别墅的“抢逼围”

（文、冯晓东）

    沪上别墅房销售曾一度升温，上海周边地区的房产商立马就来沪“抢逼围”。在新独院住宅、联体别墅、休闲别墅的一片叫好声中，有一年上海的别墅市场一度升温。通过对目前上海别墅市场的考察发现，上海别墅将继续受到追求居住品质又具备相当经济实力的消费者的欢迎。尽管眼下是新政调控，但“史上最严厉新政”对别墅产品似乎影响还不算特别大，又有不少高品质的别墅楼盘将与购房者见面，如奉贤海滨旅游度假区的海湾别墅、南汇航头镇和松江新桥的一带的别墅等，相信其智能化的信息家居概念和国际化的休闲生活理念将会让别墅购买者耳目一新。海外资金对上海别墅市场的注入，从一个侧面反映出上海别墅建造标准的日趋国际化和海外投资者对上海市场前景的看好。

   因为别墅批地的有限，有人预言未来别墅还会涨这其实也对。然而，对于真正意义的独立别墅，其价格走势并不是如此乐观，有些别墅的价格已比当初跌了一半。在统计口径上，“别墅”实际是包括大量的“联体”、“排屋”在内的“别墅”，而业内人士认为真正意义的独立别墅至少要有一两百平米的花园，别墅之间还要有足够的间距以确保私秘性，可以说其土地的占用成本是各类住宅中最大的，所以价格多在两三万元／平方米以上。再者别墅在功能上体现较强的是“休闲”，第二位的才是“居住”，而我们目前居民买房首要的目的是为了改善居住条件，因此对于发展商来说，别墅的投资性不是最好的。

    西方一些经济发达国家为吸引城区的居民在郊区生活居住，在郊区开发了大量的别墅，从而带来“中心城市空心化”的负面现象，即白天是一座欣欣向荣的城市，到了晚上却变成空城，犯罪率也会随之上升。为避免这种现象在上海出现，从规划的角度倡导在市区大兴绿地、整治环境、兴建高质量的住宅，而别墅的发展还只是处于起步阶段。

    上海房产市场出现了一个新变化那就是连体别墅、独立别墅销售开始受到市民青睐，莘庄、松江、浦东等处每天接送看别墅房的专线车络绎不绝。但令不少看房族遗憾的是，中价位的别墅房新盘上市量不多，动辄百万元的房价让人“望楼兴叹”。出乎申城房产商的意料，就在此时，远在苏州的房产商已经瞄准时机，向上海人推介他们的别墅房楼盘。除了在报刊杂志上大做广告，他们还力邀上海人前往参观，亲眼目睹其依山傍水的秀丽风光。上海人的买房能力，太让人“垂涎三尺”了。不仅苏州，无锡等地的房产商也开始“蠢蠢欲动”。

目前上海别墅供应量不足住宅物业总量的５% ，而现在沪宁、沪杭高速公路的开通，轿车进入上海家庭，使上海人到周边地区度假更方便，也必将使周边别墅楼盘对上海人更具吸引力。

    人们买别墅居住，是追求一种舒适，结果内部设计却令人难以理解。比如：每个功能区之间没有缓冲的过渡地带、厅的面积过大、厅与卧室的搭配没有整体感觉、卫生间放在北面，而不放在景观最美的地方、厨房面积太小，而且仅限于底层、每个卧室没有专门设计的卫生间和衣帽间、主卧室内的男女主人的更衣间不分开，特别是整栋建筑不设置中央空调系统，致使蛮好的外立面上挂满了“炸药包”和“大王蛇”……这些本该是设计应做到的却在市场上难以找到。

    也许那部分客户是目前国内的高收入阶层，作为居住最高形式的别墅自然也属于这类人。那部分客户提出的种种不满意给住宅设计提出了新的要求，这也许是别墅市场转变的开始，这就是从以产定销到以销定产的转变。这种转变是我国住宅市场逐渐走向成熟的标志之一。

    目前日本的别墅市场有两种生产模式，一种是自己买地，到住宅大卖场请专业的厂家生产产品。这种厂家一般有二至三个系列产品，每个系列又有7到8种款式，客户根据需要选择一款，然后由厂家完成建筑施工和室内装修。这种方式适应一般经济实力的客户;另一种是买了土地后自己请建筑师设计，由专业公司施工。这种设计往往较有个性，完全根据客户的生活要求单独进行建筑和室内设计、施工。这类客户经济实力较强。毛厚德先生认为，别墅住宅是质量、品位较高的住宅，目前国内采用交毛坯房的方式觉得难以理解，从某种程度上是限制了别墅的发展，应当予以纠正。

    另外，国内的别墅设计要尽快从追求形式中解脱出来，花更多的精力在提高使用功能方面下功夫，以达到更多地反映住户个性。随着别墅市场的不断成熟，像那部分客户会越来越多，房地产开发商和建筑设计师，你们能适应这种转变吗？

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