《资本论·第五卷》附录二
《2010：中国居住类房地产神话的终结》7
五：中国居住类房地产业当前病状的正确应对措施
当前中国社会主义市场经济建设中面临的种种经济和社会问题，其产生的一个根源，就是我们的管理者们在理论和经验上的双重不足，盲目搬用西方的建设模式，却无法在短期内获得西方经过将近400年发展之后具有的实践控制能力，因此不仅不能有效规避西方当今面临的各种严重的经济和社会问题，反而连西方曾经经历过，现在已经可以规避的经济和社会问题，我们还必须一件一件地去经历。其实，我们本可以不必如此的！
简单说，一个具体的、可操作的解决方法应该是这样的：
第一，认真监控和统计我们的市场数据，建立正确的市场分级模式。这样做能让原本模糊的市场清晰化、让原本野蛮的市场可控化。这一点，即使是今天的西方社会，也是未来10年中需要恶补的一课。具体的方法，我们在《资本论·第五卷》附录一《2008年中国的国民阶级结构分析》一文中，已经做了详细说明。
第二，认真理清思路，坚决界定公共资本的职责和经营范围。
这其中的一点，在居住类房地产市场方面，对于国有资本企业，比如央企等，必须坚决地从高消费市场和普通商品房市场中退出来，一个都不能留。留下就违背了法律。而在保障市场，比如福利保障房、廉租房、经适房的建设中，在高投入低产出的保障性投资方面，比如交通基础建设、高科技研发阶段投入、新药研发阶段投入、疾病攻关投入、教育投入、国家战略性保障性资源投入等等方面，则必须担起担子，直到民间资本成长起来，可以当家作主了，再有序退出。
第三，必须尽快学会“资本保障+法律管理+政府服务”的共产主义社会管理模式，逐步摆脱现在的政府管法律的现状，让法律摆脱管理者的意识和能力束缚，发挥自己真正的市场管理能力，使中国的市场活力挥发出来，恢复它本来应该有的世界第一大市场、客观公平消费市场的地位。
上面的第三点，需要的是行动，说多无用。而上面的第二点和第一点，虽然我们已经有过比较详细的说明，但那主要是在理论层面。下面，专门针对中国的居住类房地产市场，我们也给出我们的实践层面的探索，并把它作为对其他市场领域建设的一个例子，提供给中国政府和中国人民。
中国居住类房地产市场的产品标准和市场管理方案
由于我国市场建设的严重滞后，目前在许多市场领域都还没有建立起科学的标准规范，在房地产领域同样如此。而这，也正是我们的政府现在对房地产市场的调控屡屡失败的根本原因：调控对象不明确。但是，由于我们的房地产市场本身就没有科学的市场分级，因此它又无法为我们提供一份正确可行的市场产品标准。既然既有市场不能为我们提供正确的产品标准，为了能有效地把握目前中国的房地产市场的状况，接下来我们就必须对这五种居住类房地产产品的标准进行深入分析，并按照合理和可行的原则首先给出我们自己的建议。
通常，任何一种产品，它的标准都必须包含两个方面：一是产品销售的对象及其市场定位（主），二是产品规格（次）。这二者各自的成立又取决于主与次之间的镜像关系：有对象及其市场定位，才会有产品规格；反之，产品规格如果产生而且真实，就一定已经存在其对象及市场定位。如果没有对象及其市场定位却出现了产品规格，那么这种产品规格一定是虚伪的。（这个道理成立的根本原因正是我们在《资本论·第五卷》第一章第12节中论述了的“价值第四定律”）。
由于我们已经根据当前社会的阶级人口分布分析出了房地产的市场对象和市场产品，那么，我们接下来需要做的就是，对产品销售的对象的市场购买力进行定位，并在此基础上来对产品规格进行分析。
个人或家庭的市场购买力，取决于其收入的水平和住房支出在所有支出中的比例。因此我们要做市场定位，首先需要做的，是对消费者的收支内容进行分析。
