2010年理财之路怎么走 摸清各类投资工具走向
2009年12月22日06:52《理财周刊》
（提要）2010年中国经济怎么样？通胀会来临吗？央行会加息吗？股市能虎虎生威吗？楼市会降温吗？金价会继续走高吗？我们敢放手花钱吗？
新年的钟声即将敲响。回望即将过去的2009年，不论是宏观经济，还是股市、楼市和个人理财领域，都可以说是酸甜苦辣，五味杂陈，从低谷到高点，从担忧到兴奋，人人都有如坐过山车般的感受。2009年真的有点复杂。
展望未来，2010年的理财之路应怎么走，我们又开始了新的思考与探索。
紧跟政策顺势而为
“稳增长、调结构、促消费”。2009年12月召开中央经济工作会议为2010年的中国经济发展方向定下了主基调。
对我们普通民众而言，想要走好自己的理财之路，必定是深刻领会中央经济工作会议所传达的精神，因为中央的宏观政策走向将会在很大程度上左右来年的经济形势，甚至可以说有比较决定性的作用。所以，千万不要小看这“九字经”，你若能念好这本经，2010年的理财之路就会走得顺畅和轻松些。
稳增长，为了这个目标，此次中央经济工作会议中已经表示，2010年中国将“继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，这样的政策对股市、楼市和实业投资都是有正面影响的。
调结构，要调整经济发展的结构，各种宏观经济政策不会一刀切，而是有“保”有“压”。对于那些高耗能、高污染的行业可能会有所限制；而对于能促进内需的行业，以及节能减排、低碳经济、新能源等行业则会给予一定的优惠。我们来年再股市投资、创业取向等方面，就要认清这种形势，顺势而为，最好能充分享受政策给予的优惠，对于政策限制的行业则要避开。
促消费，这是调整经济结构的重要手段。2010年，为了鼓励居民消费的各项政策，包括对汽车、家电等物品的补贴和优惠政策还将延续，对居民自住购房上也会有一定的政策倾斜。消费者可以充分利用这些政策优惠，改善和提高自己的生活质量。
当然，除了关注国内的政策导向外，还要适当关注一下国际上的经济形势发展动态，以及美元、黄金、石油等品种的走向，毕竟现在已是“地球村”，全球经济关联度越来越高了。
关注“低碳”、“世博”两大主题
《后天》、《2012》的接踵而至，让人们疑惑地球就快进入末日了吗？如今，人来不仅要发展经济，也要拯救地球。
在这个年末，最令人关注的地方还有丹麦首都哥本哈根，联合国气候大会在此举行。关注人类，保护环境，我们不愿意看到马尔代夫即将被淹没、不愿意看到巴西的热带雨林面积不断减少，更不愿看到南极冰山已经漂移至澳大利亚。在令世界不断温室化的过程中，二氧化碳是罪魁祸首。各国元首齐聚哥本哈根，就是为了减少碳排放。
伴随着环境保护意识的不断加强，各国对于环保行业特别是清洁能源纷纷加大了政策优惠力度，中国也不例外。为此，我们在2010年的股票投资中，也可能重点关注一下“低碳行业”，比如核电、风能、太阳能光伏发电、新能源汽车、智能电网、建筑节能、工业节能等低碳行业的上市公司。选择估值较低的低碳企业，关注国家对于这些行业的实际优惠，投资获益的可能性也会加大。
在 2010年的股票投资、实业投资和消费中，我们还可以重点关注“世博”概念。虽然在这两年，“世博”概念相关的股票已经被炒作了好几次，但世博会毕竟是一个很强的主题性投资机会，它对相关行业和上市公司的影响将是一个长期、持续的过程。在世博会的筹办阶段、举办阶段和后续阶段，不同的公司受益程度是不同的，为此2010年可以重点选择与世博会相关的吃、喝、住、行、玩乐及配套物流公司的股票，比如上海本地交通运输类公司、上海本地商业股包括餐饮、食品和会展等等。
如果你想在2010年做点生意，不论大小，当然现在就要准备起来了，而且最好是能与世博会挂上钩的。
摸清各类投资工具的走向
除了上述两点，本刊数位记者还特别针对2010年的宏观经济环境、股市、楼市、黄金和消费领域，采访了各路专家学者，并结合自己的认知和经验，给广大读者朋友们分析了2010年各类投资工具和品种可能会有的走向和趋势，帮助大家把握相关的技巧。
宏观方面，2010年，政府可能不会允许预算赤字扩大的速度超过总体GDP的增速，因此财政刺激政策的推动作用相比2009年将有所下降。最不确定的因素在于何时加息，2010年下半年的通货膨胀率会有多高。
