警惕楼市“击鼓传花”的危险游戏

　　在目前的基础上，房价松动的幅度可能会维持在10%以内。不过，她同时提醒说，降价的趋势是形成了，但目前来看，实质性降价还没有真正来临，至于人们的预期能否形成现实还需要时间。房价出现实质性调整的可能性在增大，但没法确定时间点在哪里，变数太多，除了开发商，地方政府也是一个非常关键的角色，如果地方政府抱着救市的心态，那么开发商也会有更多的底气。

　　楼市价格下行的趋势已经确立，未来房地产市场或将发生实质性的变化。在持续高压的调控之下，资金链深度承压的房地产企业做出实质性价格调整的概率逐渐增加。

　　楼市新政已一周年，楼市持续低迷，当房价进入下跌通道后，近年来中国房价上涨的背后总是隐藏着国际热钱的“魅影”，将楼市炒至高位后再行撤出，击鼓传花游戏最后害的是中国老百姓，有些跟庄的小炒家甚至破产也不算危言耸听。

　　从政策角度来看，目前从严从紧的政策基调没有变，政策松动的可能性不大，这样的政策环境决定了目前的市场状态，从开发商、购房者到地方政府都对后市发展持谨慎态度。

　　在销售不畅的局面下，房地产企业还不得不面对信贷紧缩、融资成本高企等情形 ，据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，上半年上市房企平均资产负债率达到75%，创近5年来新高，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。另有数据披露，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。超万亿的负债和近万亿元的存货，让房地产企业的资金链承受着巨大的压力。

　　快到年底，开发商将面临各种支付方面的压力。一方面资金回笼变得更加艰难，各种常规融资渠道可以说已经不具备融资的条件，另一方面，各种工程款、银行短期贷款、各项税费、员工的年终奖金等等，都需要开发商在年底有系统安排。他认为，在年底前这段时间内，其他前提不变尤其是政策面继续保持高压态势的情况下，房地产企业做出价格调整或者说有更多企业加入降价行列的概率是比较高的。

　　未来房地产市场或将发生实质性的变化。一方面，调控政策效力犹存，且在相当长一段时期内不会放松，这将导致购房者需求萎缩，给开发商带来较大的存货压力；另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加。在此心理影响下，通过打折促销等手段迎合其此种心理，才有助于消化存货，实现供销两旺的局面。

　　虽然调控从严从紧的基调未变，但不排除一些地方政府暗中放松调控力度的可能。相比开发商，可能有的地方政府更担心市场的低迷会给当地带来更明显的消极影响，如果地方政府在执行力度、调控手段上做出一些调整，就有可能影响调控的最终效果，就会有更多开发商选择继续扛，那么，楼市出现实质性价格调整也就需要更长时间。

　　房地产市场全国性萎缩， 一线房企9月份销售额跳水。对于第四季度的房价走势，调研数据显示，大部分城市被看跌。30个城市中，有22个城市的被访者认为当地房价会下跌。其中大部分城市认为跌幅在10%以内。地产业内分析人士则指出，由于货币紧缩趋势继续，房地产领域贷款难度继续增加，房地产开发贷款和购房贷款利率或出现双双上涨的趋势。此外，从前8月数据来看，房地产企业的资金杠杆率已经创造了最低，资金利用成本也越来越高，特别是中小企业融资难已经成为普遍现象，预计楼市调整将逐渐从小型房地产企业开始增加，地产商降价求量将逐渐普遍。