我说保值论是迷魂汤，有点“阴谋论”的嫌疑。但我要表达的意思却是，买房子能不能保值还是1个谜，是不能1概而论的，也是要大家讨论的。说实在的，我自己都被搞迷糊了，原因是中国房地产诡异多变，充满着无限可能。所以，买房子到底能不能保值，1切都要看中国房地产泡沫的情况，泡沫究竟要做多大？或者泡沫什么时候破裂？怎么破裂？
中国今天的高房价，有“保值论”的1份贡献。保值论的观点很简单，就是通货膨胀越来越大，所以要提早买房才能保值！的确，我们现在的CPI已快到3%，而真实的通胀水平可能远远超出这个数。所以买房保值自有道理。而“保值论”的衍生含义却是我国房价长期看涨，买房不但可以保值，更可以升值。很明显，保值论对炒家而言，有闲钱投资就能升值。
如果泡沫不破，不一定保值
但是，保值论的观点明显是感情用事。因为他的观点来源于“房价永远直线上升”的假设，但是无论过去还是未来，房价总是“波浪式”前进的。比如2008年的房价就曾像飞机俯冲1样向下拉出过1道弧线。所以要看你是不是在“低谷”的时候进去或者“高谷”的时候出来。如果我们设想中国2012年地产泡沫破裂，你的资产很有可能就是负资产；而如果地产泡沫不破裂，你现在买房，也不一定保值。
我倒是要撂下1句话：现在买房不会保值！假如到时候房价下跌，你肯定不保值；假如到时候房价上升，你的保值计划也许1样落空。为什么？因为成交之后，你卖房的钱再也买不到同样地段同样面积的房子了。
今天的供求关系已经天翻地覆。中国人不缺房子，中国81%的住房保有率已成为世界的一个奇迹，而住房的空置率又是世界的另一个奇迹。这几天媒体上讨论最多的就是空置率，据说中国空置的房子已可以容得下2亿人。没人接手你的房子的时候，你的房子还怎么实现保值？而宏观调控后的供求态势是房子越卖越多，而买家越买越少。而政府保障房的强势供应也意味着你房价将呈下行态势。
当然，你也可以说，中国未来就业难，没有工作吃什么，只能吃房子，也就是靠房租过日子。但是住房保有税肯定是1种趋势，只是税率怎么调整现在不得而知，但是毕竟增加了持有房子的风险；当然你也可以说，你的税收成本可以加在租客身上，羊毛出在羊身上，可那也还要看供求关系，在租金房价比越来越小同时银行上调利率的态势下，你的保值计划还是增加了风险。还有1个问题就是房子的折旧问题，住房技术的变化肯定是日新月异的，我们现在回看90年代的房子，可能已经很难要到一个好的租价和售价。
所以，保值的说法，按照著名学者羊慧明的说法，就是房地产利益集团制造的“假消息”。因为根据“羊群效应”的特点，市场上往往增加了10个人购买，就会增加100个人购买；相反，如果减少10个人购买，却不会减少100个人购买，减少10个人购买就是减少10个人购买。所以保值论还会很有人缘。我啰啰嗦嗦谈了这么多，可能最敏感的话题还没有谈，那就是和你的“保值计划”关系最大的正在膨胀的中国地产地产泡沫。
如果泡沫破了，一定不保值
现在谈地产泡沫已经没人反驳，起码说没人直接反驳。但是如果谈到地产泡沫会不会破裂，就会炒得感情破裂。不过我要说，我们不能肯定地产泡沫会破裂，也不能肯定地产泡沫不会破裂。因为地产泡沫是隐形的，没有破裂的时候，我们只能想到，却看不到。只有在泡沫破裂的时候，我们才知道发生了泡沫。就像地震一样，只有地震之后才会发现地震。只不过二者的区别是，地震不可以预测，而地产泡沫可以预测。
