2010年9月，中国楼市发展到目前国务院政策调控第四阶段，房价开始出现上涨，销售成交出现上升，价量齐稳，称为政策反弹期。所以，很多人会一直认为，新“国十条”政策初见成效，需要进一步强调执行才能达到效果。另外，从目前市场反映看，近期市场成交量有所上升，房价并没有出现明显下降，调控预期目标尚未实现，这个就是价格开始出现上涨，政策已经快丧失正面的作用。另外，有人会认为，第一波调控调控目的不明确，是让房价下跌还是延缓房价增长尚无定论。过度压制房地产行业，会对经济发展造成较大的负面影响。同时，房价和销售成交已经回到理性状态，不需要出新的政策。

　　   2010年9月7日上午,央行官员称人民币对美元等主要货币总体上仍存在一定升值压力,所以宏观政策或再度放松。笔者认为，宽松政策或将回归毫无疑问是楼市疯狂期的象征,代表着国务院政策调控真空期的到来。

　　   中国人民银行（下称央行）研究局官员发布报告称，因美元在人民币汇率篮子中的权重占绝对优势，人民币对主要货币的升值节奏和幅度除取决于自身国际收支顺差状况外，仍将主要取决于美元走势。撰写上述报告的是央行研究局宏观经济处处长纪敏和央行济南分行王月，该报告刊登在央行主管的《中国货币市场》（8月刊）杂志上。2010年9月7日早间，代表官方汇率的人民币中间价报在6.7838，达到三周来最高水平。

　　   根据央行研究局的这份报告，该文最主要的就是指出人民币对主要货币升值步伐将在很大程度上取决于美元走势,人民币升值压力仍存。这一点，似乎也可以从过去一个月的人民币走势得到证实。以代表人民币官方汇率的人民币中间价为例。自8月9日全球“二次探底”风险担忧加剧以来，避险货币——美元一路大涨，相应的，人民币则一路暴跌。至9月1日，人民币中间价已跌至6.8126（即1美元可以兑换6.8126元人民币）的十周新低水平。但最近两天，随着“二次探底”担忧加剧缓解，美元大跌，人民币又在三天之内升至9月7日6.7838的三周最高水平。

　　   不过值得注意的是，央行研究局在报告中也指出，自央行6月19日宣布重启汇改后，人民币汇率将更多参考一篮子货币进行调节，这也意味着，人民币与任何一种主要货币走势都可能不完全一致。如果美元对欧元走强，较之重启汇改之前，人民币对欧元升值幅度将小于美元对欧元升值幅度；反之,如果欧元对美元走强，人民币对美元升值幅度也将小于欧元对美元升值幅度。

　　   央行研究局同时坦承，人民币对美元等主要货币总体上仍存在一定升值压力,所以宏观政策或再度放松。央行研究局报告还提及了当前宏观经济形势及政策与预判。当前宏观经济中面临的两难问题增多，预计第三季度为政策真空期，不会出台实质性的调控措施，而主要依靠灵活的公开市场操作，保持市场流动性和信贷增长合理适度。

　　   报告又称，随着经济形势变化，各项政策可能有所调整。积极财政政策将再度回归，重点在于优化投资结构；货币政策将继续向银行间市场放松流动性，下半年有可能继续对部分地方融资平台发放贷款。此外，差别化房贷政策的实施将更加注重市场手段，而不是简单限制二套房贷款；地方融资平台方面，项目贷款可能逐渐向优质融资平台集中。

　　   根据笔者从事十年房地产与政策研究及经济发展周期分析等房地产项目操盘实践经验，国务院政策每次调控基本都会经过五个阶段，第一个阶段是价格上涨停止，销售成交下滑坡，称为政策实施期。第二个阶段是房价小幅度回落，销售成交缓慢回升，称为政策效果期。第三阶段是房价稳定，销售成交维持上升，称为政策消化期。第四阶段是房价开始出现上涨，销售成交出现上升，价量齐稳，称为政策反弹期。第五个阶段是价量齐升，称为楼市恢复理性期。

