透视西安房地产市场
文/记者张敏洁
一直以来,高房价在人们的印象中都与北京、上海、广州、深圳等一线城市联系在一起。然而从2009年开始,武汉、重庆、西安等二线城市的房价也迅速显现出快速上涨的势头。
而作为西部的全国房地产市场二线城市的代表，西安的商品房价格每平方米成交均价在2009年突破每平方米5000元大关,进入2010年以来，西安房价更是突破每平方米6000元大关。涨幅之大,令人咋舌。
记者了解到，在经历了2008年短暂的寒冬后，2009年3月，西安房地产市场开始回阳。随后连续9个月的量价齐升，不仅让业界专家大出所料，就连一手经营市场的地产商们也始料未及。而到2009年底的时候，西安楼市的均价已经上升到5500元左右，甚至还出现了一天涨1000元的楼盘，而更让急于买房的人焦虑的是，很多楼盘也开始出现了“捂盘惜售”的怪现象。
自2009年底以来陆续出台的税收、房贷、土地、保障房等政策也已透露，中央政府意欲通过多种渠道稳控房价。
而在2010年的全国两会上，降温楼市的呼声更为强烈。
正是因为这样的原因，中央政府才痛下决心为楼市降温。
随后的4月15日至17日短短三天之内，国务院连发三道政令降温楼市。
房产新政剑指投机
与此同时，各地政府也纷纷出招降温楼市。
4月17日，几乎是与中央政府同步，陕西省政府办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，（以下简称“意见”），《意见》指出，陕西将加强商品房预(销)售管理制度，各设区城市要不断完善新建商品房预售资金监管制度，并在2010年内开始推行实施。各地要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售。同时将加大对闲置土地清理力度，从高征收土地闲置费。
意见还明确指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
紧接着，西安市政府也出台了《关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见》，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见。
这些密集出台的政策无疑给国内“涨”声一片的楼市注入了一剂退烧“猛药”。连日来，无论是沪、深两市地产股票的深幅调整，还是北京、深圳等一线城市投资客大量抛售楼盘的传闻，都显示着本次调控政策的力度空前。
那么，当前，西安的房地产市场现状如何？在此轮调控政策的影响下，西安楼市的走势又将如何？为此，记者对进行了深入的调查。
一线开发商“领跑”西安楼市
作为新设立的关中-天水经济区内核心城市，西安目前已经明确了建设国际化大都市的明确目标。而且从历史文化旅游资源优势和国际知名度看，西安也足以与北京、上海、广州等一线大城市比肩。
在此前的很多年内，西安的房价一直处于不温不火的状态，这与同为房地产市场二线城市的武汉、成都、重庆等相比也要低很多。即便是在自1999年国家实施西部大开发以来六七年间，西安的商品住宅均价一直保持在4000元以下，年涨幅一直保持在4%左右。
一直到2007年，西安的房价才真正迎来了自己的转折点。
而身处西安，记者也深切地感觉到，2007年可谓是西安房地产市场高歌猛进的一年，当年，在国家政策及地方法规频频出台的情况下，一直波澜不惊的房价涨幅开始猛然加速。
当年10月，西安对高新区唐延路及丈八东路的两块国有土地“招拍挂”，引来10多家本、外埠开发商参与竞拍。经过20多轮激烈竞价，外资侨商西安融侨房地产开发公司以10.28亿元的价格成功拍得唐延路300多亩地块。而丈八东路86亩地块则被北京裕昌置业有限公司以4.29亿元的价格拍得，平均每亩的均价都突破了300万元。而今，这两处土地均在建设开发之中。
事实上，根据记者了解，早在2003年，随着中海地产、绿地集团这样的外埠企业在西安试水并取得成功后，深鸿基、珠江地产、融侨集团、和记黄埔、恒基兆业、中新集团、奥林匹克花园、恒大集团、恒鑫集团等全国一线城市的房地产巨头蜂拥而至，纷纷推出了定位中高端、开发规模大的精品楼盘，在并2007年已开始全面放量，而这些实力雄厚的开发商在引进一线品牌的同时，也把一线城市的房价引进了西安，自此西安商品房住宅市场名盘迭出，价格上则是“没有最高，只有更高”。
尤其是2009年以来，在西安房价快速上涨的同时,一些均价在每平方米万元以上楼盘也开始粉墨登场。这些楼盘则大都位于西安市高新区、曲江、北郊等一些热点区域内,以景观或地段作为卖点,并配以精装修和豪华家电等,且都是大户型、大面积住宅，与一般商品房有着明显的区别。
记者西安市高新区一个类似的楼盘采访时发现，这个紧邻木塔寺遗址公园的楼盘均为高层或小高层建筑。据该楼盘销售人员介绍，这个楼盘每平方米的面积在1.5万元到1.8万元之间，正式开盘后价格还有可能上涨。
