通胀与紧缩并驱，2011房市当缓行

文/赖瀚林

2010年，是中央对房地产市场实施调控最给力的一年，也是市场最纠结的一年。

为了遏制房价过快上涨，2010年中央密集出台了一系列的楼市调控政策，出台政策最多，调控手段最严，调控影响最深远，从国十一条到国十条，从打击囤地行为到封杀第三套房贷，从二套房标准认定到限购令，从加息到预售款监管等等，运用土地、金融、税收等多种调控手段，对疯狂的市场形成步步紧逼之势。但房价并未因调控重拳而收紧其贪婪的牙齿，历经系列打击之后，房价依旧坚挺。特别是元旦之后，一线城市如上海北京等地不跌反涨，2010年楼市调控的最终结局仍然是量价齐升。调控效应再次落空。那么2011年呢？房价依旧是神马？调控是否继续给力？

一直以来，房价不调不涨，越调越涨，再调疯涨，成为中国一大怪。中国的房价像被实施了魔法一样，对调控政策似乎产生了耐药性。哪怕是“史上最严厉调控”凶猛如2010年，也未能让房价低下高贵的头。但您不能说2010厉政没有效果啊？至少政府踩住了房价疯涨的刹车吧！没像2007年的房价那样涨得让你心慌吧？没有让房价逼得你彻夜排队抢房疯吧？温总理说的“多好”，系列调控举措的密集出台，确实有效遏制了房价凶猛上涨的势头与疯狂的投机需求。从这点出发，调控是“卓有成效”的，但也仅此而巳。对于开发商而言，却是相当的纠结（利润没赚够）；对于购房者，那只是一个又一个的杯具（除了坑爹，还是坑爹）。因此2010年调控神马都是浮云，房价上涨最给力。

一方面，调控政策从此前08年的政策支持转向抑制投机，表明了中央决策层对房地产市场长远发展的担忧（决不是担忧你买不起房子），在美、日、俄经济继续疲软，全球经济继续低迷的大背景下，大量的国际游资涌向相对安全的中国市场，造成国内大量的流动性过剩，2010年美国对华投资一直保持高速增长，居各国之首。而房地产市场更甚，大量的投机者汹涌而入，以寻求资金的避风港，不断推高各地房价，造成中国楼市大量的资产泡沫。2011年，外资对中国市场的觊觎和深入，不会改变，虽然政府提高了相应准入门槛。因此实施金融政策与宏观调控的双向紧缩是必要手段，以避免中国房地产市场崩盘的危险。

另一方面，在过多的调控政策出台背后，是市场对房价下跌的强烈心理预期：调来调去，这房价杂就硬是不降呢？这种预期推动了刚需与投资者的强烈观望情绪与市场深度博弈。但政策调控并未导致房价下跌，房价要么越调越涨，要么坚挺“死扛”，在这种博弈中，市场观望阵营最终不断土崩瓦解，置业需求者不断的缴械投诚，于是又导致了2010年间歇性的“抢房热”。开发商也没闲着，出于对政策的深度恐慌，开发商拼命抢地，或者抢地票，因此甭管是开发商，还是购房者，还是投资者，不断的观望，不断的恐慌，这就是2010年的市场“癫痫”综合症的临床表现。

有鉴于此，2011年的房地产市场仍然并不乐观，但也并不悲观。在美元紧逼下，人民币面临着强大的升值压力、物价飞涨态势难以短期内得到遏制，通胀危机依然四面埋伏，所以为了防范通胀爆发风险，在房价仍然凶猛的趋势下，不排除中央继续利用金融与宏观两手硬出台更严厉的调控政策可能。长期以来，中央因调控不力深陷舆论诟病，虽然调控政策本质上不是打压房价，但面对“不听话”的地方政府和“桀傲不驯”的开发商，中央既然有时会“假装严厉”，也必然会有时真的发怒。因此在“保障民生”和“十二五调整经济发展方式”的2011年，一切皆有可能。对于屁民而言，最现实的威胁是物价上涨，就像一头吃人的老虎，物价凶猛异常，房价更是一把屠刀，时刻架在你的脖子上，在2011年，将一直倍随屁民们的恶梦。因此，对于大多数屁民而言，除了恨爹不成“刚”，你只能“被代表”、“被幸福”，和“被刚需”。因此201年房价当缓行，市场与政策的博弈将持续。

对于开发商而言，不要过高估计市场形势，也不要过低估计政策的后调效应。既然老百姓的收入跑不赢CPI，既然2011仍然跨不过“土地财政”这一栏，既然GDP仍然离不开房地产，房价上涨是迟早的事，但显然一口吃不下热豆腐，悠着赚钱是本份，现金为王乃关健。所以对于大多数开发商而言，能否跑赢宏观政策需要智慧和勇气。

2011年，通胀压力和信贷紧缩、政策紧箍将是中国房地产市场主题词。在和调控斗智斗勇时，开发商们需要更多的思路转变与营销突围，想要市场给力，得要房价先给力才行。