把脉我国楼市空置之症结----构建合理空置率制度

文/台州新景祥房地产策划咨询顾问中心 黄周地

关键词：空置房  合理空置率 高房价 战略调控  政策调控  制度 房地产

近日，著名地产评论人牛刀又火了，火的不是他本人，是他爆料的数据。“全国660个城市有高达6540万套住宅空置，可供2亿人居住”的横空出世，数据惊人，引来众多争议与质疑。同时，也给政策把脉不准、楼市走势不明指出症结。中国楼市，从来就不缺少噱头，特别是涉及炒房、投机、空置房等超敏感字眼，必将进行轮番的口诛笔伐。

一般地，中国问题，就是制度问题。因此，笔者认为，中国楼市的空置问题，症结亦在制度问题，即合理空置率制度的缺失。把脉楼市空置症结，方可得治（楼）市良方。

一、 中国的楼市空置问题

1、楼市空置概念不明确。依据现有的国内外空置率概念，国际上的空置率一般指所有存量住宅中没有住人的房子占比，而国内并没有这样的统计，国家统计局体系中的空置房是指竣工后既没有售出，也没有租出的住宅。一般地，判定空置房，即房子长期空置着不卖或不租，即囤积房屋者，包括开发商悟盘，炒房者持房。因此，判定空置房必须得有个期限底限。这个期限到底是1个月，3个月，6个月或更长？国内外概念中没有限定。而事实上，拥有多套房的人和炒房者，他们持有住房的期限是不确定的，多数炒房者囤积住房待价而出售或者出租，只要价格合适或者符合自己的投资回报率，随时可将自己的住房租售出去。简单地判定投机者或炒房者的住房是空置房，纯属于概念模糊。因此，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，6540万套住宅就能表明空置房吗？即不符合国际空置房概念，亦不符合国家统计局的概念标准。然而，诸多业界或者学界人士，却见风就是雨，捕风捉影，借势来误导广大愤怒炒房者的住房需要者（并非需求者，因为买不起房的人却想买房的就是住房需要，买得起且有买房愿望的是住房需求）。事实上，随着房价上涨，社会上存在着越来越多的住房需要者，更或称为民怨者。民间抑或学术研究更是有独特的测试空置办法，即连续多天晚上蹲守在某小区数着灯光的户数，即确定小区的空置情况，实为荒唐。

2、楼市空置现状不清。谁都在说空置房严重，但没有人能说清楚。我国现在楼市的空置到底是一个什么情况，现状如何，学界和业界众说纷纭，根本没有达成共识，更或者只是定性地想当然，拍脑袋，缺乏大量统计数据的支撑。统计楼市空置困难重重，首先是空置定义模糊，无法准确定量空置；再者由于空置房是市场的产物，市场信息不对称。包括政府、开发商、投机者、中介商他们都是市场上的隐形者，甚至包括自住购房者，市场上的行为人，是经济理性人，谁都为利已，尽量地让自己不被信息公开化，因而造成了投机与自住的难以分辨。第三是生产要素分配不均，贫富分化严重，为空置提供了可能。大部分掌握资本要素和土地要素的人，开发商和投机商可以悟盘、可以囤积房源，虽然制度上进行一定的管制，但是无济于事。第四，寻租行为使得增加了打击空置的难度。官员炒房，官员炒地的现象比比皆是，官员为因为利益驱动，为投机炒房提供了温床。正是因为种种原因，使得投机炒房盛行，而投机因为钻时间空子或者预期作用，势必发生空置、闲置。空置使得住房有效供给失效，推动房价上涨，多数人将房价高的根本原因归结为炒房者持有大量的空置房，空置成为众矢之的，也就不足为怪。

3、楼市空置问题把握不准。一是空置房存在是否合理，以及存在多少的空置率才算合理。根据住房的特性，住房保值增值，是一种投资理财产品，因而，住房的特性赋予了投资的可能，而投资的盛行则衍生了投机，投机就有炒房，炒房就有空置，因此，住房空置的存在是必然的。然而多数人认为住房是基本生活保障，总寄托政府能管制，这难比上青天。因为政府的管理职能不可能替代供求机制，否则就回归到了计划经济。至于多少空置率是合理，目前研究不多，反正在空置成为推高房价的风口浪尖上，只要是空置就会被打压，实则为无理取闹。二是楼市空置为何产生并存在，空置的根本原因。空置的根本原因在于供需失衡，价格机制在发生作用，房价低，供给者不愿意供给，对炒房者来讲，宁愿住房空置，也不愿意将住房出租或者转售；对开发商来讲，宁愿悟盘几个月，增加资金的时间成本，也不愿意将新房出售，根本原因在于空置后取得的收益大于空置的成本，或者说投机的收益大于投机的成本。

二、 解决楼市空置问题的构想

1、正确认识合理空置房的思想。首先，空置房存在的可能性。空置房是市场经济的产物，计划经济是供给决定需求，有多少住房，就会创造多少需求，不会形成空置。而市场经济是供需共同决定，在两因素互相变动过程中，势必会存在着空置。同样，市场会存在着信息不对称，会存在着经济理性人，存在着投机炒房的温床，进而产生了空置的可能。其次，空置房存在的必要性。合理的空置是稳定的房价的重要手段，楼市的平衡是相对的，不平衡是绝对的，因此，当楼市处于供不应求时，合理的空置将抑制投机炒房，即使参与炒作，也会在一定程度上减缓房价上涨的压力。最后，空置房存在的合理性。占有大量资本生产要素的有钱人可以买多套住房自住，因为他有钱，住多套房是他的权利，更有空置的权利，政策无法干涉。但是如果是为了倒房、炒房，这时政府可以管制约束他。再者，根据西方房地产市场发展历程，即房地产发展过程中总会有投机的存在，也即有空置的存在，投机和空置在一定程度上拉动了投资和消费，进而促进了房地产经济的发展。

2、建立合理空置率制度。首先，确定合理的空置率。城镇化、工业化使得农民在城市里打工、工作等，农民在城市里买房和租房，同时，在农村还有自己的农民房，由于工作或者其它原因，或者由于季节性空置，造成住房空置波动所形成的波动空置率，再加上稳定市场供需必须存在的自然空置率，即为合理的空置率。其次，用合理空置率来监管空置房，形成一种市场的动态预警监管机制。住房市场上出现过高或者近低的空置率，都是影响房地产经济，进而会影响到中国经济，这也就是为什么房地产宏观调控会误伤中国经济或者拦动中国经济过热。当空置率较高时，投机炒房造成的空置所取得收益大于成本，或者空置投资回报率大于一般回报率时，合理空置率就会发生预警调节；反之，亦然。最后，打击空置必须由政策调控转变为战略调控。对惩罚机制打击空置投机，仅靠宏观经济政策调控不行的，事实上也证明了经济性惩罚是不能彻底地打击空置，相反，使空置投机行为更加猖獗（原因在于经济性惩罚只能使得空置房的投机回报率更大，即空置房的收益远远大于空置房成本），这也就是为什么越调控，房价越高，空置越严重的根本原因。因此，要控制好合理的空置率，必须上升到战略高度，运用法律、行政手段，管制投机行为，进而控制高空置。