从总体上看，一个成年人一生的支出通常可以分成这样八大类别：
E-A，食物支出：食物支出的内容与现在世界通用的恩格尔系数所包括的内容相同，但是消费者不同。恩格尔系数所调查的消费者是以一个家庭为单位，包括该家庭中的所有人口。但是我们这里的食物支出则只包括一个家庭中的支柱成员：夫妻双方的消费支出。老人的食物支出归于E-F，而孩子的食物支出则归于E-B。
E-B，育儿支出：这部分包括孩子出生后到年满18岁前该家庭花在孩子身上的所有支出。包括食物、儿童生活用品、玩具、教育、以及疾病医疗费用等。
E-C，住房支出：本支出仅包含家庭出于自住目的而用于租赁、购买、新建或维修住房的支出，不含日常的水电燃料等，也不包含装修过程中或日常生活中对家具、电器等家庭用品的支出。本家庭中除了一套自住之外的其他住房支出不属于这个类别，而归于E-G。
E-D，医疗保健支出：0-60岁之间的家庭支柱成员：夫妻双方的医疗及保健支出，包含门诊、住院、医疗保险支出等等，但不含该夫妻中男60岁和女55岁以后的老年医疗支出（归于E-E）。
E-E，养老储备支出（家庭支柱成员：夫妻双方对自身老年生活和老年医疗两部分计划支出的总和，通常表现为可延续到退休以后享受的医保支出、社保支出，以及商业养老保险支出，或自身养老储蓄支出等）。
E-F，赡养支出：含针对家庭中现有的男60周岁和女55周岁以上老年人口的生活支出、住房支出、疾病支出及其他的所有赡养费用的总和。（但老年人若有自身的退休金或养老金收入的，其收入并不计入本家庭的总收入；本家庭中在家庭支柱成员：夫妻双方之外，若仍住有18岁以上，男60周岁和女55周岁以下的家庭成员的，该成员其实并不属于本家庭，而属于其自己的家庭，若本家庭存在对该成员的消费，则这笔消费属于借贷性质或者捐助性质，而不属于E-B或者E-F，若存在归还协议的，归于E-G，若没有归还协议，则计入E-H）。
E-G，储蓄或投资（含个人银行存款、私人放贷、经营性投资及其他非生活类支出）。
E-H，其他支出（含衣物、家庭用品、日常水电燃料、交通、通信、社交、以及18-60岁之间家庭成员的再教育支出等）。
每个人一生的收入好比是一个固定体积的容器，而这八种支出就好比是装在这只容器中的八只汽球，每只汽球在这个狭小的体积里保留着自己的一份合理空间，任何一只的体积违背和谐地过大或过小，都会造成另外的几只的体积发生变化。比如下图：
图1-37 《9-16》各地区城镇居民家庭平均每人全年消费性支出 (2008年)
这是《中国统计年鉴2009》表9-16对2009年全国城镇居民家庭平均每人全年消费性支出的统计。我们看到，在这个统计中，E-E， E-F和E-G都为零，而E-A和E-H则明显过大。我们可以简单理解为E-A和E-H的扩大挤占了另外三者的空间。（其实，这是由于国家统计局的统计方法不是按照8种支出类别来分类统计的。另外，其中E-B，在国家统计局的统计原项目为“教育文化及娱乐服务”，也非“育儿”，我们这里只是暂时用“育儿”项目替代，其实它里面还包含了成人的再教育支出和娱乐消费等）。
再比如我自己家庭2009年10月至2010年9月的消费状况：
图1-38 实例分析
我们可以看到，在图1-38中，有几个项目的比例是比较反常的：
E-D：医疗保健，占了总支出的11.78%,这其中除了7.89%是商业医疗保险，其余的都是门诊支出，而且100%由我自己负担，说明我的家庭（只包括我和我太太）的健康负担过重。一个家庭的正常医疗保健的开支必须在7%以内，而且其中主要的支出应该是购买社会医疗保障（比如医保或商业医疗保险）的固定支出。
