沪渝房产税调控效果大PK：上海抑投资 重庆打豪宅
国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。上海、重庆1月27日晚公布房产税试点暂行办法，上海税率暂定为0.6%，重庆税率为0.5%至1.2%。
综合各界分析，随着国务院常务会议原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海、重庆宣布从2011年1月28日起开征房产税。检视二地房产税方案，持此观点者不免怅然若失。上海和重庆方案本质相同，皆是对符合标准（属于多套、高档房）的商品住宅征求持有环节的税收；差异之处于重庆方案针对性更强，直接向高档房“开炮”，以别墅和单价为参照系，涉及面小，税率略高；而上海方案主要以套数和面积为衡量标准，涉及面略大，税率稍低。
沪渝房产税差异
1、适用范围及确定均价
上海的房产税试点范围为上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。
重庆的房产税试点范围为重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。
两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二，上海直接取上一年的均价。
2、存量房征收与否
上海一律不征；重庆存量独栋商品住宅要征收。上海只征增量住房；而重庆是对别墅项目是存量和增量都要征税。上海针对面积，而重庆针对的是价格。上海规定，上海市家庭每个人差不多有60平方米的抵扣面积，那么在60平方米的抵扣面积之内是不征税的。但重庆其实针对的是价格，他界定是高档住房，高档住房就要征的。那高档住房的标准是什么呢？其实就是价格，这是各自放的不同点。
3、重庆放过了“新购普通房”
上海： 本市家庭：新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房） 非本市家庭：新购住房（不论是否第一套）。重庆：本市家庭独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍） 非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。
从征税范围看。上海针对新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及和非本市居民家庭在本市新购的住房。也即只对新购房征税，存量暂时免征；若是本市居民，首套房免征。同时，规定免征面积是人均不超过60平方米，对属新购住房超出部分的面积征税。也即要合并计算存量和新购房的总面积，超过部分只对所购新房征收，最高限度是对新购房全面积征收。
4、免税面积（起征点）
上海按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。
重庆按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。
在上海，若同一家庭，即使已有存量房产，但新购住房后，家庭人均住房面积仍低于60平方米（含）的，免征房产税；
在重庆，存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
5、适用税率
上海分两档：0.4%和0.6%；重庆分三档：0.5%、1%和1.2%。从税率上看。上海分为0.4%和0.6%，分别针对单价为全市商品住宅均价2倍以下者，和以上者，对于征税房屋价格打七折。重庆市分为0.5%、1%、1.2%，分别对应于单价为主城区商品住房均价的3倍以下、3-4倍、4倍以上。表面上看重庆税率高于上海，但由于重庆不对2倍以下非独栋商品住宅征收，且3倍以上商品住宅数量较少，所以二市的实际税负差别很小。
二市房产税税率并不高，而国际上一般为1-3%。为什么会这样？杨红旭认为，当前我们并未一步到位的参考国际水平，而是主要考虑了两个因素。一个因素是1986年出台的《房产税暂行条例》中规定，按房屋原值的余值（减免10-30%）的1.2%征收，其后对商铺、办公楼等都是这么征税的，那么现在要向住宅征收，比商办类物业的税率低些，是合理的。另一个因素是当前处于试点阶段，低税率更容易被社会接受，改革的阻力会小些。无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意义更大。
6、税款计算上海打7折
上海：应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%；重庆：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海因为是针对新购房，所以就计算交易价格。重庆存量房按字面理解也以当时的交易价格来计税。
另一个重大差异是上海征税时有一个70%的系数，相当于对应税房的总房价是打7折后再计税。
重庆市针对高档房征税，包括独栋别墅和单价超主城区均价2倍的公寓，还有无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。同时，也有免征面积：存量的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”无免。
相较可知，重庆的税基比上海小很多。尤其是新购公寓，绝大部分单价都会低于2倍，皆属免征范围；即便超过2倍，那么100平米的免征面积只计算了新购房，不像上海那样还要算上已拥有的存量房。对增量和存量独栋皆征税，这是惟一一个税基大于上海的领域。另外，上海是针对全市18个区县，重庆只对主城区的九个区。正由于此，媒体上流行的所谓“重庆房产税力度大于上海”的说法是站不脚的，而且正好相反！
7、上海方案相对来说比较温和；重庆方案相对来说比较激进一些。
重庆方案和上海方案各有特征，他们之间不同点主要集中在几个方面。上海方案相对来说比较温和；重庆方案相对来说比较激进一些。上海方案比较温和就在于，总的来说它的征税税率相对比较低，一般的税率适用于0.6%，如果要是有抵扣的话，可能还是0.4%；但是重庆方案中间最高的税率可以达到1.2%。
8、为什么二市主要对新购房征税？这还是考虑到试点工作的“由易到难”。由于当前包括二市在内的全国各地在房产评估方面力量不足、技术不硬，很难对所有房屋每年评估一次。因此，重庆和上海政策皆提出：应税住房的计税价值为房产交易价；条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。
