社会公共资本的最科学的模式。在这种情况下，学校校方在办校过程中就必须考虑自己的利益，这就是政府对学校进行补贴的原因。
5-1-3，C类：家庭收入水平在贫困阶级范围内的低收入家庭。
C类福利保障房的对象包含所有家庭人均收入低于贫困阶级标准线的无房户：
贫困阶级标准线=本年度城镇社会人口总收入×0.2%÷城镇社会总人口×100。
（说明：由于“本年度”统计资料一般要次年才能完成，因此本文中的“本年度”统计资料，在实践中一般用“上年度”资料代替。后文不再单独说明。）
请留意城镇社会人口=城镇总人口+外出农民工总人口。比如，根据这个计算公式，2008年的贫困标准线是RMB3049.36元/人/年。
我们在上面分析过，2008年的城镇人口中国家补贴前收入低于3049.36元/年的成年低收入人口的总人数为2186.37万人，占城镇社会总阶级人口的2.93%。
政府对这类家庭的正确做法是由政府建房，无尝提供给贫困阶级无房户有条件居住。
首先，政府对C类福利保障房的供给标准（按照使用面积计）：
家庭成年成员：人均16平米，其中居室12平米，厅厨卫4平米；家庭未成年成员：人均6平米，其中居室4平米，厅厨卫2平米；成年孩子不属于本家庭成员。按照这个标准，一个3口之家，需要提供的住房是2室一厨一厅一卫，合38平米。一个四口之家，需要需要提供的住房仍然是2室一厨一厅一卫，合44平米，如果孩子是男女各一，那么可以考虑提供3室一厨一卫，厅厨合一，但是总面积不得超过总44平米的标准。这一点在该类福利保障房的建筑规划中就应该首先考虑进去。
其次，C类福利保障房的居住条件是：入住者的所有收入必须交由政府监管，政府对每户使用C类福利保障房的家庭必须安排专门的福利工作人员或者义工定期帮扶。收入情况改善、连续12个月脱贫之后的家庭需及时改居相对应消费能力的其他住房，同时将现住的C类福利保障房退还给政府。
C类福利保障房是最直观的福利保障住房。
5-1-4，D类：贫困阶级中的老年人口。
根据我们上面的分析，2008年贫困阶级中的老年人口包括：靠最低生活保障金生活的占0.28%、靠家庭其他成员供养的占3.25%和其他（根据表2-52的说明：其他包括失业保险金、下岗生活费、内退生活费、原有积蓄、出租房屋及其他生活来源）占0.27%，这部分占城镇人口的4.673%，折合城镇社会总阶级人口的3.795%。
对这个类别的人群，D类福利保障房的对象包含他们当中的无房户或有住房需求的人口，分别是：
（1）没有储蓄和收入来源的孤寡老人、
（2）有子女但是子女都属于储蓄阶级或以下收入人群，而自己及配偶均已退休，且自己没有养老保障或者养老保障收入属于贫困阶级范围内的无房老年人口、
（3）有子女但是子女都属于储蓄阶级或以下收入人群，自己及配偶均已退休，有稍高于贫困阶级的养老保障收入但是住房已经归子女或实质上被子女使用，自己变成无住房的老年人口。
上面这些老年人，在正常的社会经济机制当中，他们应该都属于有钱人，并且应该都是社会公共资本的最大投资群体。但是由于历史的原因和人类经济发展的现状，使他们都变成了政府需要免费提供福利保障房赡养，或者政府需要对直接赡养他们的子女提供住房补贴的人群。在今后一段时间里，这一类人群可能是政府福利支出中最重的一个部分，而且随着现在中国社会人口老龄化的日益加剧，可能会越来越重，一直到我们完成整个社会的经济体制和社会结构调整为止。
D类福利保障房的标准：
D类福利保障房分为三类：
5-1-4-1，D1类：公共福利型养老院。
它适合于（1）和（2）两类。是政府提供的福利型养老场所。D1的标准：