E-E：养老储蓄，占了总支出的11.24%,养老储蓄支出达到或超过收入的10%，对任何家庭来说都是不良的，因为它实质性地降低了家庭现在的生活质量。其实，我家的这11.24%里面还包含了医保支出。但是由于我没有广州户籍，而自己是自由职业者，我的社保和医保是通过朋友的工厂在白云区买的，费用由我100%承担，（通常应该是工作单位承担60%的），这就增加我了的支出负担；同时，我买白云区的医保社保，可住房和生活都在花都区，而到目前为止（2010年10月）花都区和广州市区的医保社保是不相通的，于是我的“养老储蓄支出”就无可奈何地攀升到11.24%。而门诊医疗还只能自己100%承担。
单就这两项，我的总收入中就有大约10%-13%是被医院和政府收走的。而正常的情况下它应该被分摊到E-A和E-H当中，而E-A和E-H，实际上就是家庭的市场消费。也就是说，我省吃俭用，实际上补贴了医院和政府，而弱化和拖累了中国市场的其他主体部分。
根据同样的道理，我们就能够给中国城镇社会的五个阶级家庭的月收入和开支列出一个平衡表：
图1-39 19-60岁各部分支出在总收入中的一般分配平衡表
总说明：
首先，我们这里的标题说的是“一个人19-60岁各部分支出在总收入中的一般分配”，但基于一般一个家庭中夫妻双方的财产均分和共享，消费平均分摊的事实，因此它与“一个家庭各部分支出在总收入中的一般分配”的比例是一致的。
其次，贫困阶级包含的成员，大部分是0收入的15-22岁的孩子和60岁以上的老人，以及低收入的家庭。因此我们在本表中计算他们的收入没有实际意义。所以在“收入总额”一栏里，我们看到的贫困阶级的“13.5%”的收入，它只是所有10.47%的贫困阶级中大约五分之一人口的收入状况。这里我们只是把它用作一个象征性的比例，以说明这个阶级的支出与收入之间存在巨大缺口。同时，我们将贫困阶级的支出平衡比例设为与温饱阶级相同，只是表明一点：温饱阶级的底线，就是社会保障针对贫困阶级需要达到的目标。
分类说明：
R1：这里指中国城镇社会中每个成年人或者每个家庭单月的可支配收入总额。
R2：这里的比例数据基础来源于联合国所使用的家庭富裕程度分类恩格尔系数标准:即一个国家平均家庭恩格尔系数大于60％为贫穷；50％-60%为温饱；40％-50%为小康；30％-40%属于相对富裕；20％-30%为富裕；20％以下为极其富裕。(资料来源:百度百科http://baike.baidu.com/view/28093.htm）。其中，原数据中的“小康”对应我们分类中的“储蓄”阶级，而原数据中的“相对富裕”则属于我们分类中的“小康”阶级。我们取了其中每一个分类中的恩格尔系数的中间数作为本表分析的数据基础。在此基础上，将其中属于R3和R7的部分进行了分离。因此这里的R2，主要是家庭主要成员即夫妻双方的食品开销。
R3： 请见上面我们对E-B的说明。之所以会出现阶级等级越低，R3支出越高，一方面是由于阶级等级越低收入越低，另一方面还因为阶级等级越低，他们的平均家庭人口比例越大，负担也越高。
R4：我们将一个家庭对居住（R4）和家庭其他开支（R9）的合理比例设定为16.7%（即六分之一），是基于下表的基本概念：
图1-40 一个人或一个家庭的一生收入的支出六等分