房产方面，2010年也将出现“有保有压”的局面。自住购房消费，仍将会受到政策的倾斜。另一方面，会抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。同时，随着中央城镇化战略的提出，二三线城市的房地产市场将孕育出不小的机会。
黄金方面，黄金投资专家与分析师对2010年黄金价格的观点并不完全一致。不同目的的投资者应当根据自己的节奏来进行投资。对于短线波段的投资者来说，重在短期择时；如果是出于资产配置的目的购置黄金，投资者更注重的应当是黄金在投资中的占比保持在一定的水平，可以长期持有。
消费方面，降低小排量汽车购置税、家电和汽车以旧换新补贴、家电下乡等政策，绝大部分都将在2010年继续实施，不少内容还将继续深化，优惠幅度也有所增加。对于老百姓来说，2010依然是个值得花钱的年份。
制定理财目标的重要性
话说2010年的理财之路，不仅需要了解国家政策、寻找到各种投资机会之外，我们还要强调一下制定理财目标的重要性。因为投资理财不是孤立的一件事，必定要与整个家庭、个人的发展联系在一起。理财只是一种手段和途径，真正的目标是人生之路。
如同出海要有一个目的地一样，我们需要明确自己家庭朝着哪一个方向发展。理财理的是资产，规划的是生活。而如何生活，从大的层面说，它决定于你抱有什么样的生活目的和人生观，从小的方面说它受制于家庭结构和家庭成员之间的互动，反过来也影响到你的成就感、幸福感，影响到家庭成员未来的发展。所以，从你所追求的生活和人生目的出发，在现有的家庭结构基础和条件上，尽可能多的考虑确定和不确定因素，对未来生活做策略性的总体安排，就是一个理财目标明确的过程，我们把它叫做理财规划。不是所有人都需要请理财师为自己量身打造这样的理财规划，但是每个人都应该有这样的意识，做这样的安排，而且最好应该落实到纸面上。
一个好的理财目标，最好能有明确的投资金额、时间跨度和有明确的结果。有了明确的目标，你才会去懂得不断在实践中去修正和完善，你在2010年的理财很可能更顺利一些。
此外，还要注意为家庭准备好应急备用金，并规划好家庭成员的各类保障。同时，更要关注自己的职业发展状况，虽然财务性收入可能来得更快，但投资有风险，一定拿亏损起来也是很厉害的，对绝大多数人来说，工资性收入仍然是最有保障的，而且在目前阶段仍是家庭总收入的主要来源。
2010财之路·宏观篇 经济向好中仍存不确定性
提要：投资者还应该关注政策动向。最大的意外可能就是政府更大力度的收紧政策。由于收紧货币政策可能引发金融市场再度受挫，因此中央银行何时加息是个关键问题。
与即将过去的2009年相比，2010年的宏观经济形势显然让投资者感到较为有利。在经历了全球金融危机之后，2009年各国政府使出“浑身解数”刺激经济复苏，国际经济走上缓慢复苏之路。而新兴市场国家经济回暖领先一步，其中中国经济的回升相当快，经济增长从一季度的6.1%，回升到二三季度的7.9%和 8.9%，预计四季度还将进一步加速，达到10%左右，全年完成8%的增长目标已无悬念。在这个基础上，也就没有理由不看好2010年中国经济。
“我们预计2010年中国GDP增长将由2009年的8.6%上升为9.6%，且2010年第一季度GDP同比增长率将高于2010年其他季度增长率。明年经济增长的基础将进一步拓宽，其中消费和净出口对增长的贡献将增加，而投资对增长力的影响力将减弱。”巴克莱资本中国经济研究主管、首席经济学家彭文生博士预测说。
更乐观的高盛则预测中国经济2010年11%以上的增长。不过，高盛认为，到2010年底增速将放缓至长期趋势增长10%的水平，并于2011 年企稳。增长势头放缓的原因在于，未来货币政策的收紧将导致金融状况收紧，特别是在货币政策收紧与财政刺激政策作用减弱同时发生的情况下。
刺激政策何时退出
高盛认为，尽管在过去12个月中金融状况的放松为中国经济提供了巨大的推动力，但从环比角度看，金融状况指数已经开始走高，显示出金融的紧缩，而且预计收紧会持续到2010年底。同时在2010年和2011年，政府可能不会允许预算赤字扩大的速度超过总体GDP的增速，因此财政刺激政策的推动作用相比 2009年将有所下降。
刺激政策的是否退出或者多大程度的退出成为对2010年经济不确定性的一种担忧。
