自国务院新“国四条”和新“国十条”及地方政府新“细则”房地产政策“严格”调控“重拳”打击下，楼市地动山摇。首先切断房企资金“奶瓶”和银行信贷收紧

　　及封闭融资渠道等土地政策改革，另外是打击捂盘销售和监管预销款及通过政策调控市场，遏止购房者盲目购买和投资。其次是遏制活跃的投资炒房者和提高房贷首付及利率，另外是禁止三套房贷，实行“双限双购”政策。再次是惩罚空置地王和增加保障房供应及扩大土地供应。

　　  国务院“415”新政之后，市场交易量持续萎缩，因此带动了成交价格下探。一手房和二手房的房价都出现了松动，特别是二手房成交价的下降尤为明显。目前全国房价局部下降10%-20%。从房价下降的幅度和区域范围及下降空间分析，属于小幅度下降和局部性下降，至少还要20%-30%房价跌幅，方可是房价下降的底部。

　　  房地产政策调控三个月已过，房地产市场最明显就是房企楼盘销售大面积萎缩，销售完成靠降价促进成交和销售任务及业绩等年报。例如万科和恒大及保利等房企；热钱撤离楼市，投资炒房客抛房套现，房企资金“吃紧”。例如富力和金地及保利等房企；房企“变相”降价大搞价格促销，房价局部下降，开盘时发展商就市论价，售价比预期低。例如万科和恒大及绿地等房企；市场观望浓厚，销售中心冷清，看房人员稀少。例如北京和上海及广州等深圳一线城市；房企拿地谨慎，热情大减。例如广州和北京及天津等上海一线城市；定价和推货及开盘变得犹豫不决。例如广州和北京及深圳等香港一线大城市。

　　  房价下降的关键是金融政策，尤其是银行贷款方面。央行最近对开发商的融资比例进行了调整，贷款比例从70%下降到50%。也就是说，过去开发商只要自备30%的资金就可以通过融资渠道进行房地产开发，资金压力比较小；而现在，企业自备资金如果有30%，银行放贷50%，剩下的20%的缺口就需要开发商再想办法解决，也就是项目开发的门槛提高了。一些企业如果有资金压力的话，就只能对楼盘降价促销，使资金能更快地回拢。

　　  所以即使没有新的政策出来，只要银行依然保持紧收的贷款政策，对于房价同样有非常大的影响。现在万科、绿地等搞减价促销，是正常现象。所谓没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。降到一定价位，必然会有需求。下半年若银行信贷政策出现松动，那么楼市就有可能复苏，但从行业发展看，楼市的过快复苏并非利好。2009年的增长就超出了很多人包括不少开发商的预计，这都是市场不成熟的表现。就今年宏观调控而言，不可能如此快的结束，所以房企生死关头在十月是个“分水岭”，将受到市场的严峻考验。

　　  2010年4月之后，全国土地溢价率开始下降，今年同比去年要低，一些热门楼盘的溢价率在 130%、140%左右，最高是到170%，不像去年基本上在250%、300%以上。如果市场比较稳定，现在的地价对于开发商还是略有盈余。那些热门土地将继续受到追捧，毕竟上海集中了全国最好的开发商和最具价值的土地。

　　  根据《2010年7月中国城市房价排行榜》今日在杭州市揭晓，杭州市房价跃居榜首，新房均价达到25840元/平方米，创历史最高，北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米位列第三。这是 “宜居城市研究室”第五次发布中国城市房价排行情况，本次房价排行榜主体城市包括各省省会城市、沿海重点开放城市、经济总量规模大于1000亿、人均GDP接近或超过全国平均水平的城市、知名旅游和文化名城，统计样本城市总量为110个。

　　  2010年7月中国城市房价排行榜统计数据由“宜居城市研究室”提供

　　排行 城市 新房均价(元/平方米)

