谢逸枫：透过“数据”看中国楼市
政府政策调控十年痕迹，2001年《关于加强国有土地资产治理的通知》（国发[2001]15号），土地供应走向正轨。2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）终止协议出让土地，房地产业竞争格局被改变成现在的样子。2003年央行出台“121号文件”房贷开始严控;国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,房地产业被定为支柱产业。2004年8月31日由此成为了地产界的“大限”。2005 2006 2007持续升温的楼市引来了2007年下半年的调控：央行2007年内5次加息7次上调存款准备金率，第二套房贷40%首付外加1.1倍利率，要求开发商缴清土地款才能领土地证。
2008年地震、国际金融风暴加上政策重拳，年初“拐点论”成现，于是楼市风向又转，出台了系列利好楼市的政策。2009上一年一系列救市措施的累积作用，9万5千亿贷款和4万亿经济刺激计划，形成了一波强于2007年的楼市风暴，一线城市炒家屡屡下手，房屋的资产化属性严重。年末，政策调控又至。2010年4月15日新“国四条”，4月17日新“国十条”。国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。楼市，开始走向从未经历过的另一个时期。
2009年统计局发布全国房地产市场运行情分析。
一、房地产开发完成情况
2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。
二、商品房销售情况
2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
三、房地产开发企业资金来源情况
2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数
12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。
分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：广州19.9%、金华14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；价格下降的城市有1个：唐山下降2.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚5.1%、北京4.5%、温州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%；价格下降的城市有1个：锦州微降0.1%。
二手住宅销售价格同比上涨6.8%，涨幅比11月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳23.9%、温州19.2%、杭州13.9%、厦门13.2%、金华12.1%；价格下降的城市有1个：唐山下降1.8%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、厦门2.0%；价格下降的城市有1个：昆明微降0.1%。新建非住宅销售价格同比上涨4.3%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比11月份缩小0.3个百分点。
与上年同月相比，办公楼销售价格上涨6.4%，商业营业用房销售价格上涨2.7%，其他用房销售价格上涨4.1%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.6%，商业营业用房销售价格上涨0.6%，其他用房销售价格上涨0.3%。四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%，二手住宅销售价格上涨5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨0.4%；土地交易价格同比上涨13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。