“在热议美联储或欧洲央行实施退出策略的同时，我们认为投资者还应该关注中国的政策动向。最大的意外可能就是中国更大力度的收紧政策。”瑞银经济学家Larry Hatheway在谈到2010年经济前景时说。
这位经济学家认为，作为第一步，2010年商业银行贷款增长目标将更加温和。如果国内经济活动、贷款增长及资产价格未能做出回应，那么将有更严格的措施出台。承受风险最大的将是那些与“中国增长”联系最紧密的市场及领域，包括新兴亚洲市场、大宗商品及基础材料。
由于收紧货币政策可能引发金融市场再度受挫，因此中央银行何时加息是个关键问题。
加息或在下半年
中金公司首席经济学家哈继铭预计，基准利率最早也要在2010年下半年才可能出现上升。
从外因来看，由于汇率刚性，中国货币政策缺乏独立性，在美国加息之前，中国独自加息只会引来更多热钱流入，而预计美国加息至少要到明年下半年；内因来看，国内信贷增速具有较强惯性，今年以来的“宽信贷”主要倾斜向政府项目、大型基建项目，例如上半年新增中长期贷款主要投向基础建设行业(占比51.6%)和房地产业(占比11.3%)，这些项目投入大、期限长、惯性强，这意味着央行明年可能会被迫继续执行“名紧实松”的货币政策，以避免大量烂尾工程和银行坏账的出现。
高盛认为，2010年至多可能有一次加息。此外，为了配合信贷调控，相关部门将加大回收流动性的力度。
不过，即使加息，对股市影响也不一定就是完全负面的。瑞银财富管理研究部亚太区主管兼亚太区首席经济分析师浦永灏认为，从以往经验看，中国在非典以后，2003年8月份人民银行第一次加息，H股跌了5%左右。第二次2004年宏观调控股市又跌了。过程当中加了很多次息，但H股的牛市并没有结束，而是继续在慢慢向上。只是到了最后一次，2008年加了一次息，那一次加上金融危机才让股市跌了下来。因此，加息跟股市之间的关系不完全是百分之百相对应的关系，还有其他因素。
“明年银行开始收紧银根，股市可能会有一些调整，但不会把牛市扭转过来。严格说起来，今年8月份信贷增长放缓，中国的股市已经经过了第一次‘洗礼’，所以后面的调息可能不会对股市有打击，股市主要还看经济的增长之否能够保持。”浦永灏说。
通胀渐行渐近
经济在回升的同时，通胀也在渐渐靠近。最新公布的数据显示，11月的消费者价格总水平（CPI）同比同比上涨0.6 个百分点，从而结束了自从今年2月份以来连续9个月的负增长。明年通胀似不可避免。市场预期明年的通胀水平中值在2.2%左右。巴克莱资本的彭文生博士预计，随着大宗商品和服务价格的上涨，中国CPI将在2010年年底上升至4％左右。经济的主要风险主要在于通货膨胀，包括资产价格上涨以及随之而来的比目前预期更加坚定的紧缩政策。
“我估计明年的粮食价格可能会有一些上升，但上升也不会很大，因为今年的粮食又是大丰收。如果出现失控，央行肯定会加息，我更担心的是后面的通胀。”浦永灏说，“有人说资产价格会影响到通胀，通胀指数里没有一个跟资产价位有关的。所以明年的通胀应该是温和性的，后面会更严重一些，因为全球流动性泛滥。”
中金公司认为，无论是从中国自身还是从海外的历史经验来看，货币发行的加大在短期内一般能够刺激名义需求，在中长期内必将提高通胀水平。从美国战后几十年的历史来看，每一次货币的加速增长在短期内刺激名义需求，在中长期内都推高了通胀的水平。中国也没有例外，自有数据以来几次高的货币加速增长带来的都是其后的通胀的上升。在2002~2004及2005~2007年的通胀周期之前都出现了货币的加速增长。年初至今中国的货币供应量增长速度是有数据以来的历史中最高的，其对物价的推升作用也将在今后的一段时间内逐步体现出来。随着时间的流逝，真正的通胀正在逐步到来。
那么，通胀会有多高呢？“明年下半年的通胀会有多高，这带有很大的不确定性。”招商证券分析，由于今年年初经济下滑导致产出明显低于潜在水平，环比快速上升并不会导致通胀压力；预计明年上半年发达经济体复苏仍是相对缓慢的过程，全球总需求并不会快速上升。
到 2010年初产出逐渐高出潜在水平，产能利用率达到平均水平，在高出一定幅度之前通胀压力仍不大，预计到二季度左右中国经济仍是“高增长、低通胀”的阶段。随着经济的持续扩张，明年下半年开始可能步入“高增长、高通胀”，GDP同比增速前高后低，由于滞后性，CPI前低后高是大概率事件。