每人10平米。其中，居室7.5平米/人，每个居室设计为2人居住；室外公共空间2.5平米，且每一个福利型养老场所的最低设计容量为200人，即保证每个公共福利型养老院中的居住空间不得少于1500平米，且公共空间必须至少500平米（含公共厨卫和走廊过道等）。这一类为无偿居住住房，资金来源为政府福利支出+社会福利基金支持。这类福利保障房的建设和经营由国营房地产公司承担，雇佣经理人管理，为非赢利型经营。为保障入住老人的权益，不能由民间资本经营。
5-1-4-2，D2类：家庭赡养补贴。
对第（3）类老人，其家庭能够提供居住条件的，政府按照10平米/人/月的廉阻房价格补贴给赡养家庭。D2类应该是D类福利保障房的主体支出，既减轻赡养家庭的负担，同时鼓励亲人承担起赡养老人的义务。
5-1-4-3，D3类：市场型敬老院补助。
对小康阶级和富裕阶级家庭中，由于子女工作繁忙，不能照顾老人，产生敬老院需求的，政府不参与敬老院建设和经营，完全由民间资本自行策划和组织。价格由供需双方决定。政府在市场型敬老院中的角色：
第一，提供经营许可和办院便利；
第二，提供合理地段的免费或者成本地价的土地。
第三，制定办院标准和对其经营进行法律监管。
市场型敬老院的中的住房标准为：每人15平米。其中，居室室内使用面积10平米/人，每个居室设计为1-2人居住，最多2人；室外公共空间5平米，且每一个福利型养老场所的最低设计容量不得少于100人，即保证每个市场型养老院中的居住空间不得少于1000平米，且公共空间必须至少500平米（含公共厨卫和走廊过道等）。
之所以我们现在的养老院和敬老院的规划都必须设定人数规模限制，一方面是防止小规模资本的管理损害老人的利益，同时造成土地和资本资源浪费，另一方面，中国现在进入老年化，养老敬老需求只会逐渐扩大，因此规划必须提前。
5-2，低端市场和廉租房。
由城镇温饱阶级构成的市场为房地产的低端市场，对应的产品是廉租房。
城镇温饱阶级人口包含这样两个部分：
5-2-1，19-25岁的低收入单身青年
严格意义上说，孩子从年满18周岁的第二天起，就以经成为独立的社会人，不再是父母家庭的成员，不再享有父母财产的使用权，父母也不再继续承担对孩子的抚养义务。自年满18周岁起，无论是继续高等教育，还是进入社会工作，任何年满18周岁的成人都必须为自己的生存和生活负责。这是一个健康社会的基本做法。（所谓的“健康社会”，是指社会市场的建设是否完善，而市场建设的完善则主要体现在市场的公平、公正和公开三个方面。而市场公平中的一个基本内容，就是法律制度的健全和完善与福利制度的健全和完善。这一点，在我们目前的中国，还有许多许多的事要去做）。
年满18周岁的青年如果选择进入社会工作，以及22岁从学校毕业初进入社会工作的青年，由于都是单身，通常他们的个人负担都比较低，但大部分人都是刚刚进入社会，独立生存和未来家庭的压力相对比较大，由于缺乏工作经验而面临较大的就业压力，并且其中还有一小部分人尽管能就业，但收入都还处在温饱阶级的范围内，特别是没有受过高等教育或没有工作经验的人群。因此他们对应的住房产品是廉租房。
个人温饱阶级标准线的计算公式：
个人温饱阶级标准线=本年度城镇社会人口总收入×0.4%÷城镇社会总人口×100。
以208年的城镇社会收入标准为例，温饱阶级的标准线为年收入6098.72元，合508.23元/月。凡是月收入高于贫困阶级标准线而等于或低于这个收入的个人，属于温饱阶级。
针对这类人群的廉租房品种有3种：
5-2-1-1，A1类：由用人免费单位提供住房，住房的参考标准为10平米/人（室内使用面积）。为本产品的主要构成部分。
5-2-1-2，A2类：用人单位不能提供住房的，必须为年龄在19-25周岁以内的员工提供廉租房住房补贴，住房补贴的具体金额以本地政府廉租房月租金为标准。
5-2-1-3，A3类：政府提供的廉租房。
