张付杰律师谈二手房买卖中“霸王条款”与“跳单”行为
    张付杰律师按：“跳单”是房屋居间纠纷中较为普遍的现象，买房人往往因为“货比三家”或者为了节省费用而越过中介公司达成交易，而中介公司经常利用“霸王条款”来严防“跳单”行为。“霸王条款”和“跳单”现象是社会经济发展、房价涨跌、中介服务不规范所致，同时也凸显了我国现行法在房屋居间法律问题上比较简单滞后。本律师根据办案经验认为，“霸王条款”不一定会被法院认定为无效，买房人签合同条款时要注意防范和化解风险，“跳单”应谨慎。
[案情回放]
    原告：甲中介公司
    被告：刘某
    2011年5月3日, 刘某随甲中介公司看了浦东新区一处房屋，并在甲中介公司提供的《居间服务确认书》（也即“带看协议”）上签字。约定刘某在看房后六个月内不得越过居间人与当次带看房屋的业主、关联人以任何方式成交，否则应支付居间报酬2倍的赔偿金。刘某看房后对该房屋很满意，但基于价格问题后在乙中介公司的居间下购买了同一套房屋。甲中介公司依据《居间服务确认书》，将刘某告上法庭，主张刘某的“跳单”行为违反约定，要求刘某赔偿58000元。
    [案件思考]
    双方签署的《居间服务确认书》中关于违约金的“霸王条款”约定是否有效？跳单是否要付居间费用？
[法院判决]
     一审法院认为：协议中条款为甲公司提供的格式条款，实际为约定带看房后，居间人无论是否促成合同均可获取佣金，并以佣金的2倍作为违约赔偿金。该约定加重刘某的责任、免除甲公司的责任，为无效条款，应驳回原告甲公司要求支付赔偿金的诉讼请求。
     甲公司不服一审判决，提出上诉。上诉法院经审理认为，甲公司与刘某签订《居间服务确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，刘某签订时对该条款内容及法律后果是明知的，该条款合法有效，对刘某具有约束力。刘某越过甲公司与业主完成购房交易的行为违反协议已构成违约，应承担相应的违约责任。但甲公司主张的58000元赔偿金，因甲公司没有提供证据证明其实际损失高于合同中约定的居间报酬，故二审判决撤销一审判决，改判酌定赔偿数额为29000元。
[法理分析]
    根据合同法规定，居间合同是指“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在合同订立后，居间人对合同既不享受权利，亦无义务；合同双方一方违约，居间人不承担任何责任。居间合同是诺成合同，不是践成合同。所谓“诺成合同”，是指只要双方当事人达 成合意，合同便宣告生效，不需实际交付作为合同成立的条件。因此当居间人活动促成交易，当事人就必须支付居间报酬，大多数“跳单”案例中买房人都必须支付居间费。
[张付杰律师办案手记]
    “跳单”行为的成因之一，是因为近年来房价起伏跌落、房市政策变化较大。在巨大经济利益的驱 动下，买主选择违约、转而购买其他中介公司房屋，有可能能多获得几万元甚至是十几万元的巨额差价，导致二手房买卖违约率普遍较高。二是房屋中介行业鱼龙混 杂，不法、不规范的行为较难得到惩治，为了利润、恶意竞争抢顾客甚至动用“阴阳合同”等各种不法手段，使得顾客发生“跳单”行为的现象时有发生。这样不但 扰乱了市场秩序，也不利于保障当事人合法权益和房地产行业的健康发展。
     此外，事实上，比较普遍的情况是不少消费者对居间合同的理解有偏差。诉讼中，绝大多数买房人误认为只有等自己最后拿到产权证和房子了中介公司才可收取居间 费，因此误以为可以任意违约或者“跳单”，而实际上，依据法律规定，中介公司只需“报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”、促成买卖双方签订了 买卖合同后就已经“促成了合同成立”，可以主张收取居间费。因此，要是发生了“跳单”行为，只要签订了两个房屋买卖合同，也要支付两份中介费用。若买房人 不再打算继续履行房屋买卖合同而违约，就往往其不但要承担较为高额的违约金给卖房人，而且仍然需要承担居间费用。
    消费者在买房时对各种法律文件和合同一定要谨慎考虑、谨慎签字，将双方权利义务和程序细节等规定尽可能细化，以降低违约和产生纠纷的可能性。看房期间，尽量不要签署看房协议之类的文件，付款时逐条确认名目和数额，注意索要并保留交费的书面凭证。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，买房人应逐字句仔细阅读合同条款及附加条文，避免轻信任何一方的口头承诺，对于不合理之处要当即提出异议，充分利用补充条款、特别约定等方 式维护自己的基本权利，合理规避和防范风险。
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