通胀的表现不仅反映在商品价格的上涨，资产价格也会上涨得更快，而之后政策面的变化将使得资本市场和房产市场面临压力。
消费增长蕴含投资机会
完成今年“保增长”的任务后，明年经济工作将在“促转变”上下功夫。政府的政策思路已经作出了调整。在政府投资减缓的趋势下，内需的启动就更令人期待。
可以看到，随着宏观经济增长势头进一步走强以及对投资回报预期的改善，政府主导投资和民间投资的角色正在出现此消彼长的转变。
高盛认为，2010年内需仍将是主要的增长驱动力，尤其是民间投资的推动将较为明显，预测显示2010年民间消费仍将保持强劲。
由于美国经济明年下半年增速将再度放慢，中国出口的改善因此是昙花一现，届时可能重新被外部经济所拖累。因此，内需将在经济增长中的地位更加突出。
哈继铭认为，我国居民消费占GDP比重持续下降目前仅有35%，远低于国际50%~70%的一般水平。但中国消费增长的绝对速度并不慢，甚至远超任何其它世界前十位消费大国的同期表现。目前中国已经是世界第五大的消费国，他估计，中国可能在2年内超过英国和德国，成为世界第三大居民消费国；而在5年内取代日本成为世界第二大居民消费国，仅次于头号消费大国美国。
再进一步分析，消费增长的短期推动因素，包括收入增长和房地产交易创新高，收入分配进入拐点以及房地产销售大幅上升利好消费。2009年以来，无论是城市还是农村，居民实际收入增长速度均赶超GDP实际增速，并带动同期居民人均消费支出实际增长也大大超过GDP增长率。中长期推动因素，包括城市消费升级、农村消费观念城市化、人口结构因素。
此外，中国消费信贷市场的发展、政府公共教育和医疗支出的增加、社会保障体系的完善、新农村建设的实施和推进、中西部消费潜力的释放以及其它推动消费的政策和结构性改革，将对居民消费起到有力的推动作用。
“明年中国经济将继续围绕结构调整进行，因此消费将是明年最为关键的投资线索，这也是在经济不确定性中比较确定的投资机会。”一位机构投资者表示。
2010财之路·股市篇 在震荡中寻找机会
提要：机构对2010年的股市预测高度一致——明年走势震荡向上，“N”型第一个高点可能出现在一二季度。上证指数预测区间集中于2800点~4500点，但诸多不确定因素完全可能令市场走势超预期。
2008年底的时候，被单边下跌走势吓怕了的机构出言都比较谨慎，即使面对4万亿元的刺激经济计划，最大胆的券商也只敢放言2009年上证指数的最高点在3000点，最悲观的券商将股市的低点定在了1300点。实际情况证实，券商们大大低估了2009年的行情。
如今到了2009年底，机构们又开始对2010年的股市进行预测。这次又是观点高度一致——明年走势震荡向上。结果如何？只能等待时间来验证。
不过，看看他们的分析，倒是可以给投资者提供一些思路。
震荡向上中有波折
对 2010年的经济形势，机构们已经不再提及上半年争论颇大的“二次探底”，而是一致认为明年宏观经济将进一步回升，GDP预测增速在8%~10%之间，CPI增长2%~3%，通胀温和。不过，经济增长可能会出现一定的波折，呈现“前高后低”的态势。GDP增长、上市公司业绩在一季度达到高点，此后随着政府投资项目陆续建成，GDP增速可能下滑，流动性指标也将回落。
上海证券指出， 2010年A股整体净利润将维持正增长，其中一季度业绩同比增速将达到复苏最高峰，考虑到节假日因素及数据滞后性因素，预期二季度前期经济增速和业绩增速见顶的概率较大。
与此相对应，很多机构认为，A股市场将出现前高后低、整体震荡向上的走势，在一、二季度可能出现年内第一个高点。
申银万国预计于一季度的前期可能遇到年内的第一个高点，此后在国内信贷政策调整、美联储升息预期等共同作用下，可能出现回落，到第二季度筑底回升，下半年再震荡向上。这种走势被上海证券和中信证券总结为“N”型走势。不过，这两家机构认为高点可能出现在二季度，随着退出政策的推出，指数将面临调整压力，但受基本面持续走好的推动，后期指数向上意愿增强。
国泰基金判断走势很可能呈现扁平状的“N”型，上涨阶段的持续时间不会有今年这么长。
对“N”型的第二个高点，有机构认为是在四季度，理由是投资人注意力会逐步转移到2011年，而政府也可能出台相应政策支持经济发展，由此推动股市在年末上涨。
