新城概念近年来愈发成为市场炒作的热点，国内大城市新城开发的成功经验与财富效应，激起了人们对于“新城”更大的好感，对于新城的房地产也有了更高的期待。
新城，顾名思义，是新开发建设的城区。在城市化的浪潮下，城市人口的急剧增长，环境承载压力增大，新城开发似乎是一个不可避免的趋势。以南京为例，从上世纪90年代末起城市建设与房地产市场开始逐渐走出城墙，然后到2000年开发的主城附近的河西龙江、城东等，再到2004年开始以十运会为契机，以奥体中心为核心的河西新城开发。在举全省之力办全会的指导下，在强大的制度保障和物力支持下，河西新城建设历经5年初步成型。在一片农田的基础上，初步成就了一个崭新的城区。虽然河西新城还有这样或那样的不足，但是并不妨碍它成为一个样板。一些离主城达二十公里的新城区推出了下一个奥体的概念，诸如“开发龙江要10年，奥体5年，奥南呢？”、“奥体向南十分钟，便宜一万元”、“奥体向西十分钟，降价一多半”，如此推广，不胜枚举。当然，南京只是中国大城市的一个缩影，与奥运概念支撑的北京、世博概念支撑的上海乃至十一运支撑的济南，每个城市都有自己的契机或理由在大力发展新城。管中窥豹，在中国的大中城市中，又有多少城市正在上演着此起彼伏的新城狂欢？笔者在一些四线城市（县级市）经常看到“一年一小变，三年一大变，五年再造一个**城”。如此口号和当年广州的目标何其相像，新城开发似乎已经城市运营商们（含地方政府和一二级开发商）最热衷的语汇，新城房地产板块成了各地市场炒作的焦点。
我们不能不承认，随着城市的增长，新城开发似乎不可避免，但是一门心思在新城上做文章，举全市之力开发新城，是否是因为我们给予了新城过多的光环？笔者不妨从另一个角度，跟大家探讨一下新城开发已经产生或将会产生的几个问题。
一是本意综合开发的新城成为“卧城”。我们知道，“一个板块的发展，应当遵循从就业→城市空间的设置→消费、娱乐等的布置‘三步走’的发展轨迹。一个板块应有自己的‘区域核’，即集就业、生产、居住、消费、娱乐于一体，其中最核心是就业，不能吸引到就业只会使城市成为一个‘卧城’。”作为一个完整的区域，就业是最根本的功能，也是一个板块应有的“区域核”与第一核心带动要素，并在此基础上带动生产、居住、消费、娱乐等功能，如果不能吸引到就业，没有较好的产业布局，只会使城市板块成为一个“卧城”。但是我们的新城开发过于重视房地产建设，就业机制定位不清晰，发展缓慢。比如南京奥体提出以金融作为产业主体，但是又吸引了几家金融企业呢？
就业这一区域核机制不足带来就业和居住的分离，形成通勤问题。我国城市生活方式仍处在以工作时间为轴心，很多新城人不得不面临着职住分离的难题，清早从家里赶往城里上班，晚上再赶回郊区的家中，一天的时间有很大一块被浪费在路上和车里，让人疲惫不堪，生活质量必然大打折扣。出现职住分离问题的原因主要是因为在我国城市郊区化过程中存在“错置”问题，即指居住在郊区，而工作岗位仍然在城区。这类人已经实现了居住郊区化，但工作地点与住宅分离，造成他们必须在新区的住所和市区的工作地之间来回奔波。当代中国的郊区化基本上以产业郊区化为先导，出现一大批开发区与工业园区。随着产业的先行郊区化，人口、商业与办公业等逐渐向郊区迁移。郊区的各类生活配套设施却未能同步发展，尚难以较好地满足郊区生活的需要。居住郊区化、商业郊区化、办公业郊区化，尤其是城市生活方式郊区化等滞后于产业郊区化，而商业郊区化更滞后于居住郊区化，所以仍有相当一批人选择居住在新区，而乘车去城区工作，造成新区与主城区之间存在着大量的通勤现象。
二是政府债务与国家信用风险。根据国家审计署审计调查的18个省、16个市和36个县本级截至2009年底，政府性债务余额合计2.79万亿元。从债务余额与当年可用财力的比率看，有7个省、10个市和14个县本级超过100%，最高的达364.77%。部分地方政府偿债压力较大，存在一定的债务风险。从债务余额与当年可用财力的比率看，省、市本级和西部地区债务风险较为集中，有7个省、10个市和14个县本级超过100%，最高的达364.77%。从偿债资金来源看，2009年这些地区通过举借新债偿还债务本息2745.46亿元，占其全部还本付息额的47.97%，财政资金偿债能力不足。我们看出很多地方在大兴土木，大举建设的时候欠下了巨额债务，这些巨额债务并不主要是解决民生问题所欠下的，多数是新城开发的基础设施建设、楼堂馆所建设还有一些政绩工程。地方政府在新城开发带来的城市形象改进和GDP增加的政绩红利的吸引下，纷纷大举借债进行新城开发。地方财政收入不够就挪用其他社会开支甚至拖欠教师工资，还有使用未来数年的财政做当年建设工程，这都是不可持续的扩张工程。我们不禁要问，如此大手笔的开发，除了给子孙留下债务还有什么？仅仅是那些宽阔的马路，漂亮的大厦么？更重要的是，这些债务的偿还是以国家信用为担保。如果政府入不敷出，是政府破产还是银行破产？二者都是国家信用。