　　   从第一阶段到第五阶段的政策调控周期，一般基本保持在6个月-14月之间，全国平均房价下降幅度在5%-15%之间，全国平均房价上涨的幅度在20%-40%之间。其中全国销售成交量萎缩的幅度在20%-50%之间，销售成交上升的幅度在10%-40%。

　　   开发商在第一到第四阶段一般是扛和撑的策略。例如中国近3万家房地产企业，近2成开发商仍将在“金九银十”继续观望，没有表示明确的降价意愿。另外5成开发商认为，今年“金九银十”也许到来，虽然今年政府遏制房价上涨过快的决心如此坚定，传统“金九银十”效益会显现。毫无疑问，今年“政策调控”将成9月、10月关键词，但是不会在这两个月内出现。其中“拿地”一词在传统旺季成为开发商之间最热词，3成开发商将实施“打折降价”策略。另外，“资金压力”也成为少部分开发商在9月、10月的关注热点。

　　   9月7日，有市场认为，2007年至今的上海楼市，就已不现“金九银十”，传统旺季或已不再是开发商注重的对象。从上市房企中报来看，各大房企净利润均实现同比上升，“招保万金”四大房企均提到下半年“回归理性”，表示下半年供应量将有所增加。 面对“金九银十”，只要房地产调控政策继续从紧，在下半年库存放大和资金收紧的双重压力作用下，上海楼市很可能出现成交量继续低迷和房价实质性下降的局面。

　　   尤其是人民日报罕见发表社评，就房价“理性下跌”和针对房地产市场的第二轮调控进行评论。被看作高层再次释放的“第二轮调控”信号。传闻由于高层已经认识到房价的市场属性，以及保障性住房对于民生的重要意义，采取新加坡或香港模式解决住房问题已经渐成共识。因此，第二轮调控将以力推房产税，稳定地方政府税源作为主要目标。

　　   其实难怪老百姓意见大，“一次调控”悄然落地，国十条在全国铺开并没花多少时间，政策颁布的速度是足够快了，但执行呢？市场上反复鼓噪“调控无用”，让老百姓更加期待“二次调控”的到来。治病要循序渐进，调控亦是如此，连表征都还没有平复，就妄图一下子吃猛药拔除病根，只会让病魔更加猖獗。

　　   2010年7月5日，国土资源部部长徐 绍史表示，下半年国土资源工作的重要内容之一，就是积极参与房地产调控。提出了国土部门继续参加房地产调控的三方面内容：一是严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。二是严查房地产开发商囤地，目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的，国土资源部正在对这个问题进行梳理，将出台新的政策，解决这个问题。三是严格土地出让新合同的执行问题，开发商在土地出让新合同当中，与政府约定了开竣工日期，国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。

　　   2010年9月5日,新国十条”出台后，银行对房产信贷政策进一步紧缩，国土资源部清理闲置土地强势问责等。国土资源部今年9月将召开新闻发布会，通报清理闲置土地工作最新进展。

　　   国土资源部今年6月曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”。眼下，问责“大限”将至，进行到什么程度了呢？对于即将到来的土地问责，国土资源部部长徐绍史一度在接受媒体采访时坦言：“压力极大”。

　　   国土资源部日前已约谈部分土地违法严重地区的市政府负责人，挂牌督办一批重大典型案例。国家土地总督察办巡视员张璞表示，“约谈”只是预警，即使市政府负责人已经调走了，但如果这个土地违法违规发生在其任期内，同样也要追究责任。国土资源部其他有关负责人也有土地问责“动真格”的表述

　　   国土资源部8月19日发布消息称，截至今年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。此消息一经公布，媒体纷纷呼吁，希望国土资源部能公布相关企业名单。如果检查结果已在6月底上报，那么至少目前还没有公布违规开发商的名单，更没看到通报哪些开发商被取消了经营资格，这显然不符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中有关“加大曝光和处罚力度”的要求。

　　   清理闲置土地对楼市影响不大，其象征意义大于实际意义。经过近半年的楼市强势调控，房地产开发商已经开始资金吃紧，现在楼市走向已经到了博弈的关键时刻：如果政府能持续保持当前态势，开发商将不得不降价卖房；如果政府调控出现放松，房价甚至可能出现反弹猛增。

