楼市两难势必要有所调整

        韦成汉文2010-08-02

在早些时候，温家宝总理对中国经济表态“面临两难”之后，房地产市场出现两种截然不同的声音。有经济学者认为房地产调控政策不应半途退出，一来造成政府公信力下降，二来担心房价出现反弹，因此政策应当也有理由保持下去。另有人士认为目前经济面临诸多不利要素，后续风险可能增加，虽然宏观数据好看，但是实际的情况不容乐观，因此在适当时候政策退出顺理成章。这两种声音反现出来的显然是代表不同利益阶层的观点。

众所周知，次从商品房成为投资工具以来，商品房价值正在得到放大，由一线城市蔓延二三线城市。商品房保值升值理财理念已经深入人心，谁也无法否认这一事实存在。在当今市场经济背景下，商品房成为社会舆论焦点一点也不足为奇。

在中国城市化最直接的体现在于房地产发展，科学发展观提出不少年头，但是地方政府对于房地产产业依然厚爱。对于普通市民而言，高楼大厦、宽阔大道、汽车意味着城市的现代化，在这三大感观认知中，房地产尤其具有代表性。因此用外国常规思维观察中国房地产市场显然不具有科学性。

可以看出在广西南宁，这一倾向尤为迫切。作为广西人，对于南宁的城市祈望从来没有这样强烈。后发地区难道就不应该得到发展吗？在缺乏必要实体经济支持下，现阶段房地产无疑是南宁走向世界的唯一途径。以2004年为起点的南宁房地产行业，历经6年发展，有早期的步梯房到小高层到现今的高层，在产品质量有所改观。那么行业性质调控也必然紧依左后。对于调整的矛盾性抑或如何看待政策对市场的影响，我认为不能简单的一刀切看待。

以南宁为例，在调控之前，南宁楼市比较浮躁。压货待升成为普遍行业现象，房价涨幅过快。早期本人曾提出增幅放缓对楼市有利，过快上涨只会损害南宁楼市健康发展，适当放缓是有必要的。因此十二五期间南宁房产资产均价控制在一万五以内是符合城市实际的。但是在面临市场好的时候，开发商们却不这么认为，他们需要在顺势的时候获取利益最大化，实现利润最大化。这也是造成楼市价格虚高的主因，当然客户并不买账。一旦中央政府政策调整，市场必然出现沉寂局面。那么可以解释为什么房地产市场长期来看是好的，但短期内相当多的人士看不明白。对于这点，严格意义上可以这么理解“房地产资产价格的增减，必须依赖城市价值的提升，必须有赖于城市经济的稳健，必须依赖宏观政策的指导”。

目前南宁楼市呈现出来的是供需胶合状态，去年一些报建停不下来，但人为地施工放缓已成为普遍现象。客户观望情绪继续，普遍认为下半年房价持续下跌。那么那种市场预期较为符合实际？近年来市场经验告诉市场“宏观经济越是不好的时候房地产越是有松动的可能”，来看一下宏观数据，11.1的数据表面来看确实漂亮。然而实体经济业务如何可以参见珠三角等经济发达地区数据。担忧是有必要的。10月之后，市场将会适当回转。春节前市场出现良性局面可能预期，但是暴涨的局面不会重演，谨慎乐观低调行事很有必要。

8月1日央行所属分支行行长会议明确指出“落实好适度宽松的货币政策，房贷要落实好差别化”，这将是政策吹风会的前站。当然具体政策如何实施仍然需要到10月之后。