五、全国房地产开发景气指数12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，比11月份提高0.88点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.42，比11月份下降0.18点；本年资金来源分类指数为110.77，比11月份提高1.25点；土地开发面积分类指数为95.69，比11月份提高0.33点；商品房空置面积分类指数为96.87，比11月份提高3.03点；房屋施工面积分类指数为102.51，比11月份下降0.50点。
2010年1~7月全国房地产数据点评，对于1~7 月房地产数据的解读:
1、房地产开发投资23,865 亿元,同比增长37.2%,好于预期:投资同比增速依然高企,增幅比上半年下降0.9个百分点,放缓速度低于预期。
分拆来看,新开工面积9.22 亿平方米,累计增速维持在68%的高位,单月同比增速达66%,高于6 月55%的增长。新开工面积的较快增长反映了开发商没有放缓新开工节奏,调控政策对地产行业的负面影响在逐渐减小。在建面积32.43 亿平方米,同比增长29.4 %;竣工面积2.86 亿平米,同比增长12.6 %,其中,住宅竣工面积同比增长10.5 %。
土地购置面积21,747 万平方米,同比增长33.3 %,购置费5,054 亿元,同比增长88.2 %,显示土地市场未明显降温;平均地价2,324 元/平米,比上半年2,281 元/平米有2%的小幅上涨。总体来看,受新开工面积和土地购置费用的拉动,房地产开发投资额依然维持稳定增长趋势,预计未来回落速度将低于预期。
2、新屋销售面积4.58 亿平方米,同比增长9.7%,符合预期:增幅比上半年放缓5.7 个百分点,其中,商品住宅销售面积增长7.1 %,办公楼增长39.4 %,商业营业用房增长36.6 %,今年年初以来商业地产销售增速高于住宅的态势没有改变。16 大城市房地产年初累计成交量下降36%,与全国整体销售增速的差距比上半年扩大了5 个百分点,比1~5 月扩大了15 个百分点,显示三四线城市销售是增量的主要贡献。
销售额2.29 万亿,同比增长16.8 %,意味着房价环比下滑2.2%,价格延续小幅调整态势。5,000 元/平米的商品均价跌至今年最低值,但仍然高于去年年末4,695 元/平米的水平。其中商业和办公楼的销售良好,同比增速分别为74.3%和47.9 %,销售单价分别上涨8%和25%,明显好于住宅。
3、开发资金来源3.89 万亿,同比增长39%:其中国内贷款7,539 亿,同比增长29%,年初以来增幅持续放缓;自筹资金14,394 亿元,增长51%。其他资金16,642 亿,增长36%,受调控政策带来的销售放缓影响,增速较上半年下滑12 个百分点。其他资金里的定金及预收款9,356 亿、个人按揭贷款5,131 亿,分别增长30%和41%。
总资金中国内贷款占到19%,自筹资金占37%,其他资金43%,外资不到1%。国内贷款占比自年初以来逐月减少(比年初下降4个百分点),其减少量由自筹资金的增加所填补,显示信贷收紧后开发商资金压力趋紧。4、70 个大中城市房价涨幅10.3%,涨幅回落:其中新建住宅房价同比涨幅12.9 %,涨幅比6 月份缩小1.2 个百分点,二手住宅房价同比涨幅6.7%,增幅也回落1.0 个百分点。
总的来说,1-7 月各项指标好于我们之前增幅回落的预期,此外三四线城市的数据明显好于原预期,尽管未来增速将继续回落,但我们认为随着下半年推盘量的加大和价格的一定调整,全年成交量有望好于预期。1-7月份，房地产开发投资23865亿元，增长37.2%。房地产投资高企的主要原因是：第一，房地产商加大了土地的开发、房地产的开发，后期还得增加投资；第二，跟住房的宏观调控还是有关系的。打击房地产的屯地和捂地行为，使房地产商加大了土地开发的力度。1—7月份，房地产的新开工面积是9.2亿平方米，同比增长67.7%，这个速度是比较高的。 所以在短期之内还会维持比较高的状态。
7月份房地产市场价稳量跌，说明房地产调控在中央政策的指导下，取得了积极的成果，部分城市房地产价格上涨的势头得到了初步遏制。7月份，房地产价格虽然从全国角度来说是持平的，但是在主要的一线城市，环比是下降的，像上海、南京、杭州、广州、深圳，这五个一线城市房地产当月的价格环比是下降的，分别下降了0.5%—0.6%。二线城市和三线城市，由于以前房地产价格比较低，所以有所上升，这样全国房地产价格是持平的，这个也是我们房地产调控取得的一个成绩。
目前市场对政府政策再次收紧的预期在加强,而我们认为目前来看政策不会再进一步紧缩,尤其是二三线地产市场,而下半年随着推盘量的加大和开发商降价促销,成交量有望进一步上升,进而有利于地产板块的表现,我们维持“行业未来将震荡上行”的判断不变,投资者可以继续提升地产配置,重点转向龙头地产。
