谢逸枫解读中国闲地囤地炒地真相系列
（注：文章大部分内容分别发表国内各大主流报纸媒介，采访内容见上海财经报和北京京华时报及广州南方日报等深圳特区报，香港文汇报和广州日报及南方都市报。）闲地囤地炒地背后隐藏“利益冲突”，“闲地”不是开发商的错？ 开发商也不想地块被闲置。2010年8月1日开始，国土部和电力部门及相关政府部门等业内人士否认,根本就找到不“6540万套空置房”的根据和历史数据及来源。国家统计局2010年8月4日发布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况，统计数据显示，截至2010年6月末，全国房地产开发企业待售商品房1.9182亿平方米，同比增长6.4%；其中住宅1.0646亿平方米，同比增长0.2%。2010年8月4日国土部于否认所谓的闲置土地“黑名单”并不存在。
国土资源部还对各省（区、市）2010 年1-6 月住房用地供应公布结果。结果显示，上半年我国住房用地供应总量大幅增长，全国31 个省（区、市）和新疆生产建设兵团住房用地实际供应量5.6 万公顷，与去年同期实际供应量（2.4 万公顷）相比增加约135%；全国保障性住房用地实际供应量9472 公顷（其中棚户区改造中保障性住房用地为3526 公顷），与去年同期实际供应量（4073 公顷）相比增加约133%。从上半年土地市场形势看，住房用地供应总量大幅增长，供应结构更趋合理，住房用地供应计划引导作用明显，对稳定市场预期发挥了积极作用。
地产调控别拿囤地“一刀切”,否则银行要倒霉，开发商要破财，土地部门要缩财。例如，广州市到目前为止近200块土地空置，到2010年，广东省土地限制宗数高达324宗，居全国各省区之首；涉及合同价款57.84亿元，略低于北京的57.87亿元，居全国第二；闲置土地面积956.7044公顷，紧随四川、海南，居全国第三。；北京闲置土地共160宗；海南有77宗闲置土地；江苏闲置土地48宗，浙江仅嘉兴市1宗；上海则“零”闲置。今年年初，上海市开工8块闲置土地；山东的地块共有15宗；云南有7宗土地上榜，闲置面积为5.2395公顷；有报道称深圳闲置土地达20平方公里，开发商囤地严重，同时又有媒体称闲置地远不是20平方公里，而是70平方公里，深圳市规划局一位官员透露，全市目前约有20平方公里闲置土地。
国内房企闲置地块原因大解密
目前国内被闲置地块都是2007年前开发商通过银行贷款和海外融资及民间借贷而高价拿的,而导致闲置地块生根源主要集中在四个方面,一是政府不作为。二是开发商谋取暴利。三是土地开发监督机制缺失。四是土地供求关系失平衡。其中，房企自身原因造成的的闲置土地占40%，政府原因造成的闲置土地占50%，5%是土地开发监督机制缺失造成的，另外5%是土地供求关系失平衡。
一是政府不作为。首先是政府考虑土地财政收入问题，对开发商“手下留情”。其次是政府对闲置地块的追求责任，惩罚执行力度不够。最后是政府未及时处理开发商要求改规划或方案等申请的事项，甚至出现故意为难的现象。
二是房企自身造成。首先是由于银行贷款或融资未通过，房地产项目资本金比例在2009年之前是35%，导致二年内因资金的不到位造成土地闲置。其次是开发商为追求开发最大利润，唯一办法就是退后土地开发时间，所以“囤地”比盖楼赚钱。所以土地闲置的背后，“追求更大利润”正是开发商心中的“小算盘”。最后，因开发商改变规划或土地拆迁补偿问题未解决，导致土地迟迟不得按时开工。
三是土地开发监督机制缺失。首先是政府各部门不协调，国土和房管及银行等建设部门未形成互相合作的关系。其次是政府各部门对闲置地块的现象不够重视，过于关心部门利益。最后是政府各部门未形成互相监督和合作的政策和规律规定。
四是土地供求关系失平衡。首先是政府未考虑商品房市场销售成交量和开发商的土地开发量。其次是政府未考虑市场购买力因素和开发商开发资金的投入量。最后是政府未对开发商的土地开发和拿地量进行监督。
6540万套空置房子无虚有
2010年7月份开始,关于民间传说的“6540万套空置房”一事正在持续发酵，成为谜一样的空置房数量。全国具体有多少套空置房至今也没有一个权威结论，权威部门集体失语,。2010年8月1日开始，国土部和电力部门及相关政府部门等业内人士否认,根本就找到不“6540万套空置房”的根据和历史数据及来源。
说明数据是不真实不权威不正确的。毫无疑问,是典型的因购买不起房,希望借空置率炒作,引起国务院的重视,出政策让房价下降。按照国际通行惯例，商品房空置率在5－10之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10－20之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20以上为商品房严重积压区。
国家统计局网站能够查到的最近的有关商品房空置面积的数字来自，其网站2009年2月17日刊登的“2008年度经济述评：中国需要一个健康发展的房地产市场”一文。该文称，截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8，增幅比1－11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3，增幅提高9.4个百分点。由于这一数字较为敏感，而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异，这一数字早就不对外公布了。
