莫斯科的房价真的在一年内降了60%吗?

莫斯科的房价真的在一年内降了60%吗？

邹永华

前几天看到一篇《牛刀：莫斯科一年降房价60%的幕后秘密》的文章，我感到很惊讶。按照一些常识，若莫斯科的房价真的在一年内降了60%，那么俄罗斯的经济早就崩盘了。美国经历了2008年那么严重的经济危机，其2010年的房价与2006年的房价峰值相比，也只跌了30%。如果追溯到1930年代的那场全球大萧条，美国在萧条期最低房价与萧条前的房价峰值相比，也只是跌了50%左右。所以，这个所谓莫斯科的房价一年内跌了60%的数字，基本上是不可靠的。

我到网上查了一下，原来这个“普京一句话，莫斯科房价一年降60%”是国内2010年5月的新闻。有很多主流中文媒体和业内专家都引用了这个数据。那么，俄国和莫斯科的房价情况是怎样的呢？

从2000年到2007年，俄罗斯的房地产市场经历了一个大牛市，房价大概上涨了三到四倍。但那次房价上涨与全球的经济形势走向是吻合的。很多国家的房地产在此期间都经历了大涨：从2000年到2005年，美国住房的中位价上涨了52.5%，直接导致了2008年的次贷危机;中国的房地产市场，从2000年到2007年想必也涨了一倍以上。从2008年起，受全球经济危机的影响，俄国的房价开始下跌，2008年一年下跌6%左右。在2009年，俄国遭遇十五年来最严重的经济倒退，当年的GDP竟然缩水7.9%，于是房价继续下跌9%左右。随着2010年俄国的经济形势好转，房价下跌的趋势已经放缓。下图可以看到俄国房价每年的变化趋势，绿线是莫斯科，我们可以看到莫斯科相对其它俄国城市是更抗跌的。按照Russia Business Report在2011年1月1日的报道，2010年莫斯科房地产市场已经好转，开发商在新年度已经加大了新建住宅的计划。

当然，相对欧洲其他的大城市，莫斯科的房价依然是遥遥领先的。这个国家的房地产市场与中国有很多相似之处，特别是经历了基本体制的转型。有次在会议上遇到一个俄国的财政学者，他说普通百姓是很难买得起房子的，所以有些人甚至追忆起莫须有的共产主义的美好时光。尽管这样，如果一年内房价跌落了60%，将给这个国家带来灭顶之灾。普金可能真有能力让房价莫斯科的房价跌落60%，但他不至于那么愚蠢。