而国泰君安和平安证券更倾向于认为A股将演绎震荡行情，是个牛皮市。影响股市的主要是内因，包括信贷投放量、股票市场供求状况、估值与业绩增长等因素。
指数上下空间不大
对2010年指数的预测，机构们也显示出一定的谨慎心态。目前来看，预测指数区间主要集中在2800点~4500点。相对于目前的3200点，意味着明年指数下跌空间不到15%，而上涨空间可达40%，小于今年的涨幅。
2010 年股市上行的重要推手将由流动性转变为企业盈利增长。中金公司估算，A股市场合理估值区间在15到20倍，以估值中枢17.5倍动态市盈率、2010到 2011年上市公司业绩复合年增长率24%计算，估值提升和盈利增长可能带来未来12个月大盘25%到30％的上升空间。
东方证券给予2010年15%的企业盈利增速水平，结合动态20到25倍的估值水平，判断上证指数2010年的核心运行区间在3400到4300点。
光大证券乐观地认为，企业利润将快速上涨，达到31％左右，超过市场预期。市场估值维持20到25倍PE区间，对应沪深300指数运行高点为4700点。
中信建投预测，如果按静态估值，对应利润增速为0，上证指数区间为2321~4642点；如果利润增长18.9%，上证指数的点位将在2759~4829点；如果经济复苏状况良好，估值水平达到40倍市盈率，指数有望突破5000点。
最为乐观的当属高盛高华，高点看到了5300点，指数有65%左右的上涨空间。
不确定性困扰市场
与2009年相比，2010年将是经济形势相对复杂的一年，市场面临诸多不确定性，股市走势可能因此超出预期。
各国何时退市。不但中国政府的退市步伐将影响股市，其他国家和地区政府退市引起的市场波动也会影响到A股市场。对中国来说，如果CPI急速上升、资产价格泡沫不断膨胀，是否会先于美国加息，是否会出台打压房地产行业的政策，是否会提早出台紧缩政策，对股市的走势至关重要。而美国何时加息，将关系到美元的走势、美元的流动，进而影响全球资本市场，A股市场难以独善其身。当然，政府退市是建立在经济真正复苏的基础上的，而目前全球经济复苏的态势能否持续下去还带有不确定性。如果经济“二次探底”，其对股市的打击不言而喻。
盈利增长有多快。目前对2010年A股整体每股收益增幅的谨慎预期为20%，乐观预期可以达到26%~30%。但如果政府退出步伐过急过快，上市公司业绩就可能低于预期。
融资压力有多大。多家券商预测，明年证券市场可能迎来天量融资，融资总额可能在5000亿~8000亿元。华泰联合证券预测，全年股票市场合计融资金额为 5846亿元，其中首发3036亿元，增发2678亿元，配股132亿元。据其测算，2010年新增资金供给合计可达9710亿元，基本可以满足融资需求。但管理层是否仍把融资作为调控市场的手段？如果市场走软，资金是否还有承接的意愿和信心？
通胀水平有多高。目前机构普遍认为2010年不会出现较高的通胀率，但是兴业证券指出，强烈的通胀预期可能影响生产和生活活动，引起通胀的自我实现，最近食用油提价引发超市抢购即是通胀预期的作用。一旦通胀超预期，政府出手遏制，就可能给股市带来巨大波动。
创新业务何时推出。今年推出股指期货、融资融券业务的希望已经破灭，2010年会否推出仍是个谜。一旦确定推出，必将提升大盘蓝筹股的估值水平，推升指数。等到真正推出之时，就可能是市场震荡的开始。
“大小非”减持有多少。到2010年底，A股市场将真正进入全流通时代。“大小非”减持压力有多大，也将影响股市的走势。
政策转变中找机会
2009年的行情是由充裕的流动性和政府投资推动的。2010年的投资机会在哪里？中央经济工作会议已经为明年的经济政策定调，明年经济的工作重心已经从刺激经济转向了“促消费”和“调结构”，机构一致认为应该围绕这个重大转变寻找投资机会。
对消费类板块在促销费政策的刺激下会有好的表现，机构们的观点高度一致。申银万国提出“消费也能进攻”的观点，指出传统上消费品板块被认为是防御性的品种，但受益于有利的人口结构、收入分配更加倾向于家庭、政策鼓励消费、A股机构投资者更加偏好稳定增长及相对估值便宜，消费品板块的进攻性正在展现。长江证券认为，明年大消费将是全年的投资主题。刺激消费政策的延续，以及住房政策的调整，无疑都指向消费升级预期。而在2010年中国城市化面临转折点的时候，消费升级将是必经阶段。
