7月楼市是反弹还是反转？

重庆市国土房管局发布数据显示，7月主城商品房成交面积115万平米，环比上升21.5%。7月下旬交易量恢复到三月初。因重庆情况相对特殊，两江新区和户籍改革政策同时刺激发力，因此数据显得不太具有说服力，遂逐一查访其他城市成交量，并咨询业内同行，得到的答案大致相同，7月全国各主要市场，成交量均环比上涨2成左右。地产市场量价关系的意义在于，供应量一定，需求增加，那么价格上行，这就是我们所谓的量价同步上涨的道理；而如果供应量一定（或者增加），需求下行，价格将下行，量跌价跌的规律。前者是供应量既定的情况下，购房者相互竞争形成的市场价格提升；而后者是买者既定的情况下，卖家相互竞争，导致的市场价格下行。在这两者之间，还会出现量涨价稳和量跌价稳的情况，前者的经济学含义在于供应方对后期局势预判是供应量还会增加或者需求量将萎缩，因此平价出货；后者的含义则是供应方虽然觉得目前市场需求萎缩，但是是阶段性萎缩，一段时间以后，需求会大幅度反弹，而供应量相对比较均衡而采取的市场策略。

那么该如何来解释7月市场的形式呢？首先从供应量来说，全国各地公映均有所反弹，但受制于今年一直战战兢兢的市场预期，以及国十条政策的高压，供应量并没有出现大幅度反弹，市场供应量只是处于一种温和上涨的状态；而需求方在经历了国十条政策高压以后，看见市场并没有出现预期下跌，均衡局面一直持续的状态，这加重了对前期市场上涨惯性的恐慌，加上近期粮价上涨，国际原油价格上涨，以及切实的通胀预期来临和市场现货流动性过剩的现实，需求市场由预期价格下跌出现预期价格上涨的状态，需求开始出现回升。在这种状态下，供应量既定（小幅回升），需求出现较大程度的回升，加上供应方和需求方预期价格走势一致，导致了市场成交量放量，局部价格微涨的局面（因政策阴云没有完全散去，供应方对后期走势持谨慎态度）。以上几乎可以解释7月市场的运行状态。

那7月市场是否是市场的一个反转（有经济学家说四季度房价将报复性反弹），还是一个反弹现象。这点我们要从预期供应量角度分析，今年房地产市场状态一致是投资额大幅度回升，开工量大幅度回升，但商品房供应量与成交量相对萎缩的状态。这两者之间的差额，实际就是在建未售工程存量增加，这个存量增加，一方面未来预期的供应量会增加，另一方面供应方资金需求量会逐步增加。在现有相对较为紧缩的货币政策情况下，供应方融资环境已经不再充分，资金进入量既定的情况下，资金消耗量加大，那供应方资金缺口将加大。如果供应方不能通过其他方式来融资，通过价格方式促销，增加总的资金收入量是唯一的选择。从以上因素来看，我们认为7月市场只是一个阶段性的小反弹，不是一个反转的局面。

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