中国现在的地产态势，和当年的香港、日本是何等的相似。1样的贸易顺差，1样的经济过热，1样的纸币横行，1样的地皮昂贵，1样房价飞涨，1样的抢购房屋。在当年的日本，“地价不倒”、“房市不败”成为盛行1时的神话；而在当年的香港，贷款买楼成为无人不谈的“金科玉律”。所有的人都相信房价会永远大涨，没有人不为买房子而倍感骄傲自豪，没有人不坚信房地产市场只会节节看涨。大家怀着一夜暴富的梦想，持续不断地将资金注入到这个市场中去。
结果呢，香港97年神不知鬼不觉的来了个地产泡沫，从1997年10月到2002年年底5年的时间里，房地产和股市的损失达到8万亿港元，比同期香港的生产总值还要多，也超过了1997年前7年增加的财富总量。房价累计跌幅达到65％，港人财富蒸发了2.2万亿港元，出现了大量的负资产人士，平均每个业主损失267万港元。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。而日本呢，自1991年爆发的金融危机，近20年后的今天尚未走出阴影。日本2009年土地价格还创下五年来最大降幅、商业用地价格跌回40年前的水平，住宅用地价格跌回20世纪80年代初水平。
反观中国地产的潜在危机，与香港、日本危机爆发前的状况有过之而无不及，我们的房价收入比是当年日本的2-3倍，而中国的房屋空置率已超过国际警戒线，所以日本央行的报告告诫我们说，中国地方政府在财政压力之下，共同做大地产泡沫的现象，在日本的当时是没有的。而中国楼市在今年4月份调控沿海城市之后，囤地风、炒作风又开始向2、3线城市蔓延，房地产泡沫即将在中国开花。地产泡沫，就像一辆失控的汽车，如果不减速或者把不住方向，人仰马翻只是最轻的结果。所以摩根士丹利曾有一个叫谢国忠的说，中国房地产泡沫很可能在2012破裂，新华社曾有一个叫倪金节的说，中国房地产泡沫将于2013年前后破裂。新浪网友中一个叫石旭升的说，不要相信买房保值！
泡沫破与不破，房价都会下跌
当然，我们不能下结论说中国地产泡沫即将破裂，但是我可以肯定地下结论说，泡沫破与不破，房价都会下跌！国际上将地产泡沫分为3个阶段，即泡沫生成阶段、泡沫膨胀阶段和泡沫破裂阶段。如果套用中国的地产泡沫，第1阶段应为1998年房改到2003年，第2阶段为2003年18号文件下发到2010年，第3阶段从2010年新国十条颁布开始，当然第3阶段尚不能叫泡沫破裂阶段，因为说得过早，也可能出错。起码这种表述在感情上让人接受不了。
在中国，没有多少人承认地产泡沫会破裂。理由是中国与国外的不同点在于，政府控制着土地和银行，所以我们常常听到的话就是“一切都在可控的范围”，政府对房地产业有着绝对的掌控能力。
不过本人对这种“可控的范围”就有些反感！请问，目前的高房价也在可控的范围吗？我们不能总是一谈到未来就那么的信誓旦旦，说可以达到可控的范围，一回到现实就那么相互推搡，说别人该打。中国过去的医改、教改、企改，哪一件事情不是虎头蛇尾，留下一片片烂摊子呢？中国有多少事情是属于可控的呢？如果我们回忆得更远一点，中国的大跃进和文革是可控的吗？实际上，在赌博精神和从众心理的相互作用下，中国“非理性的能量”不会输个任何一个国家。
中国的地产泡沫如果不破，有2种选择：1个是做实泡沫，另1个是挤压泡沫。所谓做实泡沫就是在房地产投资不变的前提下，增加居民收入，增加银行放贷，这种做法显然不现实；所谓挤压泡沫，就是打压投机，增加供应，让房地产泡沫逐年逐步一点点瘪下去。而更多人希望的结果，可能就是这样。
但是无论怎样，在未来3-5年内，房地产泡沫的继续膨胀已经难以为继。所以，不要相信买房保值！
本文系新浪独家博客，其他媒体未经同意擅自转载，将追究其法律责任。