“调结构”将给 A股市场带来大量的主题投资机会，以低碳经济、生物制药、新材料、物联网等为代表的新兴战略性产业受到机构推崇。
随着经济不断走好，周期性行业的投资价值也将凸显出来。招商证券认为，中国经济已经成功实现了复苏，将逐渐走向经济的扩张阶段，即经济增长水平超越潜在增长率，而通胀进入上行周期但未达到恶性通胀。这一阶段股市环境仍好，慢牛仍是未来一段时间的主要特征。明年上半年建议超配金融、中游钢铁、化工和上游煤炭等经济周期同步和滞后型行业。
上海世博会将是2010年全球最大的旅游盛事，将对上海地区的经济、消费产生拉动作用。而对新疆、海西经济区、海南旅游岛、天津滨海新区、北部湾、东北工业基地、珠港澳一体化，以及中西部地区的政策扶持，也会刺激相关区域板块的走强。
表：部分机构指数预测及推荐行业和个股
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券商 |
预测上证指数 |
推荐行业 |
推荐个股 |
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申银万国 |
2900~4200点 |
房地产（更加偏好中部）、医药和煤炭 |
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华泰联合 |
3000~3900点 |
一季度超配交通运输、化工、机械、钢铁、煤炭、食品饮料、商业、农业和医药 |
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东吴证券 |
2900~4650点 |
上半年重点配置银行、房地产、信息设备、纺织、钢铁和出口复苏类行业 |
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中原证券 |
2600~4500点 |
超配银行、汽车、保险、机械、传媒、百货零售、食品饮料、地产 |
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民族证券 |
2900~4200点 |
通胀、人民币升值、低碳三大投资主线 |
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广发证券 |
3500~4100点 |
上半年重点关注汽车、家用电器、食品饮料、零售、旅游、化纤，全年持续关注金融、传媒、医药生物 |
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高盛高华 |
2900~5300点 |
电信、能源、日常消费品、独立发电行业 |
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光大证券 |
沪深300指数3800~4700点 |
金融、医药、家电、新能源、食品饮料、房地产 |
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中金公司 |
未来12个月有25%~30%的上升空间 |
一季度重点推荐保险、房地产、煤炭、工程机械、零售行业 |
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国联证券 |
V型走势中枢适当上移 |
超配大金融、下游消费服务、通讯设备、信息服务 |
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东方证券 |
3400~4300点 |
银行、商业、钢铁、基础化工、医药、汽车、家电、食品饮料 |
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上海证券 |
2800~4100点 |
超配金融、商业零售、机电设备、家电、信息服务行业 |
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中信证券 |
最高4500点 |
银行、黄金、煤炭、钢铁、零售、医药、航运航空七大行业和低碳经济、区域经济两大主题 |
