谢逸枫:金九银十冲业绩最关键时刻

  今年楼市金九银十预期出现。目前全国楼市大量刚性需求产品入市，近期楼市人气旺，成交量上升 。7月以来，开发商加大促销力度，刚性需求产品供应量上升，使得成交维持在稳中有升的状态。从6月起，部分楼盘做开盘预热活动为即将到来的“金九银十”做准备，“金九银十”提前上演。进入8月，随着各个城市楼盘到访人数的增加，楼市有了复苏的迹象，这种情况到“金九银十”将会在成交方面有所体现。毫无疑问是市场“刚需憋不住”了，加上开发商的降价促销，是导致房地产市场成交量突增的主要原因。

  面对一年难得的“金九银十”机会，也为了冲年度销售任务，开发商将继续维持现有的促销政策，甚至加大促销力度。“金九银十”供应量加大，价格竞争激烈，同时购房者产品选择面增多，在促销的作用下，积压需求也将得到一定程度释放。一方面新政出台后，购房者对新政持高度期盼，然而房价却迟迟未有实质性下降，购房者由希望转为渐失望，由观望转为准备择时入市。另一方面，开发商也寄予新政放松的希望，不肯降价，但随着逐步认清，中央政府对本次调控的态度后，一些主流开发商采取降价换量的策略，其他开发商也可能采取跟进策略。

  随着政策进入平淡期，加上‘金九银十’即将到来，有部分开发商此时选择涨价，主要目的是试探市场，也有部分开发商会利用旺季快速推货和去化存货。因为开发商不知道下降到多少才是老百姓出手的心理底。由于目前市场上暂时没有新的调控出台,供需双方都处于一种僵持的状态,开发商更多地选择了观望或者延迟开盘的手段。

  另外部分开发商目前的心态是观察政策调控市场的反应，延迟开盘上市时间和价格出市。开发商延迟开盘的原因主要有三个：首先，目前开发商资金充足，暂时没有回笼需要；其次，楼盘目前的客户积累有限，尤其在房产新政下，购房者观望情绪浓厚，担心开盘后销售压力大；再就是，经历多次调控，开发商积累了一定的经验，期待萧条期后迎来销售的黄金期。但是，放慢推盘节奏，并不意味着放松价格。由于当时楼市新政频出，地方实施细则未明确，对于尚未开盘的楼盘来讲，无法明确政策影响大小，因而无法制订相关的营销策略。