文/赖瀚林
注：首先笔者认为投资别墅并不能抵御人民币贬值和通胀的风险，但此文并非针对此观点，仅仅作为别墅投资人士购买时的决策参考而巳。在房产税横行的时代，投资有风险，购买须谨慎。
眼下，对高端别墅物业的青睐和投资，正在越来越成为有钱人寻求资金安全的避风港。特别是在这个物价疯涨和通胀压力之下越来越没有安全感的伟大的河蟹时代。纵观2010年全国70个大中城市的楼市，别墅物业的成交量一直稳健增长。一线大城市如京、沪、广等由于受调控政策关注度高，有钱人对别墅物业的投资与购买行为相对谨慎。相反的是，一些二线城市的高端别墅物业却越来越倍受有钱人青睐，成为他们逃离北、上、广，资金大转移的致命诱惑。比如成都、杭州等地，凭借其得天独厚的优势生态与养生环境资源，以及越来越有“范儿”的国际化休闲之都生活品质，吸引全国各地越来越多的置业者与狩猎者携巨金而入，助推其房价正在努力迈入一线城市的行列。
那么，在人民币贬值与通胀压力下，什么样的别墅物业才是“防弹武僧”、具有增值保值功能？随着成都建设“世界现代田园城市”步伐的加快，旅游地产的勃兴引发别墅开发热潮，遍地开花的别墅与泛滥的高尔夫物业，巳经乱花渐欲迷人眼。很显然，不是所有的别墅物业都是贵族，不是所有的别墅都具有保值增值效果的。因此在选择别墅物业时，不仅需要慧眼，还需要慧识。从投资角度而言，其实是有规律可寻的。以下是笔者的几点陋见，希望抛砖引玉，诸君如觉得不错，就赞一个，如有不同意见，就狠狠的拍砖。
首先，类型不同，物业价值相差甚远。你要确定要购买的是第一居所别墅还是第二居所别墅。总体来说，第一居所别墅主要指城市别墅，第二居所主要指旅游度假型别墅或郊区别墅，第一居所别墅多以自住为主，第二居所别墅多以投资为主。一般而言，在特定的区域与时间内，城市别墅升值最快，旅游度假别墅次之（大多时侯这种比较是相对的）。为何？很简单，物业升值与否，取决于市场的关注度，也就是需求的多寡。关注度越高，需求越旺，价值也就自然越高。这就是城市别墅的价值所在。旅游度假别墅的价值评估在拙作《成都旅游地产投资向西看》中多有阐述，在此不再赘言。但有时侯，也会恰恰相反。如果这个特定的区域是世界目的地型的旅游城市，那么比较结果很可能完全相反。在确定别墅类型与价值的区别之后，有必要对影响别墅物业价值的几大要素了然于心。根据笔者的研究，提炼为五大要素，即大区位、大景观、大配套、大园林、大开发商。
第一，大区位。
即区位决定价值。潜力不潜力，关健看区域（规划与发展）。首先你要承认一点，物业本身不会升值，反而是贬值的，升值的是土地，是区域发展带来的附加价值。凡是升值最快的物业，也绝对是升值最快的新生区域或潜力板块。我要表达的观点的是，城市规划的发展走向，是区位价值所在，也是高端别墅物业价值所在。如果你能看准一个新生区域或板块的未来价值，那么这个区域或板块的高端物业价值也肯定会水涨船高。所以看准了再下手，不会有错。以成都为例，由于盆地周围受龙门山与龙泉山两条平行山脉的阻隔，向西与向东的城市空间有限，发展一直受到限制，因此城市发展重心向南向北的偏移，使得城南与城北成为升值最快的区域，从市场成交价格与成交量就可以看出，城南与城北正在成为有钱人攻城掠地的资本角斗场与游戏场。同时大城西区域由于富集优势旅游资源，近年来成为旅游地产开发的热点区域，城东则一直“被重视”不够，陷入老牛拉破车的局面。这就是龙泉的别墅物业为何不能聚焦市场或引领高端关注的原因（当然，这并不妨碍城东的别墅开发，但不可能像城南那样成为热点区域，需求有限，关注度低，如此而巳）。明白了这点，你就知道为什么同样的别墅，放在不同的区域价格会天壤之别？所以买别墅，买的就是区域的升值潜力。