国家统计局10日公布的数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格虽然同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，但环比与上月持平。全国房价还是会持续上涨，通过对通胀压力、产业链协同效应、刚性需求与投资需求、人民币升值、城市化进程、旧城改造等宏观因素以及全国商品房待售面积、捂盘等微观因素的综合分析，数据显示，1月至7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。
调控政策对房地产成交影响相对较大，其中增幅回落5.7个百分点就足以说明这一点。7月全国商品房销售面积和销售金额同比出现了15.4%、19.3%降幅，说明调控政策效力显现，首先打击了投资和投机需求，促使其减缓入市步伐或者直接不入市，其次改变普通购房者对未来房价预期，减缓其入市步伐。
成交量的持续下滑也令房地产开发商的资金链备受考验。1月至7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%，增幅较1月至6月减少6.2个百分点，自1月至2月增幅触顶之后，这是连续第7个月回落。接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面。随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销，开发商降价现象将越来越普遍。
后续政策走势一直是关注的焦点。银监会近日重申，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。从中期来看，我国经济可能将面临通货膨胀及国际收支逆差的局面。在此背景下，除了信贷之外，税收方面也可能收紧。未来仍旧是落实细化政策的过程。实际上许多政策对于调控楼市都能起到明显的作用，但仍需进一步落实到位。
同行解释2010年上半年的情况，目前最主要是和7月份的情况做一个对比，从对比情况看，大家觉得可能不是太好。 我们销售品零售额虽然增长了很多，但是扣除3.3物价指数后，发现比去年还低。所以我们不能说形势已经大好，但是也没有看出有太多危险。 房地产情况，6、7月份对比中，我们可以看到下降的幅度是巨大的。
投资下降接近30%。总的比例来说，1-6月份是38%多，也下降了。这个下降可能只是开始，可能要延长很长时间。4月份出台“国十条”的时候，更多投资决策已经做完了，该买的地也买了，该开工的也开了，如果后续资金跟不上就会出现很多问题。投资来看，23865亿。新开工尤其增长快。预计着下半年一直到明年初都有高速市场供给。我们国土部门一直说土地价格在下降，但是土地面积增长33%，而购置金额增长88.2%，我们看到价格不是下降，而是高速增长。土地价格持续上涨，很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。
面积来看，总体看是9.7%，但是下降了5.7个百分点。7月份下降15.4%，6月份是9000多万，环比差额接近50%。同时7月份销售额也下降19.3%，很多人说没有降价，但是实际上销售额下降已经预示着价格已经在持续的下降了。我们房价指数统计中是按70个城市计算，这70个城市中有增有减，所以把增减一抵消后，就变成环比是零，但是如果从总的情况看，发现增长幅度，比如二线城市增长5%，一线城市降了1%，但是销售额上是大幅下降了。另外一个大家看到住宅面积下降幅度最大。现在是办公楼、商业在支撑着我们销售面积增长。
在老百姓最关心的住宅一项下降的幅度是巨大的。开发资金3.8万亿，下降6.2%，但是扣除投资，现金流是增加，而不是减少。银行贷款下降5.2%，自筹资金下降0.1%，预售下降9.8%，个贷下降19%。很多人不太承认新政已经发挥作用，最重要是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理价位。今年统计局公布的数据，一线城市41%的人认为还要继续下跌。老百姓预期心理错误理解了“国十条”目标，认为一定要大跌和暴跌才能满足他们的欲望。大概很多媒体也是这样宣传，造成老百姓的误解，但是实际上价格下降幅度已经很大了。70个城市环比10.3%，下降1.1%，新建住宅12.9%，下降1.2%。总体而言，差别化在加大。面积销售减速的城市也很多，但是从7月份也出现了一些销售增长现象。
