我谈中国房地产泡沫
文/陈涛
写下这个题目，我自然想起了前段时间争论得沸沸扬扬的“中国房地产泡沫将在2012年破灭”的话题。是啊，中国部分城市的高房价超出了民众的心理预期，部分城市也确实存在着很多空置无人居住的房子，个别城市的地王频出现象更是让人目不暇接。然而，这就是中国已经产生了房地产泡沫的理由吗？
昨天刚刚读到了一则新闻，中金公司首席经济学家哈继铭认为：1949年后第一次人口出生高峰期出生的人退休后，中国的房价才可能大幅下跌。这个时间点是2015年。这又是一种房地产泡沫的理论，认为中国房地产价格是靠改革红利(如；土地私有化、户籍制度改革)来推动，没有改革红利的推动，房价就会出现大跌。然而，改革红利就一定会产生房地产泡沫吗？
我们先从房地产泡沫的判定指标或状况来分析吧。房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：整个经济是否过热，投资增长率是否过高，商品房的空置率是否过高，住房价格是否持续上涨，商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距是否扩大等等。
所谓经济过热是指市场供给发展的速度与市场需求发展速度不成比例。资本因为虚假需求导致的供给增加是市场经济过热的根本原因。当资本增长速度超过市场实际所需要的周期量后，在一定周期阶段内就出现相应的市场资源短缺与一定资源的过剩同时出现的矛盾现象。在一定时期其会表现经济高速发展与物价指数的双高现象。很显然，中国现在不存在经济过热的情况。
国家统计局公布的数据显示，2010年上半年规模以上工业增加值同比增长17.6%，比上年同期加快10.6个百分点。上半年固定资产投资114187亿元，同比增长25%。上半年房地产投资19747亿元，增长38.1%。上半年社会消费品零售总额72669亿元，同比增长18.2%。如此看来，房地产投资增速比固定资产投资增速比社会消费品零售总额增速虽然要大，但是也没有达到泡沫的程度。
中国商品房的空置率，到现在还没有一个官方的数据。我们只看到统计局公布的数据显示，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，其中，商品住宅待售面积为10646万平方米。空置率在一定程度上是能够表证出一定时点上房屋供过于求的状态，达到这种状态，有可能伴随着房价和租金的大幅度下滑。然而值得注意的是，各地反映出一个共同特点，空置率不是一个总体概念，而更多的是一个结构概念。一些不适销对路的房产，早就错过了行情，还不主动退出舞台，就造成了空置。就目前占我国空置房屋一年以上的商品房来看，绝大部分是不对市场路数的。就在大量商品房空置的同时，每个城市都有许多楼盘，还在图纸阶段就被抢购一空。最为牵强的，是拿快速扩展中的中国城市的房屋空置率与发达国家10年、20年城市面貌不会发生改观的格局去对比，硬说中国的房屋空置率高，就如何如何的不正常。
说到住房价格是否持续上涨的问题，你一定会说中国房价不是已经持续上涨了好几年吗？是的，中国的房价持续上涨了好几年，而且还有上涨的趋势，但是并不是说中间就没有调整没有反复，现在国家的调控不是就阻止房价的持续上涨吗？统计局公布的数据显示，今年6月份全国70个大中城市房价环比涨幅下降0.1%，就已经说明了调控的效果了。只要调控措施得力，房价上涨趋缓，投资增速适度，房地产市场发展健康平稳，将潜在的泡沫消化在萌芽状态，不是更好吗？
人们通常用国际上的那个所谓的“房价收入比”（房屋价格与家庭年收人的比例）来衡量房价与居民收入是否相匹配，国际上一般在4一6，而我国的一些统计却在10以上。高房价收人比、说明房价相对于收人过高，同时也就表明房地产的利润空间过大。这个倍数，时下多用来说明中国房地产泡沫化的程度。这个倍数的解释和比较，有些情况需要考虑。首先，时下国内个人收入的统计，有多少真实成分呢？多种收入来源，多重经济格局，多种就业形式，共同的指向就是逃税，哪里有什么准确的统计。其次，先前国人没有这样的支出，短期内有个大幅度增长是正常的。人均购房支出有个大幅度的增长，有个大于即期收人的时期，这不能说明房地产就泡沫化了。买房支出大于即期收人，只不过是实物分配货币化过程中的正常现象。