政府提供的廉租房必须符合以下标准：
一，廉租房建设用地免费提供。廉租房的建设由政府负责，由政府雇佣的经理人经营管理。廉租房的建设不能由民间资本介入，因为它仍然属于社会保障产品范围，仍然是社会公共资本的责任。
二，廉租房的设计使用年限为最低50年，可以设计为排屋型或者封闭小户型，但设计标准为16-20平米/人，（室内使用面积，含居室面积12平米/人），以三人共享的2室一厅的小户型为例，最大面积不得超过60平米。
三，廉租房的建筑规模不限，因地制宜，以适合需求和最大限度降低政府建筑及管理成本为原则。但每200户政府必须雇佣一套经理人团队进行管理（包括1名管理+2名清洁+1名水电维修+至少4名安保）。
四，廉租房的租金计算方法：
廉租房租金的最大值=本年度本地本阶级全体可支配收入的总和÷本地本阶级家庭总数÷12×10%。
请留意廉租房的月租金是以“家庭”为单位来计算，而不是以“个人”为计算单位。“个人”，即单身家庭，个人收入与家庭收入的比例为1：1，而“家庭”中，收入的计算方法为家庭总收入（夫妻双方收入之和）÷2。廉租房的月租金不得超过本月本地所有温饱阶级家庭平均收入的10%，否则会给温饱阶级家庭或他们的用人单位带来不应有的负担，加重市场负荷。以2008年为例，该年度全国城镇社会温饱阶级家庭的平均月收入为大约1280元，那么从全国水平考虑，平均每月的廉租房的租金就不能超过1280元×10%=128元/月/户。否则就失去了廉租房建设的意义。因此每个地方的政府在廉租房的规划和设计环节就必须先将这个因素作为首要因素考虑进去。
5-2-2，家庭收入处于温饱阶级标准线以下的无房家庭。
对25周岁以上（不含25周岁）、家庭收入属于温饱阶级范围内的无房家庭，政府根据A3类产品标准和细则有条件提供廉租房居住。出租的条件是：阻赁申请者需向政府提交有效的家庭收入和家庭财产证明，政府对每户使用A3类廉租房的家庭必须定期检查和有效核对其收入状况。收入情况改善、连续24个月高出温饱线的家庭需及时改居相对应消费能力的其他住房，不能再继续享受廉租房待遇。对连续36个月不能脱离温饱线的家庭，政府必须对家庭主劳动力强制实施免费的劳动技能提高培训。培训的具体技能必须是在该主劳动力原有技能之外或之上，坚持不重复、不降低、重在实践操作培训，不做样板式的理论或书面培训、不做无效培训的基本原则。同时，在政府等公共部门需要雇佣的工作岗位上产生的就业机会中，优先考虑对这个人群中适合者的录用。
事实上，在福利保障房领域和廉租房领域，自新中国建立以来，中国社会大体上是做得比较好的。
在建国以后，完成社会主义改造的中国，对农村劳动者的住房，总体上采取政府提供土地，劳动者自建住房的制度，这样，农村的贫困阶级和温饱阶级根据自己的能力构筑可居的房屋，政府再对无能力建房的家庭给予适当的补助，从而建立起农村低端房屋保障体系。而对城镇劳动者，则采取住房实物福利分配的制度，因此所有的贫困者基本都被纳入了福利保障体系。不过，当时这样做的最大的弊端在于，由于阶级划分不清，特别是在城镇人口内，在将贫困阶级纳入保障的同时，把所有非贫困阶级也纳入了保障，造成房地产市场被消灭，而住房则成为政府的最大福利负担，成为政府财政的最大拖累。
改革开放以后，政府虽然在采取措施恢复房地产市场，不过，到2010年为止，中国的基本福利保障房供给还是得到了保障。它具体体现在：对初入社会的低收入劳动者，由用工单位免费提供住房或住房补贴。这里的免费住房或住房补贴属于福利保障房范围。这一点是目前国内用工单位的基本模式（无论是国营单位还是私营或外资单位）。