　　  1 杭州市 25840

　　  2 北京市 22310

　　  3 上海市 19168

　　  4 温州市 18854

　　  5 三亚市 18319

　　  6 深圳市 16978

　　  7 宁波市 13438

　　  8 广州市 12560

　　  9 南京市 12016

　　  10 舟山市 10500

　　  从统计数据来看，1-6月份，房价继续保持了快速的增长势头，排名前20个城市均价均超过8500元/平方米。其中，浙江城市占据六席，广东和江苏城市各占三席。4月下旬国家出台相关调控政策后，一线城市房价增长势头得到有效抑制，其中深圳房价降价较为明显，主要是受宝安和龙岗两区房源和成交较多的影响，原关内四区房价依然维持在2-4万之间。北京、上海、广州新房均价也有一定程度的下降，其中上海均价再次跌回2万内。统计数据显示，多数二线城市房价继续上涨，浙江二线城市房价本次总体涨幅较大，除温州成交均价下滑外，宁波、舟山、绍兴、台州、湖州、嘉兴、金华均大幅上扬，舟山、绍兴突破1万大关。

　　  受经济和政策刺激影响，高铁的建设和开通，海南旅游岛规划、喀什设立经济特区等都推动其相关城市房价的快速上涨，三亚和海口均价较最高时期虽有所下降，但较1月份的数据仍分别上涨了16%和11%。喀什经济特区的设立，推动喀什市房价上涨26%，达到3250元/平方米。南京、长沙、成都受高铁和城市交通建设加快的影响，房价继续上涨；省会城市除拉萨和西宁外，均价都超过4400元/平方米。

　　  杭州、上海、温州、三亚、深圳、宁波、广州、舟山超过1万元/平方米，珠海、大连、厦门、台州、青岛、天津、南通、福州超过8600元/平方米，泉州、海口、烟台、日照超过5700元/平方米，沿海城市海景和江景楼盘低于万元的已难寻觅，平均多在1.6-3万元/平方米。而其它3-4字头的沿海中小城市今后仍将是炒楼群体的重点对象，内陆沿江城市也不甘落后，宜昌房价5637元/平方米，逼近省会城市武汉的6196元/平方米，江西九江市房价也达到4771元/平方米，突破5000关口只是时间问题。

　　  在今年政府调控房价措施连续出台后，市场的确出现了一些变化，各地成交量纷纷跌至近年来的较低位，但是房价总体并没有下跌多少，只是减缓了上涨的趋势，买卖双方都还处于观望阶段，随着政策的进一步实施，民众对房价泡沫的进一步认识，以及投资炒楼者向其它行业的转变，预期下半年主要城市房价将下跌8%-12%（这个数据比较的保守，至少要下降20%-30%），中国城市房价将开始进入调整阶段，而一些经济条件较好的中小城市，房价仍将保持一定的上涨空间，但不影响整体房价的下跌趋势。

　　  2010年7月20日南京温州相继发出“收地令” 浙江两地块或被收回。由于长三角部分开发商资金紧缺，地块被回收压力大增。日前，南京市国土局发布今年第三张“收地令”，没收1亿多元定金。16日，温州也回收一块价值10亿元的土地。这是半年来南京市国土局收回的第三幅地块。今年2月和3月，南京国土局分别收回了仙林与宁南的两幅地块，共没收定金2.46亿。

　　  温州16日也收回一块当时成交价为10亿元的土地。该地块于去年12月30日被恒达集团有限公司以10.43亿元竞得，溢价近4倍。按规定，恒达集团须在6个月内缴清出让金。然而，恒达公司仅在竞拍前支付了2200万元保证金，至今年6月底付款截止期未能缴纳土地出让金。恒达集团曾请求延期至7月2日付款，但一直未支付。国土局将收回土地开发权，所缴2200万元保证金作为违约金没收。此外，浙江至少有两幅土地因开发商到期未付清出让金可能被收回。2007年以总价2.5亿元公开出让的杭州余杭区“余政挂出[2007]53号”地块因出让金未在规定时限缴纳，政府正与开发商协商。此外，一家投资管理有限公司今年3月主动提出退地，希望政府收回其位于杭州经济技术开发区一块占地约33亩的土地。

　　  2010年7月20日，住建部表示楼市调控不会放松 经济"二次探底"尚早。诸多迹象显示，虽有一些地方配合“不积极”，但中央政府的楼市调控政策不会放松。“(调控)政策一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民。”。