8月5日国家统计局特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。此前，有消息引述国家电网的数据称，高达6540万套住宅电表连续半年读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。当然，国家电网公司随即进行了辟谣。但空置房的讨论，并未因此降温，要求相关部门公布权威数据的声音甚嚣尘上。此次国家统计局公布待售面积，间接回应了房屋空置率的质疑。值得注意的是，这一回答显得有些答非所问。
就连国家统计局在公布数据时，也特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。显然，这样的回答不能满足公众所需。也正是因此，媒体近来争先恐后调查房屋空置情况，6540万套空置房的谣传，就是这样出炉的。毫无疑问，无论从专业能力，还是从责任义务角度说，媒体的调查既代替不了相关部门的权威数据，也不足以说明真实的住房空置情况。
国家统计局称，待售商品房面积，是指房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。2009年全国房地产开发企业商品房竣工面积为7.2677亿平方米，其中住宅555万套，5.9629亿平方米；销售商品房面积9.4755亿平方米，其中住宅804万套，8.6185亿平方米；待售商品房1.9947亿平方米，其中住宅1.1494亿平方米，待售3年以上的仅508万平方米。统计同时显示，2005年末、2006年末中国商品房待售面积保持在1.4亿多平方米，2007年末回落至1.3亿多平方米；2008年末为1.8626亿平方米，2009年末达1.9947亿平方米，高于今年6月末的数字。此外，2008年末、2009年末和今年6月末的商品房待售面积均在一亿平方米出头。
最近一段时间，中国房价成为民众关心的热点问题，有关中国商品房空置率议论纷纷不断。有此间媒体引述国家电网公司近期在全国660个城市的调查称，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。但是，国家电网公司否认做过此类调查。住建部官员更称中国过去十年在城镇中只盖7000万套房子，90%的空置率断无可能。从国家统计局发布数据看，目前待售商品房同前些年相比，保持基本稳定。
土地调控下囤地炒地之罪恶
囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在2009年12月14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。2009年12月14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳，打向开发商囤地、炒地。
2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。其结果就是国务院会议上所提出的，增加普通商品房的供给。
这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。其中，国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。思路是，与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地。
2009年12月24日，国土部调查，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷（1亿平方米），国土部此次挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地，分布在北京、上海、浙江等9省（区、市）。其中，按闲置时间分，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗；按闲置原因分，企业自身原因的有5宗，政府拆迁未及时交地原因的有5宗，城市规划调整原因的有5宗，其他政府及有关部门原因的有3宗。
国土部表示，对土地闲置满一年不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，国土资源行政主管部门必须尽快协调有关部门，拟定处置方案报政府批准；确因规划调整的，可采取改变用途、等价置换等途径及时处置。
国土部要求省级国土资源行政主管部门，于2010年1月底前，将18宗闲置土地处置情况报国土资源部，并及时向社会公布。国土部希望通过上述措施，引导房企理性拿地、合理拿地、依法依规拿地，严格按合同约定及时开发利用土地。并且纷纷制定相关的政策，2009年12月9日调整“营业税优惠政策”；2009年12月14日国务院推出国四条：增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设，“遏制房价过快上涨”；2009年12月17日财政部等五部委规定，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。
