今天，2010年9－18.     

有关房子的胡思乱想    邹蓝

中国人所谓的买房子，并非买到真的能永远拥有的房子。

理论上，中国人买到的房子，只拥有70年的使用权和这个期限之内的处分权。

也就是说，到房子使用期限到期前的10年或者5年，不管以前多么风光，价格多么顶到天，比如上海那10万一平方米的房子，到那时都得象傍晚农贸市场卖剩的萝卜黄瓜一样，得大大降价。因为没剩下10年或者五年的使用权了。

如果是最后一年，估计除了临时租户，再没任何人有购买的动机。

权把有效使用时间联成价格的抛物线，我估计这个抛物线的最高点，大约在25－30年之间。因为还没有到顶，但是顶也差不多要到了。后来的35年理论上开始进入美人迟暮的时期。

假定北京三环内一套80平方米的房子，200万－160万左右。比方我原来在西坝河中里4号楼20楼那套，1988年底入住。到现在有21年了。这房子可能还能再跟大势涨一点。到2020年开始肯定要跌价或者不再涨价。

那么算下来。如果有人今年买了下来，还有50年的使用权。假定价格是160万，装修再花去20万，就是180万。

180万摊到50年，就是每年36000大洋，折合每个月3000大洋，折合每天100元。

如果还能升值50万，那么一直住下去，也得不到任何升值的实际收益，只是折合每天每月每年的使用成本高出一块。如果过5年卖了，除非买小一点的房子或者离开北京可以获得一些收益。否则这里涨价得来的，再买的时候还得交出去。

深圳的房子也一样。我住处附近有好几处豪宅，比如东海花园，比如国际公馆，香榭里，现在价格都在2－3万以上。权算大宅一套600万在东海花园，那里的业主是1999年进住的。

套算下来，现在还有60年的使用期。还有15－20年的价格上涨可能期。权算再涨50％到达900万。现在就以900万算，每年摊的使用成本是128571元，合每月10714元，合每天892元。

但是无论什么房子，到寿命大限到达的那一周，价格归零。

因此买房子保值增值，那都要趁早，在房龄30年以内或许还可以。

更要考虑的是，再过30年，现在45开外的第一拨独生子女都将在75开外。而现在独生子女夫妇，将可能面对每对夫妇有4个老人照顾，下面则有一个女儿或者儿媳加1个孩子的情形。或者直说，就是现在的婴儿即30年后的年轻夫妇，会面对下有一到两个子女，上有两对老人，而这两对老人上面各还有两对老人的局面：8：4：2：1／2。

现在的老人走了以后，房子留下给子女。子女过30年后再将两套或者以上的房子传下去。这时，不论新旧大小，人均一套房子以上的情况肯定出现了。房子那时供过于求，还可能会导致新房子都卖不出价钱。70年房子寿命的大限一到，重新洗牌，各人从头再当房奴。否则，房子就会多到跟美国底特律穷人区那样，一套独立的房子，7万多美金。折合50万人民币左右。而美国人的收入，一般工作人员都在2万左右。也就是一个人三年多的年收入。这样折合回中国现在的基层人员2000一月的工资水平，那就是10万人民币左右。

这没有考虑城市化必然导致的大量乡村人口进城而增加对房子的需求。但是也没有测算农村本身城市化后身份转换而实际没有“进城”的前农村人口。

做梦娶媳妇吧，你想得美？这么低的房价，还不给人抢便宜白菜一样都抢走了？

如果真这么个价格，唐朝老杜的梦想还真能圆了。

2009-10-27