　　  2010年7月20日，上海房贷申请和发放“两头从严”。随着楼市调控的推进，差别化房贷等政策正逐步发挥积极效应。与此同时，也有个别地区传出“二套房贷”松动的消息。上海银监局、房管等部门近日再次重申，将严格执行相关调控政策，遏制各种名目的炒房和投机性购房行为。上海银监局新闻发言人周文杰表示，该局6月份对4家主要银行的监测和抽查结果显示，第二套及以上房屋贷款套数明显下降。6月15日-30日间，样本银行第二套房贷总共审批通过63笔，环比减少27笔，“这些贷款均符合政策认定标准，满足首付成数、利率的要求”。

　　  上海银监局表示，将继续督促各银行落实房贷政策，并重申，各银行必须实行差别化管理的个人住房贷款政策，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，“一旦发现违法违规行为，将严厉查处，以确保国家宏观调控政策的执行效果”。

　　  2010年7月20日，银监会不放松房贷，下半年加大检查力度。随着上半年各项统计数据的出台，下半年银监会的贷款政策引起了各方关注，毕竟在这个楼市走势敏感的时期，房贷政策的调整将起到重要作用。下半年开始，银监会仍然要求各银行继续严格执行差别化信贷，并将对房地产贷款组织例行的现场检查。

　　  据上海证券报报道，银监会下半年的检查将主要针对流程是否合规、风险管理是否有效，尤其是是否严格执行了上半年出台的相关政策。根据银监会对各商业银行的贷款摸底情况来看，第二套房及以上房屋贷款套数在总套数和整体占比呈现“双降”，投机投资类购房得到遏制。

　　  2010年7月19日，住房和城乡建设部部长姜伟新在“2010中国市长论坛”上表示，要坚定不移地继续坚决贯彻落实好国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加快保障性住房建设，做好利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点工作。全国各地的保障房建设不会打折扣，为了完成580万套保障性住房建设任务，中央已经下拨600多亿资金，有关的政策措施都已经制定并以文件形式下发。

　　  总理在今年的政府工作报告中提出保障性建设和改造棚户区一共要建设住房580万套。保障性住房，包括廉租房建设、经济适用住房建设，限价房建设，公共租赁住房建设和各类棚户区改造之后的安置房建设，住建部代表保障性住房联系协调小组已经和各个省市签订了协议，大部分省市已经与各地市县签订了任务书，今年这580万套的任务一定要完成。国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点，已经确定了北京等28个城市作为试点城市，住建部已经会同财政部、人民银行等制定了具体的试点办法，包括具体的贷款办法。

　　  2010年7月18日，国土部联手银监会秘密调查，锁定1436宗闲置土地。近日，国土部正联手银监会对全国1463宗闲置土地进行秘密清查，其中，北京、广东、海南和江苏等地闲置土地比例最高，70%以上的闲置土地性质为住宅用地。银监会要求各银行将这些项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等具体数字在7月15日前进行上报，而国土部将会对这些闲置土地进行集中整治，绝大多数土地面临收回。

　　  国土部执法监察局局长李建勤通报了今年上半年的土地违法情况，而比亚迪在陕西户县圈地4500亩，建设比亚迪二厂，涉及地方政府土地违规预征土地、开发企业违法占地等违法行为，正是国土部二季度挂牌督办的4宗重点土地违法案之一。按照国土部挂牌督办案件的程序，7月14日国土部已将督办通知书下达给了陕西省国土厅，要求该厅联合当地纪检监察机关，抓紧进行调查并作出处理意见。目前国土部正首度联手银监会，由各地银监局详细上报用地信贷，密查1436宗闲置土地，对囤地、闲置行为严格限制。

　　  目前，银监会已要求各银行将上述全国1436宗闲置土地项目的信贷情况，在7月15日前上报；而国土部则要求“将对这些闲置土地进行集中整治，80%的土地面临收回”。事实上，早在6月，就有消息相传，国土部将一份包含了全国各地共计1436宗闲置土地的统计表交予银监会，希望银监会能够根据这份名单做一次全面的风险排查，为国土部下一步对房地产企业闲置土地的集中整治做好准备，但始终未得到有力证据确认。地方银行都受命于地方政府。房地产是助推地方经济的一大动力，土地是房地产成长的根源，一旦地方带有强迫性质地给予银行一些压力，迫使地方银行不得不为地方做一些保密的工作，部委动作难免不打折扣。