2010年7月3日，国土部三方面加强调控，严查开发商囤地。7月3日~4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。徐绍史表示，下半年国土资源工作的重要内容之一，就是积极参与房地产调控，他提出了国土部门继续参加房地产调控的三方面内容：一是严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。二是严查房地产开发商囤地，目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的，国土资源部正在对这个问题进行梳理，将出台新的政策，解决这个问题。三是严格土地出让新合同的执行问题，开发商在土地出让新合同当中，与政府约定了开竣工日期，国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。
2010年3月10日国土资源部下发《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求，开发商今后拿地时竞买保证金不得低于出让最低价的20％。，成交后须在一个月内缴清成交额50％的首付款，余款一年内付清。通知规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订并缴纳首付款后，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。通知要求，出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。
上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。另外国土部还要求严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。
2010年5月7日，国税总局下发通知给予明确。通知规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 对于土地闲置费的税收处理问题，通知明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据目前的政策，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，政府有关部门应坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。此外，通知还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。
根据通知，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。如果严格执行土地增值税清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。而因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高可征收60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。
政府只管卖土地收税费，开发商只管建房卖房，老百姓买不起却租得起，最后投资客和银行成为“大地主”。所以，当官不如从商，做商人不如做开发商，做开发商盖楼不如囤地“炒地”，可谓“一本万利，囤地比卖楼更赚钱 ”,主要还是因为公司储备土地受资本市场追捧。
《闲置土地管理办法》是由国土部在1999年正式颁发，而在2009年国务院又发布了更为严格的《关于集约用地的通知》，其中要求，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。如果按照这个标准，那么表格中至少80%的闲置地块会被收回，但是还有半数以上是由于政府原因造成的土地闲置，这些土地如何处理，相信不久后国土部一定会给出民众满意的答案。
2007年10月28日，国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。 如果开发商囤积土地不及时开发，会进一步加剧土地市场供应紧张。”国土部有关负责人指出，国土部门拟定了4条应对开发商囤地的办法。
一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。 二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。
三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2至3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。
严格执行“开发周期不超过3年”的政策，还有很多操作性难题。 开发商从拿地到办完土地手续、进场清理就需要半年多的时间，有的项目还会遇上一些非开发商因素造成的问题，3年开发周期限制有些“一刀切”。 对于政府部门来说，最重要的是要将供应的土地尽快转化为市场上房屋的供应量，而大开发商无论开发能力还是资金实力都远比中小开发商强。因此国土部门在切割土地，引进小开发商参与开发的政策又遭致质疑。当前，国土部应该尽快对全国土地利用情况进行摸底，搞清楚哪些地区是土地囤地集中地区，哪些开发商应该上囤地的“黑名单”，以便有针对性地提出整治囤地的具体处罚措施。