据国土资源部公告，2010年上半年，全国31个省（区、市）土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%。保障房用地供应量明显增加，房地产用地出让价款回落。上半年，房地产开发用地供应量同比增加98.4%，其中商服用地、住宅用地供应量同比分别增长64.1%和112.5%。在住宅用地中，保障性住房用地（经济适用住房用地、廉租住房用地）供应量同比增加99.2%。从36个重点城市供地情况看，上半年房地产用地供应量同比增加的城市有30个，保障性住房用地供应量同比增加的城市有28个。随着各地房地产调控政策的陆续出台，土地市场逐渐降温，呈逐季回落态势。分季度看，第二季度房地产、商服、普通商品住房用地出让平均价款环比分别下跌5%、17.4%和10.6%。因此，我国商品房土地开发增长率并没有节节上升，而是呈现出量增价落的态势，那不是一个可喜的现象吗？
这里看一组不完整的数据。根据2003－2004年度中国房地产市场报告提供的材料，我国房地产公司的资产负债率在75％左右；2005年我国房地产开发企业资产负债率为72.7%；2006年有统计数据指出，我国房地产企业的负债率平均为72%；据2007年房地产上市公司年报，内地房地产企业资产负债率不少高达80％以上；2008年的那轮地产调控曾令不少开发商濒于破产，2009年强劲的销售和宽松的信贷环境使得开发商的资金状况显著改善，负债率大幅下降，2009年69家上市公司多数房企的资产负债率在70%以上；2010年房地产企业50强中资产负债率超过70%有13家。现在看来，中国房地产企业的资产负债率相对比较高是事实，但是也没有看到“普遍持续上升”的趋势，就此判断房地产泡沫为时过早。
我们再从房地产泡沫的成因来分析一下。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
从上述国土资源部的公告中我们可以看出，国家正在加大住宅用地特别是保障性住房用地的供应，最近又传出清理1457宗闲置土地的新闻，因此住宅土地供应是充足的，也就不是那么稀缺了。应该承认，房地产投机投资曾经成为了部分城市房地产开发的主流，但是经过今年以来的调控措施，现在已经大大改变，自住性需求逐渐成为主流，这是可喜的现象。自今年房地产调控以来，二套房三套房贷款控制得非常严格，房地产开发贷款更是严格控制，根本就不存在“金融机构过度放贷”的现象了，还谈什么房地产泡沫呢？
当然，我们并不是说中国房地产市场就没有问题，就是非常健康的。不可否认的是，商品房空置面积增幅仍然处于高位，个别城市地王现象还在出现，产品结构性矛盾还很突出，银行资金维系的资金链的脆弱，房地产规划管理部门行政的弹性，税收管理的疏松与随意，开发商的狂妄自大不思进取，新住宅运动所营造的愚民氛围等等成堆的问题，等等，都是影响房地产健康发展的因素。但是也就是这些问题，正说明房地产生命力的旺盛，而绝对不是生命力枯竭的象征，面对着浩瀚的大海，人们没有必要怀疑它的生命。
中国的城镇化发展会带动二三线城市的房地产行业继续向前发展，供需失衡的矛盾即将得到缓解，房地产业结构增长和业态增长的趋势正在发生转变，城市功能质量产业结构升级正处于一个关键时期，房地产开发企业今后扩张发展的增长模式也会发生变化。在严格控制房价过快上涨的政策态势下，很多企业靠涨价获利的机会将会大大缩小。
在如此形势下，我们还有什么理由再怀疑中国房地产业的长期发展趋势，又有什么理由再高喊中国房地产泡沫即将破灭呢？
2010年8月6日