不过我们需要留意的是，这种状况有被恶化的趋势。按照国家统计局2010年的统计，2009年中国的外出农民工14533万人，其中就有42.1%其雇主既不提供住房也不提供住房补贴，而中国的外出农民工的构成，绝大部分是19-25岁的年轻人，其次是收入位于整个社会的低收入阶级的人群。因此这42.1%的人口中大部分是处于至少是温饱阶级的人口。国家的福利保障法规必须加强对这一趋势的遏制，否则这部分原本该由市场完成的福利保障将最终由国家经济来承担，从而拖累整体经济。
5-3，中端市场与经济适用房；
中端市场的消费人群由储蓄阶级人口构成。储蓄阶级标准线的计算公式为：
储蓄阶级标准线=本年度城镇社会人口总收入×1.0%÷城镇社会总人口×100。
凡是家庭人均收入处在储蓄阶级标准线以下，温饱阶级标准线以上的家庭，属于经济适用房的消费者。
以2008年为例，储蓄阶级家庭标准线为人均收入等于或低于RMB1270.57元/人/月。
储蓄阶级（与小康阶级一起）无论在任何社会中，都是市场的最大基础。他们是社会财富的主要来源，也是市场消费的社会基本面。对他们的保护，就是对市场购买力的保护，对市场健康发展的保护。因此，就住房产品而言，社会应该给他们提供的是经济适用房，既符合他们的消费能力，不给社会增加保障负担，同时又防止其他高阶级的资本对他们形成掠夺而降低他们的阶级地位，从而增加社会的负担，破坏市场的基础。
经济适用房标准：
5-3-1，数据标准：
人均室内使用面积标准：22.5-25平米，其中居室面积人均15平米。
建筑标准：户型为2室一厅一厨一卫或3室一厅一厨一卫，最小室内使用面积不得小于50平米，最大不得超过90平米。土地容积率不得低于5.0，每栋楼不得低于15层（不含车库层），且设计使用年限不得低于60年。
价格标准：经济适用房又叫限价房，其售价扣除30%后，按照30年月供方式计算，买房家庭的月供支出不得超过本年度本地本阶级家庭平均月收入的16.67%。计算方式：
家庭住房支出标准=本年度本地本阶级家庭总收入÷本地本阶级总家庭数÷12×16.67%。
以2008年为例，整个储蓄阶级家庭的平均家庭月收入为RMB2533.52元。16.67%为RMB422.34元。即：完成首付30%后，买房家庭向银行支付的月供最多只能是RMB422.34元/月，超出这个范围的经济适用房属于违归的超标房，不得按超标价格销售，企业可以使用的最高合法价格只能是满足上述条件的价格。即无论成本如何，企业只能按照最高30年月供RMB422.34元/月的相匹配价格销售。（当然，这里使用的是全国数据，具体到不同的地方，标准会上下浮动，相对富裕的市镇标准会升高，而相对贫困的市镇标准则会降低，这就要求政府统计部门的工作必须具体到镇一级的社会阶级数据的统计和公布。）
5-3-2，产品经营：
政府必须是经济适用房的主导力量。
5-3-2-1，对经济适用房的用地供给，政府必须采取土地限价供给的模式。
限价供给模式下，政府出让土地地价的计算方法：
政府出让土地地价=本阶级本年度家庭住房支出标准”×12×30×（1-本年度30年期居住类银行房贷平均利率）÷70%×32.5%×本地块容积率÷本套房产建筑面积（平米）。
一般，一个良性的、科学合理的房产售价由以下三部分按这样的比例构成：土地成本32.5%+建筑成本32.5%+利润（含税）35%。即“三三制”。三三制是衡量一个房屋价格是否合理的可行性标准。而“三三制”与“家庭住房支出标准”的综合使用，则是判断一个房屋价格是否偏高、是否被恶意哄抬以及具体是三三结构中的哪一级成本偏高或者哄抬了物价的最简单而科学的方法。特别是在土地国有化的社会（比如现在的中国，以及未来的全球共产主义社会），政府更能够将“三三制”中的“土地成本”作为杠杆来监控和调节住房产品的价格。（当然这当中一个必须的前提条件是,要建立一个有效的建筑成本核算和监控机制,根据建筑成本来调控土地价格，使“土地成本=建筑成本”这个等式在一般情况下总是成立）。