2009年12月末至1月底，华润置地因为土地闲置问题，被国土部、北京国土局接连三次“点名曝光”。如果按照按“已闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”这一处罚规定计算，华润置地将被罚3亿元的土地闲置费。但随后，政府也没有明确相关处理措施。
国务院2009年10月26日发布《关于集约用地的通知》，土地闲置满两年的将依法无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，需交纳20%的土地闲置费；国家还将对闲置土地征收增值地价。 事实上，《国务院关于促进节约集约用地的通知》早在2008年1月就已由国务院办公厅下发，距今已有一年半之久。潘石屹也在其博客中提到，国务院2008年初曾经出台过相关文件，国务院不会出台两次相同内容的文件，在政府的网站上也找不到传说中新发布的文件。但“旧闻”新发能引起如此多的转载，客观上也反映出社会对开发商囤地的持续关注。
2010年7月24日,六月初，国土资源部就将一份包含了全国各地共计1436宗的闲置土地的统计表交与了银监会，希望银监会能够根据这份名单做一次全面风险排查，为国土资源部下一步对房地产企业闲置土地的集中整治做好准备。名单中，北京、广东、海南和江苏等地的闲置土地比例最高，70%以上的闲置土地性质为住宅用地。其中广州约有54宗闲置土地，用地面积接近192公顷，总出让金额约5.87亿元。六成以上都是住宅用地，最大的地块占地面积近25公顷，用地单位中不乏大集团和本地知名房企。而以容积率2计算，这些闲置土地平均楼面地价仅153元/平方米。目前广州住宅用地地价南沙、花都等地地价低的1000多元/平方米，市中心地价则多高达6000-10000元/平方米。可以看到，不少闲置土地闲置了十多年，增值可能几十倍甚至上百倍。
2010年7月29日国土部正联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查，而在北京的闲置地块名单中，再次出现了华润置地的身影。华润置地涉嫌囤地,双井桥闲置土地5年升值300%.这块被国土部点名的地块就是优士阁二期公建用地——位于双井桥西南角，地处“寸土寸金”三环边上。2005年5月20日，华润置地旗下北京华润置地通过竞价取得了该土地的使用权，并定案名为银杉国际中心。根据国土部资料显示，该地块的约定开工时间为2005年的12月，约定竣工时间为2007年6月，然而5年过去了，这片“黄金宝地”目前依旧杂草丛生，银衫国际毫无踪影。
2010年8月1日有媒介报道称,国土部公布的统计数字显示，截至今年6月，全国共闲置土地1457宗，广东、海南、江苏和北京的闲置土地占据多数。其中北京地区闲置土地共计160宗。据国土部下发的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，北京160宗闲置土地中有125宗地块是由于政府原因造成的，有35宗是由企业原因造成。这35宗闲置土地共计148万平方米，持有者是26家房地产企业和个人，其中泛海建设、华润置地、新世界中国等大型一线房地产企业赫然在列。其中，位于北京市朝阳区的一片约29万平方米的土地备受外界关注。北京市国土局的资料显示，这片土地归知名上市企业泛海建设所拥有。这块地约定的开工时间为2005年，约定的竣工时间为2007年，土地出让金总额为2.2亿元。直至目前，该地块尚未动工，按开工时间算，捂地时间长达5年。
广州闲置土地54宗，面积近192万平方米，总出让金额约5.87亿元，住宅用地占六成。海南有77宗闲置土地，总占地面积超过1200万平方米，主要分布在海口和三亚，商用与住宅用地大约各占一半，约定动工时间最早为1993年，最晚为2007年。江苏闲置土地48宗，浙江仅嘉兴市1宗，上海则“零”闲置。一位接近该项清查工作的人士透露，目前上海只是暂时过关。据介绍，上海督察局今年在沪第三轮例行督察中，已经发现需要整改的主要问题10项，应引起高度重视的问题6项。今年年初，上海市规划和国土资源管理局宣布，拟会同相关区政府收回并督促开工8块闲置土地，总面积共66万平方米。
2010年8月2日有媒介报道,泛海国际捂地5年狂赚200亿,盖楼不如“炒地”.盖楼不如炒地的“奇迹”再次在北京上演。泛海建设最近3年利润总和约为20亿元，但其在北京朝阳区东风乡的一块土地捂地5年，预计多赚的利润就超过200亿元。看着如此之多的闲置土地抛荒，政府明明手握《闲置土地处置办法》的“上方宝剑”，何以宁肯容忍土地行情飞涨，却不肯出手收回以压抑地价控制房价？显然，《闲置土地处置办法》并没有得到认真的落实，是因为执法的软弱，而深层的原因，是不少地方政府在这场利益博弈中，屁股坐在了土地占有者一边。
例如，开发商囤地严重，一直是深圳房价 快速上涨的重要原因。已出让用地闲置两年以上将被收回，不但在国家土地管理法规中早有规定，也是国家及地方历次房地产调控政策出炉时强调的重点，但多年以来，深圳并未收回几宗此类土地。很多敢于囤积土地的开发商都“很有背景”，官商勾结之下，地方土地执法部门根本没有能力收回；此外，在收回闲置用地的操作层面，也缺乏技术细则，例如在时间认定方面便缺乏具体的操作细则，也是国家法规沦为一纸空文的重要原因。
