当代物权法百科全书小辞典311

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地役权合同

陈绪国

物权法第一百五十七条规定：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。”

本条款，是关于地役权合同的规定。

地役权种类繁多，内容复杂，是否要签订合同，是否要以约定方式取得，这些都是新生事物，一些法律法规正在试验推广之中。为了慎重起见，为了防止法律的疏漏，本条款设置了地役权合同的主要内容，以供参考。当事人签订地役权合同时，可根据需要和可能，对以上六项内容进行增删改调。

本辞条，介绍地役权合同的基本概念；下一辞条，介绍地役权合同的主要内容。

主题：地役权合同概念

地役权合同，是地役权人与供役地人签订的土地利用合同。为了使地役权的设立和行使规范化，减少不必要的争端，同时令当事人双方的权利和义务得以明确，力求达到圆满状态，促使物上地役权、权利地役权或者财产地役权于法律上有所保障，双方当事人签订书面的地役权合同是有益的举措，应当将此法律程序作为一项自觉性的制度来认真执行。

1．签订地役权合同应当遵守物权法和合同法的相关规定

当事人签订地役权合同，应当遵守物权法和合同法的相关规定，否则，就不能发挥合同的效力，影响到地役权的设立和行使规范化，各种违法行为不受法律保护。当事人不能串谋损害国家和集体的权益，也要兼顾左邻右舍地役权人的合法权益。

依照物权法的相关规定和国家的土地利用制度，地役权是需役地人行使利用相邻关系人土地的权利和供役地人应当提供便利的义务，供役地人不得借故阻碍地役权人行使正当的物上权利。地役权行使权利时应当将供役地人的损失限定在合理范围之内，不得滥用权利和故意损害他人的权益。

地役权人与供役地人于道路通行权、管线铺设权等积极地役权方面可以互帮互助，于其他积极与消极地役权方面也要兼顾睦邻友好关系，应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，正确处理相邻关系。

2．签订地役权合同应当以书面形式订立

当事人签订地役权合同，可以采取范式合同或者自制合同进行，也可以采取要式合同或者略式合同进行。地役权是异地的土地利用权、用益权，设立地役权应当以书面形式订立，建设用地地役权的合同必须以书面形式订立。如果当事人请求确认以口头形式设立的地役权合同，人民法院有权驳回当事人的诉讼请求。

合同条款是否齐备、准确、有前瞻性、有专业性，具体内容是否明确，决定了合同能否顺利履行的目的。当事人签订合同的目的，是令当事人双方的权利和义务得到明确，力求达到圆满状态，促使物上地役权、权利地役权或者财产地役权于法律上有所保障。其物权化保障机制，在于适当地向地役权一方倾斜，同时将“合理侵害”的程度降低到相对合适的临界点。

3．签订地役权合同应当一视同仁

地役权合同的客体对象，有的涉及公共利益、准公共利益，有的涉及一般当事人的合法权益。其主体对象，有国有企事业单位、集体企业以及其他的法人与自然人。国家实施统一的地役权合同设立制度和地役权登记管理制度，对于同样的客体或者不同的客体，对于同样的主体或者不同的主体，均应当同样签订合同一视同仁，谁也不能搞特殊化，谁也不能置之度外。

国家实施统一的地役权合同设立制度和地役权登记管理制度，是地役权之间公平合理对待的再现，也是防止国有资产流失的必要条件。国家、集体为社会或者为集体设立地役权，是公共服务品，不是单独为个别人而设立的，应当理直气壮地在合同中保护国家、集体的财产，防止被个别人操纵与利用。

4．签订地役权合同是尊重当事人双方合法权益的必要途径

就其地役权的利用权而言，法律规定供役地人提供土地利用权的便利，确实是一种义务。不过，这种义务是有一定边界和特定的范围的，不是包罗万象的。

对于供水、排水、供气、电信、网络管线的安装之类的积极地役权，一般的作法是地役权人提供从需役地到供役地这一段距离的人工和费用，供役地人一般不负担以上费用，但提供土地利用与接驳管线的便利条件。

对于毗邻小区道路建设之类的积极地役权，属于共有型地役权，耗资也较大，如何分担建设费用，一般由当事人约定解决，法律也不会规定得死死的。但是，法律尊重当事人自己的选择、自己的合同约定。如果合同中没有约定，则应当按照约定俗成的办法进行调整：即各个小区负责各个小区内部的道路建设；小区以外的道路建设，属于共有型积极地役权，四至范围不一而论，可以视具体情况具体解决。

当地役权涉及多个项目时，当事人可以根据自身的实际需要，通过约定来设定各种项目的地役权，或者是单向投资，或者是双向投资。其中，可以区分物上地役权、权利地役权和财产地役权来协调项目的建设。

只要约定不违反法律的强制性规范，不违背公序良俗，不出现欺诈和显失公平现象，法律均予以确认与保护，都会尊重当事人的约定。

5．签订地役权合同的生效与解决争议办法

地役权，是建设用地使用权或者农村土地承包权的附属、配套权利，法律采取登记对抗主义。地役权从签订地役权合同成立之日起生效。

当事人在合同中没有约定争议解决办法的，不影响合同的效力。未明确约定仲裁的，或是事后未达成仲裁条款的，当事人可以直接向地方人民法院提起诉讼来解决。法院依据积极地役权、消极地役权的不同类型的争议来进行裁量，某些违反法律规定和公序良俗的行为，即使合同中未予以明示，仍然不支持错误和违法行为的一方当事人。

除了个体法人、自然人个人的当事人以外，城市的地役权当事人以单位法人、小区业委会为当事人主体，农村一般以行政村为主要当事人主体，组为当事人主体是为其次。当事人的主体与客体发生错位，张冠李戴的，更容易发生争议。

最容易发生地役权权属争议的，是农村的承包土地地役权和住宅土地地役权。恰恰是农村的土地管理是薄弱环节，宅基地合同与登记、地役权合同与登记，都是薄弱环节。造成这种现象的主要原因，包括农村公共服务产品相对不足，农村经济发展缓慢，基础设施建设滞后，农民大多数困难。

农村地役权的这些困难与问题，在城市里得到解决与缓解。尽管城市里的人口密度、地役权密度远远超过农村，基于城市土地所有权国有制、主要基础设施建设国有制，以及土地的集约化、节约化、公共化、共有化、地役权福利化等一系列特殊物权化的保障机制，大大改良了地役权关系，化解了许多地役权关系的矛盾，减少了地役权属争议。

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