人民币汇率与中国房地产泡沫

    中国房价自2004年起一路高歌猛进，全国大中城市的房价在这6、7年时间里普遍涨了400%，个别城市的程度更甚。自2005年后中国便进入了漫长的房价调控期，然而整体效果并不理想，楼价似乎越调越高。在调控政策与世界金融海啸的双重夹击之下2008年的楼市才勉强“假摔”了一下，之后的两年更是报复性的上涨。社科院最新发布的白皮书称中国已经有85%的人无力购房，面对潮水般的声讨房价泡沫声中，我们似乎更应该思考高房价的成因，既然这么多人都买不起房子，为何房价还在不断的暴涨呢？

    导致目前中国高房价的原因很多，诸如：地方政府对土地财政的过度依赖、土地拍卖制度的先天缺陷等导致了土地价格畸高，国内自2009年宽松货币政策后大量热钱涌入房地产市场，美国的量化宽松货币政策导致的货币流入新兴市场等等。今天我想向大家介绍的是汇率波动对我过楼市的影响。

    近两年人民币汇率问题一直被西方国家攻击，主要问题是西方发达国家认为人民币币值被低估，迫于压力中国政府也逐步调整了汇率，美元兑人民币从维持了多年的1：8.2一直到今天的1:6.6左右，然而目前的汇率并不是大多数西方国家所满意的，不少西方舆论认为人民币兑美元合理兑换价格应该在1:4左右。实际在那个点兑换上合理我们暂且不去考究，若人民币汇率真的大幅度提升，中国制造业的成本将被迫大幅提高，而我国出口产品本身就是低附加值的劳动密集型产品，整体利润很低，成本提高将意味着我们的出口产品失去竞争力，失去那微薄的利润。然而出口目前又是我过经济增加三驾马车当中最重要的一驾，出口受阻和失去那微薄的利润，肯定会有大量相关工厂倒闭，大量从业人员失业，最终将影响我们这个社会的稳定……。基于这个原因，中央一直在和西方国家在汇率问题上进行周旋，并没有采取一步到位的汇率调整政策，而是逐步小幅度地调整汇率。

    正是因为逐步小幅度地调整汇率，大量的外资资本便看准了人民币迟早会升值，而美元又是无法挽回的贬值趋势，于是更加积极地兑换人民币以等待升值。这些豪赌人民币升值的机构并不会将手上持有的货币全部放在银行，他们也会主动寻找投资途径，而他们的首选是金额规模较大，升值潜力较大的资产。恰逢中国地少人多的基本国情，加上正处于城市化快速发展的阶段，市场对住宅的需求非常旺盛，于是大量的外资便进入了这个市场，和其他因素的相互作用下，共同推高了目前的房价。

    汇率变化对一个国家房价的影响并不大，真正影响大的是汇率变化的心理预期，只要世界仍旧举得人民币币值被低估，仍旧看好中国在汇率问题上会逐步“就范”，就难以完全控制热钱的涌入，而房地产也难逃热钱的参与……。当然目前房地产市场泡沫还有其他成因，想要彻底解决当面房地产市场的问题仍需要各种办法多方共同努力，但作为影响房价的汇率因素也是我们不可忽视的。

文/邓浩志