我们对政府出让土地成本价的上述计算公式，即根据“三三制”与“家庭住房支出标准”的综合得出。
而经济适用房售价当中的土地成本计算公式为：
土地成本=本阶级本年度家庭住房支出标准”×12×30×（1-本年度30年期居住类银行房贷平均利率）÷70%×32.5%÷本套房产建筑面积（平米）。
以2008年为例。根据《中国统计年鉴2008》表19-9的统计计算，2007年5年期以上的金融机构法定贷款利率为7.485%。那么，假设一栋18层经济适用房中的一套使用面积90平米，建筑面积104平米的房产，它对应的2008年政府出让土地地价= RMB422.34×12×30×（1-0.07485）÷70%×32.5%×5.0÷104，结果为RMB3139.78元/平米。而这套建筑面积104平米的经济适用房，其售价中的土地成本为627.96元/平米，其整套房产的售价（最高价）为1932.17元/平米。（注明：以上为从全国范围来看2008城镇社会经济适用房应该采用的一个限价标准。具体到每个市镇，则根据各自的经济状况和阶级状况的不同而各有不同。但是无论各市镇的具体限价标准之间有多不同，在具体的计算方法上，它们的计算公式是一致的。）
根据《中国统计年鉴2008》表53-8公布的数据，2008年中国经济适用房的全国均价为1929元/平米，说明到2008年为止，我们的经济适用房的市场在价格上是相对合理的。
5-3-2-2，在开发建设方面，政府必须做好以下两方面的工作：
一是利用日益成熟的科技手段，不断精确市场统计，掌握准确的市场需求规模和产品供需真实状况。
二是必须提供科学合理的规划，使建设规划做到不低效率不浪费不短视，（这恐怕是我们现在的政府规划部门最大的问题）。
5-3-3，对经营准入的管理：
既然是“经济”适用房，那么它的存在就必须是存在一定合理利润的东西，因此对经济适用房建设的投入就容许有一定的利润。因而在利润足够的情况下，这个产品市场一定有民间资本愿意介入，民间资本可以将它作为一个保值性产品进行经营。不过，同时它又是针对储蓄阶级的保护性的产品，那么它的利润就必须是“合理的”，储蓄阶级和国家整体市场都能够接受的，因此政府必须对其售价进行控制，控制的方法是：1，提高容积率，2，采取合理措施降低建筑成本，3，在前两者的基础之上若还达不到目标，再采取“土地成本＜建筑成本”的非一般方式来调控。所以经济适用房又叫限价房。而民间资本，作为市场资本的一部分，它的天性是追求利润的最大化，如果任由民间资本来经营经济适用房市场，其最终的结果必然是“低成本高利润”的产生，从而导致“经济适用房”变成既不经济也不适用的房产，这样做的结果必然导致“经济适用房”与普通商品房混淆，中端市场被动地与中高端市场合并，储蓄阶级被迫接受高端消费。这样一来，储蓄阶级的储蓄就会被掏空，使整个储蓄阶级的市场购买力向下滑动，社会整体市场的基础被动摇，国家的福利负担非正常地加重，从而拖累社会的整体经济表现。而非常令人遗憾的是，我们中国目前的城镇房地产普通商品房市场，正处在这样一个令人担忧的现状当中。因此，对于城镇经济实用房市场，就要求我们的政府必须强势介入,主导其建设、价格和规模。这一点是目前我们的政府需要加大力度去弥补的不足之处。
经济适用房的开发可以由民间资本经营，也可以由国有资本经营。但是无论是国有房地产公司还是民营房地产公司，都必须对其经营设立规范：
5-3-3-1， 申请准入的房地产公司能够且只能够经营经济适用房。该公司只能够经营限定用于经济适用房建设的土地。一个公司如果在经济经济适用房之外同时还经营着其他高端房地产市场，那么经济适用房业务必须交给其财务和业务完全独立的子公司单独经营，以防止房地产公司在经营中偷换土地和产品的用途。