这是从城市的区位发展价值而言的。除了特定区域的特定区位，“大区位”也包括了广义上的国家地理区位。如国家宏观政策指导下的规划发展热点区域，比如海南三亚。2009年打造“海南国际旅游岛”被国务院提出后，海南三亚一下子成为全国炒家追逐的冒险乐园，但这种投机纯属传花击鼓般的资本泡沫接力游戏，风险极大，危害也极大。但长远来看，海南三亚仍具有快速增长的发展潜力。再比如2010年12月被国家旅游局和国家发改委确定为中国首批旅游综合改革试点的四个城市：成都、秦皇岛、舟山、张家界。“旅游特区”的提出，是为了向世界级旅游目的地旅游城市迈进，有了国家宏观政策的支持与指导，因此发展潜力不可限量，从理论上讲，这些城市未来的高端别墅物业升值空间将会很大。
第二，大景观。
即别墅物业对稀缺性生态景观资源的占有率。为何真正有钱人的豪宅，总喜欢修在风景秀丽的湖边或海边（如比尔盖茨位于华盛顿湖边的豪宅，比如香港浅水湾、地中海沿岸的别墅）？为何国家级名胜风景区里面的别墅万金难求？为何西湖边上的别墅可以比其它区域的别墅要每平米多卖好几万？就是这个理儿。有钱人对别墅的购买欲，始于对稀缺性资源的占有欲。稀缺性的生态资源，主要有山（名山）、水（海景、湖景、河景）、林（森林景观）、田（自然生态与生物群落）、园（公园）等，尤其以山、水景观为最。这与中国自古仁者乐山智者乐水的文化性情是分不开的。上等物业以推窗见景视野开阔为原则，即要可赏、可玩（如真正的海景别墅、半山别墅、山顶别墅等）；中等物业多为移步则见景、柳暗花明又一村（在景区内却只缘身在此山中）；次等物业为须驱车所见而巳（大景区概念物业）。因此对别墅物业区域周边稀缺性的生态自然景观资源进行价值评估，在购买决策时犹为重要。
第三，大配套。
一方面指物业周边的区域性配套，包括交通设施、商业网点、市政设施、城市配套、旅游景点等。比如有小孩的家庭要考虑周边有无学校配套、养老型置业要考虑周边有无医院医疗设施，度假型置业要考虑有无娱乐设施、旅游景点或景点的到达性等。另一方面指物业本身的配套，是否齐全、周到、人性化，比如不必为买一包盐、请朋友吃一顿像样的饭而驱车数里。麓山国际别墅为什么能够撬动一个板块概念？为什么能受市场追棒？为什么同样的板块能比其它别墅价格更贵更抢手？自成体系的社区生活与商业大配套很重要。很多别墅，即使临景区，但由于区域性配套不足，又被开发商修成了“卧城”，导致入居率很低，物业公司经营也难以为继，这样的别墅，连自住都不方便，更不用说投资了。物业升值慢，转手都困难。
第四，大园林。
这个好理解。即社区本身所营造的园林景观是否足够吸引力和震憾力。有些别墅社区，即使本身不临景区，也无优势生态景观资源，但通过自身造血功能，建造独具特色的景观园林社区，也可以成为具有增值能力的优势投资物业。比如华侨城、星河湾、麓山国际。这三个案例刚好代表了当下中国具有代表性的房地产开发模式。华侨城通过旅游地产模式带动陌生板块区域迅速升值，星河湾以挖肉取宠式的造园理念和精雕细琢的产品模式迅速放大区域价值（小中见大）麓山国际则通过大规模的高尔夫公园为吸引打造高端居住形态。与大园林匹配的，是大社区。因此考量别墅物业的投资潜力，首选大社区。社区规模太小，抢不了区域话语权，没有话语权，就不能主宰区域物业的价格（麓山国际就是一例）。如海南一线临海的海景别墅物业，动辄几千亩，那是必须的。太小了，也不安全。
第五，大开发商。
即市场公认的品牌开发商，特别是在高端豪宅物业和别墅物业方面有深厚功底和口碑的实力开发商。别墅讲究血统论，这不是我的发明创造，而是有钱人的偏爱。买什么样的别墅，还得看别墅出身。即使具备前面四大要素，如果这个开发商没有成功开发过高端别墅物业或者高端豪宅（或者物业服务水准差），有钱人也不一定会买帐。但也许你会说，星河湾和麓山国际之前不也没开发过高端豪宅吗？是的，没有显赫的出身，但通过精耕细琢的产品示范效应，也可以不断赢得市场的口碑。
从这五点出发，考量一个别墅社区是否值得购买和投资，基本不会错。只要具备这五大要素的别墅物业，想不升值都难。