　　

　　   “新国十条”已经是对症下药的政策了。只是“新国十条”当中有很多具体政策执行不到位，有的地方政府甚至没有出台实施细则。其一是“新国十条”政策初见成效，需要强调进一步执行，才能见到效果；其二是北京等一线城市房价没有出现明显下降，距离“新国十条”调控预期目标有差距。每次房地产调控都是一场“角力”——政府强力紧缩政策与开发商的抗调控性之间的对抗。而如今，中央政府显然认为是“加一把柴火”的时候了。

　　   下一步主要是强化落实已经出台的政策，没有‘二轮调控’这一说。当前部分城市的高房价出现松动，政策目标尚未完全实现。但这并不意味着新一轮调控政策将要出台，因为现有政策还没有完全落实。土地增值税清算需要较长时间才能完成，保障房建设更是长期任务；同时，不少地方还没有出台“地方版”调控政策，今年的供地计划完成情况也有待观察。下半年国土部门的重要工作，就是积极参与房地产调控，包括土地供应、查处闲置土地、进一步完善土地招拍挂制度等。调控将在下一阶段继续深入，但并不意味着有新的政策出台。

　　   2010年7月7日，住建部王珏林接受采访时表示“不存在第二波楼市调控的说法”、“之所以有这样的报道,是媒体在添油加醋。”王珏林认为,此前官方包括徐绍史所做的表态只能表明,中央将继续强化对楼市的调控,对已出台政策将继续深化实施。政府以前也出台过许多有关房地产市场的调控政策,但大部分执行得都不够好。

　　   与此前部门牵头、主要靠地方政府实施不同,正在进行的调控由国务院直接出台具体措施,由地方政府落实;并且此轮调控有针对性地抓住了市场突出矛盾和问题,增加供应,支持自住和改善性消费。中央的调控政策强调增加保障性住房和普通商品房供应,今年中国房地产市场不会出现硬着陆。考虑到中国尚处于城市化进程中,房地产业作为中国经济发展支柱产业的地位不会改变。

　　   下一步国务院政策调控往什么方向走？如果政策调控件码，什么政策最有可能出台或者是细化？2010年9月1日，北京市相关监管部门正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文。这一办法由北京市住建委牵头，央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定。

　　   一是房地产项目资本金上调35%。2009年房地产项目（商品房开发自有资金）资金从35%调整20%。给开发商减少了前期项目开发的资金压力，导致开发商以小博大，甚至不惜囤地或闲置地，最后酿造开发商创造一个又一个地王，甚至被称为开发商可以“空手套白狼”。

　　   但是，自2009年12月份政策调控开始，国务院和各部委及人大代表，从有人提过上调控房地产项目资本金的提案，新国十条的政策里面也没有，可以说明国务院今年之内也不会上调房地产项目资本金。

　　   二是加息。上半年CPI同比增长2.6%，6月单月同比增长2.9%。7月份同比上涨3.3%，涨幅比上个月扩大0.4个百分点。因为7月份3.3%，是一个负利率状况，如果连续三个月，央行就会采取信贷调整措施。多数同行都估计今年全年2.9-3之内，不会出现大的通胀。

　　   从目前看，供不应求的产业还是占多数，只有粮食在各种灾难因素下出现上涨。而CPI中粮食占主要成份太多，所以导致短期内仍然会维持一个通胀上涨的压力。所以今年之内加息不会出现。

　　   三，预售款监管实施和执行起来，存在严重的问题，监而不管。其实，这一举措并非市场推出的新政策，长期以来它就是市场重点调节的对象。不过综合各方面因素分析，其对市场产生的作用依然有限，房价不可能因此产生大的松动。商品房预售资金监管制度其实老政策，天津在2009年8月份实施的，由天津国土资源局和天津房管局下面成立一个房地产交易资金管理中心是作为规定的监管机构。青岛是2010年3月份，也是由房管局下设一个房地产交易资金监管机构。合肥是在2008年8月就执行商品房预售资金监管制度，由房管局联合银行共同监督。