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长城证券 |
2800~4200点 |
金融、地产、煤炭、电力设备、建筑、建材、基础化工电子元器件，消费领域的旅游、食品、家电、汽车、商业 |
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国泰君安 |
震荡 |
上半年配置钢铁、化工、建筑、建材、机械、煤炭、有色等中上游行业，下半年加大配置防御性资产 |
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2010财之路.楼市篇 楼市有风险也有机会
文前提要：从明年楼市的走向看，我们认为自住消费仍将会受到政策的倾斜，但投资性购房却会被明显地抑制。而与此同时，随着中央城镇化战略的提出，二三线城市的房地产市场将孕育着不小的机会。
自住需求仍受政策倾斜
不知不觉，已经到了2009年的年底了，过去的一年，全国房地产市场出现了大幅上涨的局面，而现在2010年的市场趋向无疑又牵动着每一位投资者的心。大家都知道，对房地产市场影响最大的还是国家政策，而在这个关键时刻，日前召开的国务院常务会议专门研究了完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出遏制部分城市房价过快上涨势头，这终于给我们的市场指明了方向。
这次会议也透露出来了许多明确的政策信号，给我们判断2010年的市场大势奠定了基础，而记者给它的定义就是有保有压。其中首先是“保”，从相关政策导向来看，自住需求在2010 年仍然会受到政策的倾斜。为此国务院常务会议明确提出了这样几条措施：一是要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，加快普通商品住房建设；二是继续支持居民自住和改善型住房消费；三是要继续大规模推进保障性安居工程建设。
那么，在房地产市场价格已经出现明显大涨的情况下，相关政策为何还对自住购房特别“眷顾”呢？其中最重要的原因是，虽然当前经济已经出现了回暖的迹象，但明年经济的增长仍然离不开房地产行业的拉动。去年年末，从2007年开始的美国“次贷危机”愈演愈烈，宏观经济面临的境遇异常严峻，外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之急，而房地产无疑担当了这样的重任，由此也引发了一系列楼市刺激措施的出台。
经济学家李开发表示，2008年底，为应对国际金融危机，国家已经出台了4万亿政策，但明年很难有这么大规模的投入，由此房地产对明年经济结构调整以及GDP“破九”都具有很大的意义。他表示，房地产涉及到经济资金总盘子带动了7、8万亿的GDP，如果要大幅度调整房地产的政策，对整个消费影响很大。而中国社会科学院财贸所住房绿皮书主编倪鹏飞则认为，明年从宏观经济来说，还需要房地产给予带动，因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。
而在另一方面，房地产不仅能够拉动消费，而且也是解决民生问题的重要环节。从这一点来说我们可以判断，明年经济适用房的建设将会受到进一步的重视，这无疑是许多购房者值得留意的方面。在上海，日前位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房项目——上海“晶城”破土动工，该项目总规划建筑面积占2009年度经济适用房新开工面积的1/10，也标志着上海完成2009年“经济适用房600万平方米开工面积”的目标。而今年以来，北京市共公开配售政策性住房1.8万套，其中经济适用住房0.7万套，限价商品住房1.1万套。11月起，北京市又有通州、大兴、昌平等地经济适用住房项目和限价商品住房项目，共约2万套政策性住房陆续公开摇号配售。同样，日前深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房保障2010年度计划》，该计划显示，深圳将于2010年投资35.06亿元建设2.23万套保障性住房。
投资性购房将会受遏制