上海方案挑战最大的一点，实际是上关于二手房交易问题。因为上海现在只征增量住房，对存量住房，过去不管你买了多少面积的房子，是不征税的。这样就会导致二手房的交易有可能会做适当下降。
对于重庆方案，悬念最大的是关于三无人员的界定，现在我们都知道劳动力市场的流动比较大，有些人员在重庆市即便有工作，也未见得能有一个正规的手续能证明他有工作，虽然在重庆没有户口，但可能有工作，对这部分人怎么界定？它可能将来会留下一部分的质疑空间。
重庆、上海的房产税推出现在只是一个试点，它在试的效果主要是看房价。从去年到今年，国家三令五申大概出台了三次比较大的调控房地产的政策，但房价始终在涨，至少我们现在没有看到大幅回落的这样一个迹象。那么房产税的征收，虽然不是说直接针对房价调整的，但实际上对房价的影响是非常大的，尤其是在心理层面。许多人买房子，对普通人来讲，可能它不一定在房产税的征收范围之内。但是，如果房价继续上涨，这个税率会不会调整？会不会从增量到存量逐渐过渡？这些都是存在着的一个变数，因此会对许多人的心理有影响。如果要是房价没有继续回落的话，房产税可能就是继续推广的这样一个可能性正在加大，这个对整个房地产市场可能有影响。
9、房产税面临最大的挑战方式在于征收方式。我们国家的税收，过去多数都是在交易环节进行征收，在把工资发给普通人之后，再重新从居民手上征钱。从公民手中直接就征税，这个征税方式，我们的税务机关是从来没有过的，因此在试点过程中，如何积累征税经验？这对我们整个税务机关的征税方式改革，都是一个巨大的考验。
10、社会不同质疑：首先，老百姓不会因为开征房产税了就能够购买得起房；其次，开发商不会因为房产税开征下降房价；再次，地方政府不会因为开征房产税而不高价土地拍卖；第四，投资投机炒房客不会因为房产税开征而不继续购买不动产；第五，老百姓内心根本最害怕不是开征房产税，而是一旦开征，这个税又转到购房者身上和下一个人身上，这样不仅增加购房成本和老百姓的生活负担，甚至影响房价会继续上涨的心理；第六，房产税对开发商不公平，既然交了土地出让金，为什么又交房产税或物业税；第七，中国老百姓对什么房产税根本不抱什么降房价的希望，现在吵闹要开征房产税的人都是些经济学家或者专家，其实大部分人并不希望通过增加房屋交易环节的持有成本，增加持房者的负担，达到遏制投资投机炒房需求。
重庆方案征收范围十分聚焦，仅仅包括别墅(含存量)、新增高端公寓和外地三无人员(无户口、无职业、无户籍)二套以上购房。这基本抓住了抬高房价的要害问题，没有扩大化征收，很精准。此外，计价以市场成交价为准，简单可行，避免了许多麻烦。
相比于重庆方案，上海方案是针对本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新购住房征收，征收面大于重庆。由于上海按人均面积60m2以上征税，两口之家豁免120m2，三口之家豁免180m2，显然也比重庆宽松。上海税率为0.6%，重庆的税率为0.5%-1.2%累进，显然税率也偏低。
房产税出台之时，就有太多的人关注其合法性和目的性。上海版房产税只向新购房者征收遭质疑：上海市地方税务局1月31日公布了上海房产税征收管理的细则，规定从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续。网友质疑，上海的房产税只针对新房征收，或因为“政策制定者中有许多人拥有多套房”所为。同时她表示，这样征收反房产税，也反映中国的政策缺乏公平性。
很多人也会怀疑，近几年国家让民众上报年收入12万元者，以对其征税，但效果极差，中国人没有主动纳税的习惯，而每年一缴的房产税如何征收？上海提到：纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。重庆市已制定出个人住房房产税征收管理实施细则，其中规定：纳税人应主动向应税住房所在地税务机关如实办理纳税申报；税务机关可以依法委托有关单位代征个人住房房产税；从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金；处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款；税务机关可以通知出境管理机关阻止欠缴人出境；纳入个人征信系统管理。
杨红旭评论效果指出，如果“国八条”没现身，房产税对于抑制试点城市房价可能有明显作用；但由于“国八条”太强悍，房产税的作用可谓相形见绌。然而，并不能因此否定房产税改革试点的意义。在住宅持有环节增加税收，是我国房地产税改革的必由之路，现在已迈出了最为关键的一步，随着相关体制机制的完善，将在调节收入分配、促进社会公平、引导居民合理住房消费需、抑制投机需求、减少房屋空置等诸多方面，发挥积极作用。当然，在我国房地产税负较高的情况下，增加房产税，还应同时减免其它税种，相关部门必须计之。
与部分专家学者为房产税加油相反，通过网上的几次调查显示，大部分网友并不看好房产税。在最近新浪网上展开对房产税出台的民意调查显示，在参与本次调查的3000余名网友中，55.1%的网友认为征收房产税并没有必要，关于房产税对于炒房现象的作用，73.8%的民众认为征收房产税并不能抑制炒房。有40.0%的民众认为根本不能抑制房价上涨。而搜房网数据监控中心数据显示，反对在一线城市尽快开征房产税的人占到了63%，近支持者的两倍。只有三成网友(30.2%)认为“完善差别化房贷，加快推进房产税改革试点工作”或成为最能抑制房价的措施，其次两成(22.1%)的网友表示，全面叫停三套房房贷，才能有效抑制房价过快上涨。而同样有两成(21.9%)的网友认为供求不平衡是导致房价过快上涨根本原因，加快住房有效供给或能抑制房价。认为“加大市场检查力度，严惩违规房企”能对房价起抑制作用的网友占12.1%，选择“商品房首付不低于三成”网友占不到一成(8.2%)。也有部分网友表示，加快保障性住房建设、限定居民家庭购房套数、严格实行问责制等相关措施或能有效抑制房价过快上涨。
蔡律 2011年2月1日
参考文献：
重庆公布房产税征收管理细则
上海公布房产税征收管理细则
房产税面临最大的挑战是征收方式
房产税开征 传递哪些信号
沪渝房产税开征或无悬念 税率过低调控效力遭疑
房产税放大调控效应 楼市投资黄金时代将终结
沪渝房产税和世界各国现有征收利率差距较大
上海出台房产税征收管理细则 不缴清税不得过户