　　   毫无疑问银行监管系统比较全面和有力，银行执行有利监督。但是银行和开发商本身就是利益相关方，执行起来效果肯定是不利，最后不了了之，这项目政策有等于没有。

　　   四，房产税（物业税）未来难出台，问题太多未解决。笔者认为，目前现行的税种仅有十九种，却未见有房产税。尤其是2年时间特别的短暂，说明中央研究部门完成是没有经过深思熟虑和具备条件情况下，被“人为”因素和偏好所发起的一场“闹剧”或者是是“起哄”做秀。房产税本身完善到社会等专家讨论，到税法修改及到市场接受，再到城市施行最后到开征，至少需要5年到10年时间。其实，房产税开征最大的问题是税法修改和开征的对象和标点范围及税率等问题的确定。

　　   房产税最困难来源于国务院和各部委及国家税务总局等财政部“内部”意见不一样。其实就是税收的利益归属和现行的税种增加是否合适及时机上是否合适等税方面法律法规的修改未产生统一的意见。另外是房产税本身缺乏完整的理论体系和实践的操作经验。尤其是开征的标点对象和标点范围及税率幅度大小等问题未解决。

　　   所以，房产税试行到出台再到开征要不就是“难产”，要不“流产”，结果到目前依然停留在“研究和讨论及是否条件成熟”的沟通中。说明房产税是一项未经国务院认可和国家税务总局及财政部等相关部门认可的税种，更加不要说在什么时间开征了。其次，“税总”从未正面肯定和表示要是否推出房产税。或者说要修改或者增加新的税种草案等提议。最后，房产税是否真的可以起到遏制房价和下降房价的“双层”功能，目前大家对此存在怀疑。

　　   五，空置税和豪宅税出台未来依然是梦想。随着“全国6000万套空置房”的数据被媒体披露，中国究竟有多少套空置住房的问题再次引起了人们的强烈关注。7月底，海南传出了正在研究征收住宅“空置费”的消息。力促空置住房进入市场，增加住房供应，遏制房地产投机，对空置房征收惩罚性的“房屋空置税”成为政策预期的新焦点。 正如市场上认为，大量空置房的存在有着复杂的社会背景和经济背景，这其中既有民间投资渠道相对狭小的问题，也有社会保障体系不健全等各方面的问题。将空置房推向市场，抑制投资和投机需要多管齐下，而不仅是寄希望于出台一个新的税种。

　　   商品房长期闲置，是对社会资源的巨大浪费，并使不可再生的国有土地资源被少部分人滥用于牟取暴利，使地产成为少数人向一般社会公众赚取超额利润的手段。针对房屋空置问题，早在今年3月全国两会期间就有代表和委员提出了开征房屋闲置税的建议。作为全国政协委员的郭松海当时在提交的一份大会发言中就建议将房屋闲置税置于物业税开征前，作为物业税“实转”试点。因为与物业税相比，房屋闲置税的涉及面小，关系简单，较易操作。

　　   与物业税相比，房屋空置税更具有“惩罚性”，因此对于囤房、炒房者的针对性也就更强。在房地产投资、投机之风盛行的情况下，开征房屋空置税有利于推动空置房进入市场，抑制投资、投机，根本目的是为了让商品房回归其居住消费的属性。从理论上讲，房屋空置税似乎是治疗“房屋空置病”的一道良药，但从实际操作层面看，这个崭新的概念面临着诸多难以逾越的现实困难。

　　   9月4日，国家统计局在其公布的《2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况》中解释，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。而“准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查”。 除此之外，征税的实现还需要做大量具体细致的工作。如果要征收房屋空置税，如何判定是空置，判定是空置之后如何征收，是一户一户上门征收，还是以上缴的形式征收，如此等等，这其中有些问题可能容易解决，有些问题解决起来则需要一定的时间，甚至需要花费高昂的成本。