其次就是“压”，种种迹象表明，2010年投资性购房将会受到明显的抑制，并非投资好时光。国务院常务会议特别提出，要继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，加强房地产信贷风险管理，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。记者认为，所谓加大差别化信贷政策执行力度，无疑为未来相关政策的出台预留了较大的空间。
从某种意义上讲，现在的房地产市场已经到了不得不要进行调控的时候。今年前10月，全国商品房销售面积6.6亿平方米，同比增长近50%。成交量大幅上涨，导致一些城市短期内供不应求，进而导致房价过快上涨。特别是下半年以来大量投机性需求入市，加剧了供需矛盾，并推动一些城市房价非理性上涨。一般而言，国际标准的“房产租售比”为 1∶100到1∶200，而据美联物业北京市场研究部调查显示，11月来北京的楼市租售比再创记录地达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。同样上海的租售比也达到了1∶500，11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2％，环比10月呈现大幅下降趋势，另外深圳的租售比也上升到了平均 1∶450。
除了房地产市场出现的投机风潮之外，我们现在所面临的经济环境与去年年底相比已经有了实质性的变化。一是经济已经出现了明显回暖的趋势；二是通货膨胀再次抬头。值得注意的是，国务院常务会议已经于10月底明确发出了 “管理通货膨胀预期“的信号，在这种情况下，对房地产市场政策的“转向”就成了顺理成章的事情。记者认为，营业税政策“2变5”可以被看作是一种试探，如果房价继续上涨，不排除有进一步的政策出台。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短几天内房地产政策取向跳出了“三部曲”，这说明说明政策的力度将加大。至于具体方式，他提出，二套房贷明年必定还要进一步紧缩。除此，还有三个可能：一是针对大户型，高档房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市试点实转；二是对外资购房可能会重新紧缩；三是转售房屋的个人所得税，也可能会从严征收。北京大学房地产研究所所长陈国强也表示，可以预见二套房贷收紧将是必然，利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用，因为今年前三季度的高成交量和高价格就与极度宽松的信贷政策有关。
城镇化趋势凸显新机会
文章分析到这里，我们也可以对明年房地产市场政策的轮廓有了一个大致的了解。接下来大家关心的就是，明年房价的走势会是如何呢？很明显，在有保有压的政策作用下，房价的涨幅将会收敛。对此杨红旭认为，明年房价大涨不可能，大跌也难，盘整将是基调。
那么在这种大背景下，明年楼市的机会又在哪里呢？我们还是循着政策的脉络，可以发现二三线城市的房地产市场将会有着不小机会。之所以得出这样的结论，还在于此前中央经济工作会议所提出的城镇化的政策。会议提出，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇的户籍限制。
对此，长江证券行业分析师苏雪晶认为，农业转移人口就业与落户也就必然要求这些进入城市的农业转移人口有住房。目前我国城镇化率为45.68%，据预测我国将在2035年城市化率达到70%，届时从农村转移至城市人口平均每年将达到2500万左右，如果按照小康标准即人均居住面积35平米计算的话，光满足新增城市人口的居住面积每年将达到8.5亿平米，合建筑面积超过10 亿平米。目前我们商品房销售面积（1~10月份）为6.6亿平方米，预计全年超过8亿平米，因此未来由城市化带来的新增需求将是非常强劲的。
专家分析认为，从城镇化特别是放宽户籍限制的路径选择上来看，中小城市将是“主阵地”，这就意味着二三线城市甚至四线城市的房地产业将迎来大的发展机遇，这些区域的市政基础设施建设也将迎来一轮发展。对此中国指数研究院副院长陈晟认为，与大城市距离比较近的一些小城镇的房地产业发展空间会很大，大家也可以多加留意。