5-3-3-2，所有经营经济实用房的房地产公司，其产品购买者必须具有当地民政部门出具的带有有效期限的经济实用房购买许可证。凡是售予无证买主的公司：经营方是民营企业的，买卖合同无效的同时，对经营方处以不低于该笔交易产品销售额30%的罚金；经营方是国营经理人的，买卖合同无效的同时，对当事个人和其主管处以适当的、分别不低于该笔交易产品销售额5%的经济处罚，同时取消对当事人的政府雇佣合同（如是公务员的，需开除公籍）。
5-3-3-3，从面向未来的角度考虑，国有房地产公司的所有管理人员和员工均须面向社会招聘，从而避免目前政府部门公务员工作效率低、机构臃肿和政府支出负担不合理的积弊。公司的所有收入归国家所有，由政府财政统一安排其归地方支出还是中央支出。
5-3-4，对产品购买资格的管理。
限定经济适用房的销售对象必须是且只能是目前处于储蓄阶级的家庭，并且必须是储蓄阶级的无房家庭，且每个家庭只能购买一套经济适用房。凡是一个家庭购买超出一套，或者高级别阶级的家庭做假进入储蓄阶级市场购买经济适用房的，一旦发现，所违规购买的经济适用房由政府无偿没收，作为对其蓄意扰乱市场经济秩序的处罚。
5-3-5，经济适用房的退出机制
经济适用房为产权房，已经购买经济适用房之后，如果该家庭自身经济状况改善，阶级地位提升，但不想购买改善型住房的，可继续享有该套经济适用房的法定产权并继续使用。
如果该家庭自身经济状况改善，阶级地位提升，并购买了第二套改善型住房的，那么已购买的经济适用房不能到市场上自由买卖，并必须在第二套改善型住房入住之后6个月内由政府返购。政府根据该当地当前经济适用房的售价扣除已使用年限折旧后的价格返购。具体返购价格计算方法：
返购价格=按照同地域经济适用房的当前售价（不含税）×（1-1÷房屋设计使用年限×已使用年数）。
5-3-6，经济适用房的产权人夫妻均身故之后，其房产只能由该家庭的未成年子女（第一顺序）或者仍健在的没有住房的父母（第二顺序）继承。
其他任何亲属，包括已经成年的子女，均不能继承该房产。如果产权人夫妻均身故之后没有未成年子女或者需要赡养的无房父母，则该房屋由政府无偿收回，进入社会再分配循环。在再分配过程中，该产权人的成年子女若符合经济适用房申购条件的，政府必须优先保证其购买权。（这一点同样适用于福利保障房和廉阻房）。需要说明一点的是，成年的子女不能继承该房产的原因在于，从法律关系上看，成年子女已经脱离了父母家庭（无论他/她是否仍然在父母的家庭中寄住），原则上与父母家庭的财产不再发生关系。同时，当前资本主义社会经济结构中的一个巨大的盲点，正是成人仍然对其父母或近亲的财产享有100%的继承权，这是导致整个资本主义社会分配制度扭曲和崩溃，进而总是引发资本因过度积累而价值坍塌，并形成社会经济灾难的一个重要原因。因此我们必须从现在开始避免。
5-3-7，另外，经济适用房还有一个形式：公共租赁房。
公共租赁房是一个介于经济实用房与普通商品房之间的过渡性房屋产品，可以由民间资本经营，也可以由国有房地产公司参与经营，由市场自由调节其价格和销售。政府不作过多干预。
但是除非在非常特殊情况下，政府一般不为公共租赁房单独批地。公共租赁房的房源由经济适用房和普通商品房市场中合理空置的房屋填充。公共租赁房的销售对象是处于储蓄阶级和小康阶级当中的流动人口。公共租赁房在满足这部分人口的租赁需求的同时，也减少了中端和中高端两个市场中的资源浪费的机会。
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