2009年10月，按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发。2010年,深圳到底有多少土地的使用权在出让后一直未能有效开发利用？春节前，深圳市规划局一位官员透露，全市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。
土地闲置，几乎已成为各地的普遍现象。据2009年的报道，全国城镇规划范围内共有闲置土地107.93万亩，空闲土地84.24万亩，批而未供土地203.44万亩，三类土地总量为395.61万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。 这些闲置土地的占有者，大多是趁前些年一些地方不按经济规律办事、盲目铺摊子、上项目之机，以投资为诱饵，大面积占用土地，或者说骗得土地，然后以种种借口“黄”掉项目。如今值此土地行情飞涨之时，手握闲置土地待价而沽。开发商囤地严重，尽管一直是各地房价快速上涨的重要原因，但似乎也一直奈何不了。
2004年我们和国土局联合做的统计显示，深圳的闲置土地是13平方公里，经过两年的消化，目前我们认为深圳闲置土地比较权威的数据是10平方公里，包括特区内外，也包括工业用地、商业用地和住宅用地，其中用于住宅开发的闲置土地大约是7平方公里。2006年10月，深圳市国土房管局向社会公布了92宗土地的供应及开发利用情况。这是该市2004年以来出让的435宗房地产用地中，第一批得以披露详细的数据。在这批总面积3.15平方公里的地块中，已开发完成者共2平方公里，未动工面积只有1.15平方公里。最近的数据是，2007年春节前，深圳市国土资源和房产管理局公布了2006年的工作总结与2007年的工作计划。该局透露，目前已制定了《深圳市闲置土地处置工作方案》，并初步认定了闲置土地25宗，面积只有74.78万平方米。
2010年,深圳的闲置土地远不止20平方公里，应是70平方公里。20平方公里只是政府每年土地出让计划内的土地闲置，即全部是通过公开交易程序三通一平的熟地。而真正的黑洞是集中在未列入政府出让计划之内的其他闲置土地。准确地讲，深圳的闲置土地应该划分三类，在出让计划中以招拍挂推出而闲置起来的，有20平方公里；而未纳入土地出让计划私下交易闲置起来的，有50平方公里。
主要集中在宝安、龙岗，其中旧城改造、工业用地的闲置面积是25平方公里；待开发而未开发的其他项目27平方公里，包括一些名目繁多的例如农庄、大学城、休闲旅游等。囤地的黑洞主要集中在土地出让计划外的50平方公里里面。未在土地出让计划之内的闲置土地，被一些企业主以工业用地的名义拿到后，又通过更改片区规划功能，变身为住宅开发，这是一些开发商曲线囤地的主要手法。
截至7月27日，楼市新政实施已经整整一百天。在此期间，那些昔日被众多开发商竞价飙出的地王，一度风光无限，但现如今，却成为了开发商沉重的负担，犹如手中握有的烫手山芋。摆在夺地开发商面前，非常棘手的问题有：欠缴的出让金逼关、楼板价遭遇‘破发’、土地市场整体降温、清查闲置土地打击囤地。
楼市新政对地王和地产暴利的挤压效果已显现。”退地主要原因有，一是开发商资金链出现破裂，因长期欠缴土地出让金，自有资金不足首期开发，为减少经济损失，主动放弃土地；二是房地产市场遇冷。房价大幅度下降和成交严重萎缩，开发商害怕投资亏损，预期看空市场，并且手中土地储备过多，只好主动退地。三是房地产开发成本增加和政策调控严格。全国范围内土地市场成交开始大幅下滑。国土部最近数据显示，今年上半年全国房地产开发用地供应量同比增加98.4%，第二季度普通商品住房出让平均价款环比下跌10.6%。国土部指出，目前全国土地市场正呈现出“总体趋于稳定、局部回归理性、结构更趋优化”的态势。
这一切要归根于土地调控风暴。2010年3月份，“国十九条”规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。2010年5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，这将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，对土地市场交易造成一定的冲击。
例如，日前国土资源部联手银监会对全国1436宗闲置土地进行秘密清查，当中广州约有54宗闲置土地被列入黑名单。据介绍，被列入名单的闲置土地遍布广州各个区域，包括花都、增城、白云、番禺等远郊区域，以及天河、海珠、越秀等中心城区。从约定开工时间看，不少地块的闲置时间已长达17年，闲置时间最短的也已有4年。虽然这54宗土地的用地面积近192公顷，但总出让金额连6亿元都不到；以容积率为2计算，平均楼面地价仅约153元/平方米，土地成本相当低廉。从目前广州的地价水平看，这些地块早已升值几十倍。
目前广州珠江新城靓地L2申请调整规划，申请由最高100米调整到208米，高度拔高一倍。深入调查发现，这幅项目名为“瀚御”的地块由于合同纠纷烂尾8年，随后继续闲置4年。这幅“沉睡”了12年的CBD靓地已被列入国土部与银监会清查的1463宗闲置土地“黑名单”中。据公开数据显示，从上个世纪末开始查处闲置地以来，广州已处理了1000多宗闲置土地。仅去年，就收回了12宗，面积共41.3017公顷；注销用地批准文件4宗，面积共2.0976公顷。即便如此，目前广州全市还有约200宗闲置土地，总面积近3平方公里，其中不少都是大开发商所囤积的。