而记者也在采访中了解到,该楼盘即使最小的户型也在170平方米以上,而最大的则为400平方米的复式住宅。根据目前的价格估算,每套住宅的价格都在数百万元。对此，该楼盘销售人员表示,之所以有这么高的价格,主要是因为该项目紧邻公园，并且是精装修住宅，且是专门为精英高端人士打造的楼盘。
事实上,记者发现，类似的高价楼盘在西安并非凤毛麟角。如另一个位于西安市曲江新区的楼盘,就是因为紧邻风景秀美的南湖而定出高价。据售楼人员介绍，这个楼盘的小高层每平方米售价为1.6万元,面积为160到190平方米。现在楼盘正处于内部认购阶段,客户要认购需要交纳20万元的认购金。
与此同时，随着陕北榆林延安地区近年来经济的高速发展，一批民营企业家和近年来富裕起来的陕北人纷纷在西安购置房产，在西安北郊的龙首村、方新村、大明宫以及北二环以北的经开区的区域内，几乎每个小区都可以听到陕北话。来自延安、榆林两地挂着“陕K”、“陕J”牌照的车辆，不时出入于小区内，俨然成了北郊许多小区一景。
与此同时，在高新区、曲江新区等高尚住宅小区也不乏财大气粗的陕北老板。可以说，陕北人已经成为西安楼市购房者队伍中一支重要的生力军，陕北也成为许多楼盘和开发商十分重视的推介产品、发展客户的重点地区。
对此，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示,西安房地产市场之所以出现量价齐升的现象。主要是受以下几个方面因素影响:首先是2009年全国房地产市场出现恢复性上涨,拉动了西安市房地产市场,同时也使得西安市2008年积压的购房需求在2009年得到释放。其次是2008年西安市出台了一系列恢复房地产业发展的优惠政策,在一定程度上促进了楼市回暖，最后是西安市作为省会城市,近年来城市环境不断改善，吸引了陕西省内各地乃至外省的购房者前来买房，这在一定程度上也推高了房价。
统计数据显示，2010年3月份西安普通住宅成交均价达5481元/平方米，这个价格相对于2000年来说翻了将近两倍，而这“近两倍”则是在不足三年时间完成的。
西安住宅均价突破六千元大关
而事实上，2008年在汶川大地震和经济危机的双重打击下，西安楼市也曾一度陷入低谷。
然而，几乎没容市场做出任何反应，西安市政府便率先在全国出台救市政策，颁布《关于恢复房地产业发展的若干意见》，通过降契税、发补贴，刺激民众的购买欲，促进房地产业复苏。自此，西安房地产市场开始逐年走牛，高端楼盘如雨后春笋遍布全城，一些热点地区精品社区摩肩接踵，地价、房价相互攀升，一路上涨，当地媒体谓之“量价齐升，产销两旺，西安楼市迎来小阳春”。
而随着北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散，高房价也迅速向西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线城市蔓延。
统计数据显示，2010年3月份西安普通住宅成交均价达5481元/平方米，这个价格相对于2000年来说翻了将近两倍，而这“近两倍”则是在不足三年时间完成的。
以位于高新区科技四路的枫林绿洲小区为例，2005年每平方米价格约为3500元。时至今日，有装修的二手房，价格已飙升至平均6000元。有些面积更大的，或者精装修的要价7000元以上。而西安南郊30公里外秦岭北麓的住宅用地，几年前每亩不到15万元，现在均在百万左右。
目前，西安一批新亮相的所谓精装修住宅楼盘销售价则争相突破万元大关。如上海绿地西安置业公司“海珀兰轩”的楼盘均价2万元/平方米，“紫薇公园时光”均价1.65万元/平方米，曲江金地•湖城大景均价在1.5万元/平方米左右。而且普通住宅均价过万的楼盘也是比比皆是，如曲江6号二期，两室的户型9000元/平方米左右，最大的四室户型则卖到1.3元/平方米，另外，珠江时代广场、长安公馆、宏信国际等一批楼盘的售价也均在万元以上。
对于别墅来说，早在几年前就已经突破万元大关，目前正在冲击2万元大关，如高新•枫林溪园均价1.8万元/平方米，曲江公馆(二期)均价1.4万元/平方米以及金地•芙蓉世家1.5万元/平方米。个别别墅最高价已达每平方米4万元。
过快上涨的房价早已经超出了西安市普通市民的心理承受价位。对此，新浪乐居网所做的一份网上调查显示：82.3%的市民认为西安房价“偏高，买房压力大”。
尽管为遏制部分城市房价过快上涨，国家连续出台政策，尤其是4月17日国务院出台十项措施可谓是近年来最严厉的一次调控政策，而陕西省政府出台的《意见》也矛头直指开发企业“捂盘惜售”行为。
但让令人遗憾的是，新“国十条”和陕西省《意见》的实施，并没有立即影响到西安楼市 “量价齐增”的发展势头。而根据西安市住房保障和房屋管理局统计数据显示，2010年刚刚过去的4月，西安市商品住房成交均价为6040元/平方米，与3月份商品住房成交均价5582元/平方米相比，同比增长30.97%,环比增长8.2%。而这也意味着西安商品房平均价格在刚刚过去的4月份，历史性地站到了6000元以上的新起点上。