三是强化土地财政，为社会所诟病。刚才讲到政府大举借债发展的财政压力，地方政府如果一定要勉为其难维持的话，则自然是土地财政导向的城市经营做法。那么地方政府就成为一个市场经济的主体，处处追求财政收益最大化，开源节流，市委书记董事长化、市长总经理化，这是否违背了政府以公共服务（尤其是对弱势群体的照顾）为主要功能的体制定位原则？政府参与市场，既当裁判又当运动员是否违背了起码的市场公平与公正？这是压力（推力）之下的政府行为。当然，更重要的是，土地财政的巨大诱惑是引力之下的政府行为。新城开发的土地获取成本极低，从农民手中获取土地不过补偿青苗费、安置费等，每亩十余万元而已，但是将这些集体用地转为国有用地，土地瞬间以几倍、十几倍的速度增值，地方政府和一级开发商是最大受益者。殊不知，失地农民上访事件、就业困难问题都有待解决。
四是规划上的不足，形成管理真空，造成社会问题。首先是新城规划普遍追求“高大全”，动辄全球招标规划设计，看似起点很高，沙盘做出来确实震撼，实际上很多空间尺度不合理，COPY来的国际案例也不具有地方性。往往存在“汽车空间多过人行空间”，“适合鸟瞰，不适合人看”等问题。其次是社区管理不完整，社会建设落后，社区发展不成熟。有些新型楼盘小区的社区管理不是完整型的社区型管理，小区物业管理公司代替了社区管理的机构，居委会和业委会缺位。完全市场的操作方式未必是最合适的社区管理方式。一部分新型社区与城市政府的管理和社会整体管理脱钩，形成新的社会问题。再次是社区交往上的问题，新城业主类型的同质化造成社区生活的同质化，不利于社区交往与互动的开展。这些社区白天里基本上没有人年轻人在家，都是一些老人与孩子，晚上回家多是把房子当成休息的场所，也较少与邻里进行传统交流。这种同质性会带来业主生活的同一性，缺乏活力，不利于社区文化的形成与培养，甚至对于社区安全都有负面影响；二是作为新区的居住区，很多商品房小区还很不成熟，主要是作为居住的功能存在，所在的区域也成为“卧城”的概念，由此产生一系列问题。这些都不利于社区交往与互动。
五是居住价值尚未完全体现，新城概念已过度透支。房地产的居住价值或者说价值的标尺——“租金”是决定房地产价格的最根本因素。居住价值的构成是多元化的综合指标。即使从居住本身来说，新城还有这样或那样的不足，但是过度的炒作已经充分的放大了新城房地产的价格。比如几乎所有的新城楼盘都会强调其交通便利，诸如公交、地铁的通达性等。实际上交通的便利性在居住价值中只是一个必要的保障性指标而已，随着城市的发展交通可达性将不是问题，人们在城市的任何角落都可以顺便达到城中。那么居住价值中更应该看重的是发展性指标——医疗卫生、文化教育、休闲娱乐等方面的配套设施，而新城中除了道路就是小区，配套不足不足以支撑高房价。目前的高房价对于其是个透支，也决定了其未来并不一定会有充分的价格上行空间。
六是新城开发造成主城的塌陷，老城居民居住条件被忽视，新城开发的路径依赖促使政府在旧城改造中的暴力行径。地方政府动辄推出大力发展重点地区的提法本身就是个错误。我们知道，政府的公共政策最重要的原则就是公平性和均好性。重点发展A地而忽视其他地区的发展尤为均好性准则，对其他板块是不公平的，会使得地方管理者丧失民心。而且我们知道，城市的财力是有限的，重点发展某新城区则会忽视其他城区尤其是老城区的发展，会造成新城蓬勃发展而主城塌陷不前的困境。主城的居民也是普调市民，主城老旧的房屋、陈旧的下水管道、坑坑洼洼的马路也非常有改造出新的必要，政府将主要财政资金投入新城，如何对新城的居民负责？而且新城开发的简单操作经验容易使得地方政府在旧城改造中形成路径依赖，依然采取简单操作的模式对待复杂多样的老城。以改造之名行开发之实，暴力拆迁屡见不鲜，都是问题所在。
七是抗风险能力弱，会是楼市调控的重灾区。新城开发的抗风险能力不仅考验房地产业，还有新城本身。大规模新城开发是经济过热的体现，终究要回归理性。而楼市严厉调控或经济不景气的来临将大大降低投资冲动，新城亮丽的规划则难以落实，也是最容易出现烂尾楼的地区，甚至有无人区乃至鬼城的出现。有些城市投资过热多年以后仍没有缓过劲来的例子并不鲜见，这其中最大的受害者或买单者还是购房人。
所以，政府、开发商、购房人都要冷静思考新城开发之利弊，相关媒体也应保持一个客观的态度去分析探讨，而不是因利益相关或无知而参与莫名的狂欢！(作者孟祥远系城市社会学博士)