在表1-40中，首先的一个基本概念是，在19-59岁之间，劳动者的收入随着年龄的增长而增加。这应该是一个合理的规律。我们现在的现实生活中，通常收入最高的是40-49岁这个阶段，到50-59岁则随着年龄增大，劳动能力减弱而减少。但这不是一个健康的市场现象。主要原因是在不健康的市场中，个人本应该积累的资本被不合理的经济秩序和恶意资本吸走了。在健康的市场中，劳动分为两个部分：生命劳动和资本劳动。一个人在自己一生的收入中，初期主要是生命劳动，同时储蓄资本，而后期则主要是资本劳动，生命劳动体现在对资本劳动的管理上。所以从经济学的角度来说，年龄越大，收入应该越高。这也是即将到来的共产主义社会中的个人或家庭的一个基本的财富增长模式。在此基础上，我们将一个人或一个家庭一生的开支分摊到8个类别上，就得到上面的6个等分。不过，大家需要留意的是，具体到每一个个人或家庭，在每个时间段对自己的以上各个消费类别的安排重点也不尽完全相同，因此，相对于具体的每个人或每个家庭，会出现在一定的时间里，某一个或两个消费种类的比例比较大，而另外的消费比例则被压缩。但是到另外一个时间段，又会随着一个消费种类的完成和萎缩，另外的消费扩张。但总体上一个人一生的收入都毫无例外地会按照完成的比例分摊到这八类消费当中，并且其消费越接近上面的6等分比例，其生活的幸福度越高。
R3-R9： 请分别见上面我们对E-D至EH的说明。
这里我们将小康阶级的支出比例用绿色凸现出来，将它作为常态下的一般家庭开支分配的合理标准。我们在下面将要进行的房地产产品标准的分析中，将以这个合理标准为基础。这就是我们在这里需要分析家庭支出分类和比例的目的。
图1-40帮我们解决了一个问题，即：针对每一个市场等级的居住类房地产产品，它所对应的消费标准应该是多少！从该表中，我们知道，按照40年计，我们每个人应该把我们每个月收入中的16.7%（即六分之一）保值地存储起来作为购买住房的开支。但是，这里也存在两种情况：
首先，如果不是买房，而是租房，那么每个月的最大租房开支不应该大于自己家庭月收入的16.7%（即六分之一）。事实上，对于处于储蓄买房的家庭来说，每个月用于房租的开支一定不能超过自己月收入的10%。这是最大限额。因为一旦每个月的房租支出都超过10%，甚至达到16.7%，那么他的所有居住支出都用来租房了，要么他将永远买不起房，要么他必须大力削减他的其他方面的开支来做买房储蓄，这就势必增加家庭的负担，加重家庭的痛苦程度。所以，我们得出月租型住房支出的最高标准：家庭月收入的10%。
其次，如果是买房，通常买房的家庭都需要在19-29岁之间来储蓄首付款30%，然后采取月供的形式来完成后面的70%支出。（这里的100%需要涵盖向银行借贷需要支付的利息支出，所以实际上首付的30%只有20%左右，而余下的70%的实际占比达到80%左右，具体视支出过程中的银行利率而定）。并且，排除父母替孩子买房或者孩子用父母的钱来买房的情况（这种情况在正常的经济社会中是不合理的。因为这种情况下，子女会消耗掉父母老年的福利，进而蚕食了一个正常的社会经济结构。同时，父母无偿给钱给成年子女其实是财产转移，这种情况必须是处理遗产的时候才能合理发生，而申领遗产是需要交纳遗产税的，因此父母给成年子女钱用实际上也是在偷逃遗产税，是违法行为），那么一个正常的家庭必须用8-10年的时间来完成初期的积蓄，到三十岁左右才会开始买房，这样，他剩下的劳动时间就只有30年。因此，就月供型买房而言，一个合理的供楼期限不能超过30年，这是一个社会的平均上限。因此我们得出买房型住房支出的基本标准：月供30年的条件下，月住房支出为家庭月收入的16.7%。
有了这两个标准，我们基本上完成了对产品销售对象的购买力的市场定位，在此基础上，下面我们来对产品规格进行分析：
（下接8）