而进入5月份以来，一路高歌的西安房地产市场虽然开始出现了观望氛围，成交量急剧下滑。但根据房管部门的统计数据显示：“五一”假期三天时间，西安普通住宅成交420套，日均成交140套，与此前第17周(4月19日～25日)的日均成交量相比，销量跌幅达69%. 成交量较少了，但成交价格依然一路看涨。以5月3日为例，当日西安普通住宅成交154套，较4月29日减少了365套，成交面积下滑了68.4%,但成交均价为6161元/平方米，增长了3.3%。
“新政出台以来，西安市房管局经过核档的二手房交易量，每天维持在50单左右，成交价也没有出现明显变化。”西安房地产信息网二手房频道物代部经理张娟告诉记者说。
而北京、深圳等地出现的大单抛售房源的现象在西安也没有如期出现。与此同时，记者也在华远•君城、御锦城等几个楼盘了解得知，的新房均价从5000到6500元不等，丝毫没有价格松动的迹象。而记者也了解到，对于拥有大量房源，被业界认为能够“呼风唤雨”的陕北购房群体来说，目前还比较稳定，也没有明显的举动。
对此，杨东郎分析认为，外来需求在一定程度上推高了二线城市的房价。因为，以西安为代表的二线城市所在区域往往都是中心城市，对周边城市购房者的吸引力很大，这在一定程度上推动了房价上涨。
西安房价不会大幅度上涨
事实上，当前西安房价与收入比过高已是不争的事实。对此，陕西省房地产学会会长王圣学早前曾接受媒体采访时说：“西安房价的合理价格应该在4500元左右，这是根据综合城市发展和群众收入水平得出来的一个数字。因为你不能光考虑价格而不考虑大家的收入水平，西安现在一个普通的工薪族月收入只有2000元左右，他能承受得了5000元每平方米的房价吗？”
尽管如此，王圣学也认为，西安作为西北地区的中心城市，由于刚性需求、炒作和买涨不买跌三大因素的存在，房价超过4500元合理价位不可避免。
“供求关系是影响房价高与低的决定性因素，但西安刚性需求旺盛的特性足以撑得住西安目前的房价。”陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通对记者分析到说，西安是个西部人口大省，再加上其教育大省的独有特性，每年选择在西安定居生活的人不在少数，因此置业便成为每个人所必须面临的问题。有足够的买方市场支撑，卖方市场的价格是很难实现下调的。而当前，西安房价较大幅度上涨已不可逆转,但这两年西安房价实在涨得太快,我们的政府部门应切实落实中央有关调控政策,以保证西安楼市有一个相对平稳的时期。
然而，西北大学经管学院教授卢山冰则认为，政府的决心是不可动摇的，如果房价仍然不能得到遏制的话，国家还有可能再出台更严厉的政策。而在此轮政策调控下，西安的房地产市场也将更理性、科学。
而一些业内人士也在接受记者采访时表示，政策的效果显现程度要看政策是否具有持续性，新政出台虽然在短期内会使房产投资成本加大、投资效益下降，进而遏制投资需求。但要是执行力度不大，持续效果不长，新政也不会发挥应有的效用。
西安房地产市场将何处去
尽管眼下西安房价仍然未现波澜，但是不少购房者，尤其是中低收入群体仍然兴奋不已，他们普遍对房价的下降表示乐观。
对此，杨东朗说：“这次房地产政策释放出了很强的政策信号，政府运用经济的手段、法律的手段和行政的手段，对房地产市场进行管理和规范，事实上是个组合拳。目标是促进房地产市场健康发展，使中低收入者能够租得起房、买得起房。”
而西安建筑科技大学房地产投资研究所所长刘晓君则认为，西安房价会不会出现“拐点”还很难说。事实上房价涨不涨也不是问题的核心，而如何使其增长过程稳定有序，并与居民收入的增长相匹配才是问题的关键所在。
面对不确定的2010年，房地产市场发展将会何去何从？西安的房价到底会涨还是会跌？现在下结论似乎还为时过早。
而随着2009年6月《关中天水经济区发展规划》的正式获批，作为该经济区核心城市的西安被定位为现代化国际大都市，到2020年，西安人口将发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内，而城市空间将进一步扩容的西安也面临着更大的历史发展机遇。与此同时，这座地产二线城市也将实现城市价值的跨越，而这无疑将进一步激发了开发商原本就很高昂的拿地热情。
因此，西安楼市2010年究竟走向如何，也许还得静观其变。
对此，西安市建委房地产开发处处长王超表示，此轮政策主要是针对投资和投机性需求的，而西安市场上主要还是刚性需求和改善型需求，所以在国家政策下，西安市场会保持稳定的发展，不会出现大起大落的情况。
诚然，此轮调控政策对西安楼市的效应显现仍尚需时日，但楼市理性回归已经是一个不争的事实。面对这样一个好的开始，如何走好下一步，度过最关键的调整执行期，还需要政府出台更多细则措施以及加大其执行力度。