　　  2010年7月14日，近日，部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”，引起各界关注。7月12日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应，均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；国资委12日也否认授意房地产央企扩张拿地。三部委表示"楼市调控不动摇"，政策何时见底。转眼间，号称史上最严厉的楼市调控政策已经走完了一季，“国十条”取得了初步成果。

　　  2010年7月13日，住建部表示第三套房贷不放松。虽然6月份房价略有松动，但是近期有关中央部委摸底楼市新政、第三套房贷“开闸”的报道，增加了市场对中央放松楼市调控的预期。再加上内地经济下行风险加大、各地房租暴涨、房企逆市拿地因素，下半年楼市调控更添难度。住建部表示此轮调控中央已下决心并对风险做好充分准备，下半年调控基调不转向，重点放在各地政府对新“国十条”的落实上。银监会发言人昨日亦重申，坚决执行中央调控楼市政策。

　　  近日，关于“楼市调控第二波”即将到来的消息再次激荡楼市，成为了近来稍显沉默的房地产市场上火热的话题。住建部则称，“二轮调控”并不科学，这只是对现有政策的落实。 住建部、银监会、国资委12日分别否认楼市调控政策松动，均称还将遏制房价过快上涨。住建部官员更特别强调，各地将继续坚定不移地执行新“国十条”及相关配套政策。在三部委未表态之前，坊间有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”的传闻甚嚣尘上，市场对调控方向疑虑重重，无所适从。楼市调控方向再次遭遇“被感冒”。

　　  自国务院4月17日拉开“史上最严厉”的楼市调控新政后，调控方向“被感冒”在5月中下旬也发生过。当时，国家发改委有关研究人员称“3年内免谈房产税”，引发社会对调控政策走向的疑问。后国家发改委负责人出面辟谣，才使公众对调控方向的信心回到正轨。受房产新政的影响，眼下的中国楼市已进入力量角力的胶着期。“国十条”打头阵的第一轮调控使得市场成交量开始下行，但实际价格并未真正跳水，仅起到急刹车的作用而已，最新官方数据显示，6月份全国70大中城市房屋售价环比下降0.1%，系16个月首降，房价数据上的“拐点”出现。“量跌价滞”是目前各地楼市的真实表情。楼市调控还有多大的余地？这是一个待解之谜。

　　  2010年6月27日，大龙地产等8家房企被暂停拿地资格。2009年11月拿下北京“双料地王”———顺义后沙峪地块后，因欠缴地价款，开发商北京市大龙房地产开发有限公司被市国土局暂停了在京拿地资格。6月22日，北京市国土局发布闲置土地清理处置公告，8家开发商被暂停拿地资格。2008年底拿地、但至今尚未开工的项目及开发商，也被下发通知书并公示。

　　  去年12月初，市国土局就曾表态，将对“已批未用”的用地进行清理，开发商在土地市场拿地后，如果未按照交易文件规定签订合同协议、缴纳价款、开发建设的企业，将限制其参与后续土地竞买，即限制其拿地资格。在这8家开发商中，大龙房地产开发有限公司位列其中。市国土局相关人士证实，大龙被暂停拿地资格的原因就是欠缴地价款。目前只是暂停了大龙的继续拿地资格，至于政府是否会收回该地块，还没有更新的处理意见。

　　  19块闲置土地被曝光，对于囤地开发商，将暂停其拿地资格。继国土部出重拳打击开发商囤地后，北京市也使出了“杀手锏”。6月22日，北京市国土局对19个在2008年年底前就已拿地、但至今尚未开工的项目进行了公示，这些项目不少都是当时颇受关注的“地王”。对于囤地的开发商，将暂停其在北京的拿地资格。

　　  2010年3月4日，“国十九条”发布仅十多个小时，国土部再次重拳出击，公布对18宗闲置土地的处理，一场“土地整肃风暴”即将席卷全国。 继3月10日发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称“国十九条”)后，国土部再出重拳。

　　  日前出台的“国十九条”要求必须确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房建设用地供应总量的70%。而开发商土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%，此前购地只需缴纳10%的竞买保证金。针对开发商存在的各类违规问题，新政还规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

　　  2010年2月25日，银监会表示，信托资金不得用于土地储备贷款。银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》），再次收紧房地产信托。 《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足"四证"齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。