总体而言，7月份是整个东部地区第一次进入负增长。如果东部地区负增长了，东部地区占到整个房地产68%、69%，中部和西部地区各占10%多，如果东部地区全线进入负增长阶段，全国大幅度进入负增长阶段可能性是巨大的。从环比下降城市来看，4、5、6月份是增长，但是7月份是下降。说明有些城市已经出现了用低开盘的方式降低了价格基础。
而在统计中，低开盘是以第一开盘的数为零计算房价增长，因此显现不出来比如原来卖3万元的房子，如果从3万元开盘再降到2.9万、2.8万，价格是下降趋势。但是如果拿一个新开盘，把原来3、4万房子直接卖到2万元，以2万元为零点结算，统计上有一个误差。因此环比计算，看到7月份是上升。国房景气指数连续4个月下降，已经下降了接近1.5%。这个下降也会造成后续持续增长。
但是房地产上半年增加税收却很多，房地产企业税收是占最高比例的。土地增值税增长97%，耕地占用水增40%，企业所得税增长83%，房地产营业税增长77%。统计中上半年新增财政收入增长近50%贡献率来自房地产。很多人都在说房地产不是支柱产业，也不应该成为支柱产业，但是显示中财政增长最高的还是依赖房地产，如果没有房地产，可能后续危险会影响到中国财政税收。 价格很明显看到，土地价格增长速度非常快，这个增长幅度去年是3715元住宅房价，按照这样一个增长比例，明年房价、后续房价都会持续保持10%以上高速增长，否则的话就干不下来了。
从已公布的半年公告中，最好的房地产企业也都没有完成时间过半、计划过半的业绩。很多人会说，下半年会追上来。下半年即使比上半年好的话，可能很多企业在今年也完不成，原来预定的销售计划、销售目标。今年上半年公告中最好的是万科，销售金额猛涨，比去年同期上涨接近20%，其中一个重要原因是是他略微降价，但是从销售面积来说比去年减少了8%。昨天肖莉也说了他们把价格适度降低。但是我们从后面两个数字可以看到09年万科平均销售价格9958元，但是今年上半年是11483元，比去年平均价格提高了接近2000元。
上半年数据指标说明什么？宏观经济仍保持较高增长，但下滑加速。宏观调控一般要求我们适度控制增长速度，可能一步下个台阶，但是连续几个季度到了7点几，就会一步下三个台阶或者四个台阶。下滑再加速的话，可能就是从窗户跳下去。08年最大问题就是下滑速度太快，如果降到7.8%，仍然是第一位的。不会出现大风险。但是如果下滑速度过快，会影响明年。08年是极其困难的情况下，加了4万亿，好不容易把杠铃举到头上。最怕就是不是一个台阶一个台阶往下走，就是三五个台阶往下跳的情况。通胀压力减弱，但未消除。因为7月份3.3%，是一个负利率状况，如果连续三个月，央行就会采取信贷调整措施。
多数投行都估计今年全年2.9-3之内，不会出现大的通胀。从目前看，供不应求的产业还是占多数，只有粮食在各种灾难因素下出现上涨。而CPI中粮食占主要成份太多，所以导致短期内仍然会维持一个通胀上涨的压力。第三，我们看到房地产运行实际上在高位，但是已经进入了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地，可能会比较强烈反映出来下降趋势。第四，预期供求关系改善，库存上升，上半年未销售的库存是1.9亿平方米，这是历史高位。
如果按照这样，今年估计超过2.5亿甚至3亿库存。库存量上升意味着推出量的加大，未来价格竞争会加剧，而且价格竞争在局部地区显示的更加明显，因为我们供求在地区之间是不完全平衡，从总量看，去年9月份开始增加投资和新开工。在4月份新政出台会担心房地产业因为新政出台而拖中国宏观经济后腿，昨天也讲了房地产占2个点的GDP，可以不要他，如果不要他，从年初12%降到10%，但是如果房地产影响到其他行业，比如钢铁、水泥、建材，如果把这些行业都拽下来，那就不是两个点了。如果把60多个相关产业GDP也拉下来，对中国GDP就会产生影响。
问题：第一，结构性矛盾越来越越突出。这表现在原来房价就比较低，土地比较宽松的区。100个城市，三四城市土地供应接近100%，二城市供应接近增长30%，一线城市只完成30%，大约缺70%。比如北京其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。结构性矛盾越来越严重。土地供应量并没有缓解部分地区严重的供不应求的情况。
第二，高档住宅下滑严重。在价格控制的情况下，我们出现了一个价格假象。在成都8000元以上房子卖不了多少，但是如果把价格调到6000元，可能迅速卖光了。冯仑把它叫砍头政策。比如在北京1万多的房屋销售在迅速增长，而且增长很快。
