2011年房地产市场的基本走势是稳中有升
——石家庄房地产协会常务副会长兼秘书长李水源
在卓达新春音乐会上的致辞
（NO:597）
元月23日卓达公司迎新春音乐会上，石家庄房地产协会常务副会长兼秘书长李水源受邀到会致辞。以下是致辞主要内容
各位来宾，各位朋友，媒体界的朋友大家下午好！
今天非常有幸能够参加卓达集团公司举行的新春答谢会，在这里我首先对卓达集团公司在2010年所取得得令人注目的成绩以及我们在座的各位能够成为我们卓达未来的业主表示热烈的祝贺！
向大家告诉一个好消息，2010年有我们石家庄市房地产业协会组织，由非常传媒承办的，2010房地产企业风云榜活动评选活动中，经过三轮的评选，第一论是由网民评选，第二轮是由房地产业协会进行审查，第三轮是上报到市房地产管理局、规划局、国土资源局几个主管行政部门形成的专家评论组评选，卓达集团公司在三百多家房地产开发企业当中选出的九家石家庄市房地产开发知名品牌企业当中获得了此项殊荣，这也是卓达集团公司全体领导和员工努力的结果，在这里也向卓达集团公司表示热烈的祝贺！
今天我在这里主要是和在座的朋友说几句知心话，把我自己内心的想法、观点和大家互相交流一下，如果说的不对的地方希望我们在座的各位专家、各位专业人士、资深人士给我提出诚恳的批评。
我的观点是2011年我们房地产市场的基本走势，有两句话：第一，稳中有升，不可能会下降；第二，房地产市场的发展波动不会太大。有以下依据，我个人预测根据相关的资料分析，2011年我们房地产市场基本走势是稳中有升，涨幅估计可能在2%、3%左右，当然各地由于基数不一样，北京3%可能就厉害了，如果均价在三万一平米的话3%就涨到900，石家庄市3%也就是150-150元之间的均价增长。
为什么说降不了，或者不可能降呢？我上网有时候搜索看到有些网友对我的观点不太同意，我讲的是不可能降，不是说我不希望降，这是两个概念，不可能降我讲的是事实，我作为消费者本身我也希望房价低点，但是降是不可能的，有以下五个理由：
第一，我们可以想一想，现在城市人口急剧膨胀，我有一份资料显示50年代的时候我们国家90个城市包括了，北到沈阳、北京、天津，南边到广东的广州、武汉、南京、上海、杭州等等这些大城市在内的90个城市，当时只有3172万人口，3172万人口还比不上北京、上海、广州现在的总人口。50年代初我们国家城市化率很低，如果按15%计算，城镇人口不过是1亿左右，现在我们国家人口达到13亿多，我们城市化是42%，按这个实际计算我们现在的城镇人口是5.5个亿，也就是说现在人口是我们50年代城镇人口的5倍，这是一个概念。
第二个概念，从我们国家住房欠债方面分析。从建国初期1949年一直到1998年停止福利分房这50年的时间，基本上都是处于福利分房阶段。这50年期间欠债很多，我们所有的党政机关，包括我们企事业单位在职工住房问题上都欠下了很多债，一直到1998年停止福利分房的时候债还没有还清，在今后若干年中把住房推向市场化，欠债怎么还？假设我们现在经济发展速度很快，估计50年的欠债还需要10年才能还清。从1990年开始我们把住房商品化，现在还有30年的还债年头，房地产市场起码还有30年的活跃时间。
第三个观点：很多人感觉我们物价、房价很高，实际我说句不太好听的话，有些因素上，很多都认为是土地财政，但是还有一个因素被我们忽视了，很多方面是因为我们购房者自己把房价抬上去的，包括我们在座的有跟我年龄差不多的，很多年龄都比我小，你们现在想一想，现在有刚性需求的年轻人，他们在背后至少有4个老人在支持，我们在座50、60岁的人在住房没有什么需求了，大部分是为了自己的子孙后代买房，所以新婚夫妇在买房的时候，都有父母、岳父母、姥姥、姥爷做后盾，现在买房不仅要买好房还要买精装房，所以就造成了房价上涨过快，从购买力来讲是相当强的，房地产市场也不会下降。
第四个观点，从我们现在的GDP和CPI发展关系来看。过去我们有一个观点，我听过某些专家介绍过，一般说CPI保持在4.5%这是国际的标准，但是这应该说是看作美国的标准，美国CPI保持在4.5%是建立在美国GDP增长每年5%的前提下定的标准，我们国家现在恐怕真正的CPI数据已经达到了5%、6%，这就要求GDP必须保持在10%左右，没有这个数据国民经济可能很难维持正常的运转。这就是说由于我们物价指数的上涨，造成原材料的上涨，使我们房价居高不下，主观愿望和现实往往是违背的，从这一点来讲房价也不会下降。
第五个，国内投资渠道过少。我们在座的都是有钱人，你们可以回想一下，什么投资最没有风险？股市投资，国家都说“股市有风险，入市需谨慎”，黄金可以保值但是增值空间有限，唯一房地产方面是增值比较宽，保值也比较保险的行业，我们在座的各位都有一个心理变化，买房以前都希望房价下降，但是一旦房屋到手就不希望房价再下降了，没有一个人说我买房子买后悔了，都认为自己买的时机对了。
所以上述5条理由，我认为2011年房地产市场应该是稳中有升。为什么说要稳但幅度也不会太大呢？这是我讲的第二个观点，也是处于很多需要，起码是两个需要，一个是政府的需要，现在都面临政府的换届，新的政府上来以后，怎么保持国民经济进一步的增长，靠什么拉动？2010年房地产投资在国民经济固定资产投资当中比例占到20%，由此也可以判断它对国民经济的整个拉动作用，新的一届政府上台以后，必须保持国民生产总值起码不能降低，或者应该有所提高，虽然这应该保持一定的稳定，所以也不会允许我们房地产市场有很大的波动。2010年是国家政策调控力度最大的一年，今年这一年会不会出台？我估计还要看看上半年房地产运行的基本情况，如果运行不好的话，恐怕相应的一些政策，比如说银行加息，提高存款准备金率还要采取一些措施。第二，经济的需要。我们可以回想一下，去年出台任何措施，但是没有提高要使房价下降，只是提出要遏制房价过快增长，这就是说房价上涨是不可回避的事实，真正调控的目的是调控我们对住房方面的刚性需求，不要在很短的时间内使需求欲望过快的爆发出来，比如说应该五年满足的，压缩到三年，就造成国民经济各部门超负荷运转，应该说五年完成的我们是不是应该拉长到八年，一个五年计划能完成的，我们是不是应该拉长到时候几个五年规划来完成，所以应该保持国民经济的可持续发展，不要增长政府各个部门超负荷运转，使国民经济发展搞得疲惫不堪。还有一个稳定是金融的稳定，我和银行界的朋友们了解，国家出台很多政策关键是为了控制通货膨胀，据有关人士向我透露，潜在的通货膨胀压力非常大，所以从这一方面讲，也不允许房地产市场有更大的波动，引起其他部门的大的波动。
这是我对2011年房地产走势基本情况得分析。我非常希望我们在座的各位，有一双慧眼，能够选择很好的时机，选择你们所期待、所盼望的项目，当然卓达公司很多项目在五届房地产风云榜评选活动中都是获奖的。最后我想借这个机会，祝在座的各位兔年春节愉快、全家欢乐、身体健康，谢谢大家！