　　   六，土地增值税地方严执行存在不配合。另据估算，2005年到2009年土地增值税流失数应该在2.52万亿，按财政部公布的2009年全国税收总收入为6万亿元为参照的话，这部分流失的税收收入占到全国一年税收的40%还多。这确实是一笔可观的税收收入。总之，面对我国房地产市场出现的投资过热、土地资源浪费严重的现象，开征土地增值税，是增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。通过采用税收杠杆，并结合房贷政策、土地政策，国家正以组合拳的方式对房地产市场进行调控，其最终目的是解决居民住房问题，维护国家的长治久安

　　   国家税务总局2010年5月26日发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，这应看作是落实“国十条”的配套措施之一。若严格执行影响显著。土地增值税清算细则如果严格执行，对于毛利率40﹪以上项目的利润影响应该在20﹪以上。按照收入1﹪预缴的金额远低于按照细则规定应计提和清算的金额。

　　   假如在全国范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款，甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。但是执行力度有待观察。各地土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期，短期内部分热点区域可能加大执行力度。但是考虑到地方政府的意愿，以及严格按照累进税率办法实施的操作难度

　　   《关于土地增值税清算有关问题的通知》中，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。在此前"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着政策调控的"平静期"被打破。 根据1994年开始执行的《土地增值税暂行条例》，土地增值税的征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，方式为预征和清算相结合。土地增值税是我国税率较高的税种，实行累进税率，房价越高，获得的利润越多，缴纳土地增值税越多。

　　   早在2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，其中也规定了若干清算细则。但随后世界金融危机爆发，国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。此次通知可以看作是2006年通知的升级版，在不改变土地供应制度的前提下，要求比之前的规定更严格。而规范土地增值税最直接的影响落到地产商头上。政策着眼点的变化表明这次直接把"板子"打到开发商身上，从供给端来调控房地产市场。

　　   七，保障房不是作为遏制房价工具而是刺激经济。2008年11月份,公布的规模达4万亿元的经济刺激政策，将9000亿元"份额"划给了保障性住房市场。政府部门的思路已经从推动住宅消费转向完善保障性住房制度，相关投资方案的实施将加速房地产行业底部的到来，有人认为，楼市或在2010-2011年见底。2010年4月15日，国土资源部公布了今年全国住房供地计划，拟供应18万公顷，并在结构上突出确保自住型住房用地供应，其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量，占住房用地计划总量的77%。保障性住房用地为24000多公顷，经济适用房用地站保障性住房用地总量71%，廉租房用地占保障性住房总量的29%。但是700万套政策性住房的改造建设总量敲定之后，土地供应成为急需解决的问题

　　   住房和城乡建设部在2009年12月中旬的工作会议上首次提及公共租赁房，并计划2010年建设180万套廉租房和130万套经济适用房。随后在1月份的“国十一条”中，提出力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。为更好地配合房地产调控，住房和城乡建设部在今年4月13日的电视电话会议上修正了此前的建设计划，新的保障性安居工程建设目标是，全年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，农村危房改造120万套。

　　   2010年8月5日，公积金贷款援建保障房的28个试点城市名单终于公布。这意味着试点城市又增加了一个保障房的融资渠道。但对于不在名单之列的上海、广州、深圳而言，他们还需为庞大的保障房计划筹措资金。时间已经很紧，8月6日银行又开始新一轮的房贷压力测试，地产调控导致的低迷已经逐渐传递到相关行业。决策层需要为下滑的地产投资寻找一个替代者。按规划，今年全国约投入3000亿元到保障性住房领域，其中，中央预算投入632亿元。保障房“救经济”的任务能否实现?

　　   按照国家统计局公布数据，目前我国每年房地产投资约2.5万亿元，按照行业增长20%的速度计算，每年需要新增投资5000亿元，而保障性住房每年投资3000亿元，就相当于给房地产市场投资注入了“稳定剂”。分析1998年以后的数据发现，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算，未来三年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。

　　   中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价反弹。9000亿的住房保障投资计划快速启动对廉租房投资2150亿；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。新一轮以扩大内需为基础的经济刺激计划.今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。其中，对廉租房投资2150亿；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。中央在第四季度追加的1000亿元投资中，已经确定分配给住房保障领域投资资金是75亿元。

　　                                              谢逸枫

　　                                            2010年9月8日