第三，重点城市土地奇缺。资源配置问题在历史就存在，过去土地计划一直按照人口或者户籍来进行计划，但我们在中部、西部地区很多省份是人口输出向东部地区集中，而东部地区是大量人口输入的城市，导致资源配置错配。
第四，下滑趋势愈加明显。原来以为在“国十条”出现后出现，实际上从7月份比较明显，我们估计8月份趋势更加明显，也许投资下降会超过10个点。从数据上分析，下半年总的供应量会增长50%，但是我们预计销售会少于上半年。 上半年完成3.9亿平方米销售量，如果小于上半年，全年预计在8亿平方米左右。我们比09年要下降15-20%，虽然销售额在增长，但是销售面积可能远远低于2009年。这是按目前情况来看。但是可能会出现几种不同的情况，
昨天晚上就问这个事，到底会出现什么情况，大概有四种情况，一个是价格下降，这个时候销售回升。因为价格下降带动销售回升。另外一种现象是价格下降，而不回升。价格下降，不表示回升是必然和一定的。第二种情况是价格不降的情况下，也会出现两种情况，价格不降，销售也回升，这是最好一种情况，对开发商最好，对国家也最好，因为价格没有出现大幅度下降，税收就不会出现，经济上就不会出现大的滑坡，但是销售会增长，会拉动中国经济。另外是价格不降，销售也不回升。出现一种僵持局面。政府最想看到的就是价格下降，销售回升了。而政府可以接受的价格不降，但是销售回升。只要销售回升大概都是政府可以接受的。开发商最希望看到的是价格不降，而销售回升。而政府有利益虫推。 而政府有利益冲突。
冯仑讲了一个故事，一个女孩子早晨出来跑步，突然跑出来四个大汉把她拦住，这个女孩子想到可能劫财，说我去借钱。四个男人觉得他没钱。又问她借钱干什么？这个女孩子说我去看性病。这些男人觉得他没有钱又有性病，就放过她了。昨天晚上我说该从的时候得从，从不是一定表示你有性病，也不一定表示你没钱，但是如果你不从，可能就把这个孩子收拾了。现在政策保障的是买不起房的人，所以大量建经济适用房。我觉得这是一个观念上的错误，从全世界来看，所有政府都是保障租不起房的人。 我们一定只能保证你租不起房，我们用廉租房保证。如果我们政策不改变的话，就可能继续犯更多错误，如果不改变这种政策条件的话，老百姓观念也不会改变，预期期望值也会大大提高，导致市场上对房价重视程度远远高于对市场经济的重视程度。
以价格为目标的调控最后就可能出现一系列的问题，最重要的就是我们昨天听到周其仁教授和樊纲教授讲到，他们认为根子在货币上。如果货币问题始终存在，如果我们土地问题始终存在，这个土地垄断、货币增量不解决，要等价格解决房地产问题，可能解决不了。最终导致市场机制破坏、金融体制削弱。消费转换的削弱，比如说梯次消费，变成一次性买一个大房子的消费。过去我们可以买一个远一点，现在不行了。
矛盾后移而非消失。这个后移结果可能在明年产生更多问题。 一个很重要的就是到底是什么因素在影响房地产，我们认为住宅是由家庭收入和家庭分裂速度决定，不考虑人口情况的话，一定会产生错误的决策，而办公楼重要的是第一、二产业向第三产业转移的问题。中国出台政策以住宅为主的政策性打压限制性条件，人口决策上对中国未来的影响是巨大的。这里可以看到我们每年结婚的对数大概900多万对，每个城市每年新增家庭户数1000多万户，从人口抚养系数看从3.13降到2.91，08年是2.86，09年没有公布，恰恰说明分裂速度是加速的。包括我们的抚养系数。从人口结构的绝对值来看，相当时间里头15岁到59岁的人
2030年才能有，绝对数来说，非劳动人口年龄数会加大。从人口红利看，2020后也出现一个巨大曲线，老年人开始花钱，而不储蓄了。 我们和日本和韩国有一个巨大差别，他们都和我们曲线差不多，但是他们没有一个断裂，为什么中国在这个阶段家庭分裂速度加速，就是中间出现了一个三年自然灾害、大跃进，人口高速死亡，所以出现一个裂缝，使后一个发展阶段劳动人口进入一个高峰期。
城市化的影响可以看到30%城市化之前是29%多，进入30后，我们迅速每年保持10年的2000多万人口的高速增长，维持10年多，此后又出现一个下滑，这个下滑到现在是1000多，对市场影响是什么？大约30%住房需要由外地人占有。这个占有量是巨大的，所以导致我们在相当一个时间仍然达不到1：1的总供应。从套数来看，08年只有493万套总生产量，对全国住宅来说占70%，去年550万套，满足不了城市1000万人口新增家庭，仍然会导致供不应求，而这个供不应求还会持续很长时间。抑制消费是导致短期矛盾向后延迟，这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。