谢逸枫：防止政策调控“过把瘾”真退出

  国土部部长在国务院楼市新政调控周期“放话”房价还要跌，毫无疑问是一个未来楼市新政策继续调控的强烈“信号”。同时意味着楼市将在第三季迎来第二轮楼市政策调控，而第三季度楼市可能会出现“量价齐跌”。而到楼市第四季度或全面调整，到时，房价真有可能全面下降。广州目前楼市依然是“量跌价稳”，虽然房价没有继续上涨，但是也没有实质性的下降过，仅仅是暂时的调整而已。

  由于受到购房需求不断的萎缩和销售成交的下滑及购房意愿不高，另外是看房人群冷清和市场观望气氛浓厚及开发商“死扛”不降价，部分开发商因拿地或保持销售状态或资金出现紧张现象，开始做价格上的调整，例如打折扣，85折或88折或9折，或者是利用团购方式，一次性让利回收资金。或者是利用活动现场进行促销等。从目前广州楼价成交和前3个月房价上分析，其实广州楼价依然比较的“坚挺”。

  广州目前三套房贷有没有启动，广州的楼价会如何?政策调控“重拳”打击之下，6月楼价未降却反弹上涨，说明政策调控已经出现“疲乏”，投资炒房客和热钱未完成得到遏制，国内经济不稳定和地方政府执行“放水”及利益集团的“阻挡”，影响政策调控效果。由于地方政府在政策调控落实不到位和执行不力及出台的细则“太过温柔”，不仅“弱化”国务院严厉政策调控，也导致开发商“侥幸”心理“死扛”房价。另外政策调控“犹豫不决”和后市调控“断层”，导致市场陷入一片“抄底”楼市的大批买家进入。在人民币升值和通货膨胀预期下，投资客不畏惧新政调控，依然购买高端产品入市。

  其他就是市场上由于受新政调控，部分刚性需求和改善需求被抑制，但是，后市新政策和市场不明朗情况下，购房者担心房价上涨，也出手购买，导致部分刚性需求和改善需求爆发，市场需求旺盛。另外一方面是随着流动人口的暴增，购买需求突然增加，不仅房价没下降，房租也随着需求旺盛而暴涨。

  由于各个城市的房地产市场情况不一样，所以在执行国务院“新国十条”政策之中的第三套房贷，地方政府都是按照市场需要而是否执行。例如，郑州和广州不发放三套房贷款；深圳基本停贷；北京和上海可发放，但相对严格。因此，地方政府是否执行停止第三套房贷政策，关系到政策调控“成失败”和房价是否真的下降及楼市发展趋势。

  所以,住建部说三套放松不算,除非是国务院同意和出政策及其他部门联合发通知。否则住建部说了和没说是一个样，没什么区别。况且现在的政策调控快到尾，大部分城市的房价依然未下降，在继续上涨，说明调控目的未达到，三套房贷政策不应该退出，或者是停止实施，不利后市政策调控，尤其是政策紧急“刹车”，导致房价上涨。

  其实，第三套房贷其实从出台到现在都有些城市的地方政府在放松。如果一旦全面的放松，毫无疑问，中国房价必然将出现房价报复性暴涨。不仅让改善和刚性需求集中上市购买高潮爆发，甚至出现开发商随行涨价的“杯具”。虽然解决了“零成交”的困境和打破了楼市“僵持”状态及刺激了市场购买力，但是，在政策调控“放绑”和需求爆发时，房价不可能下跌，依然会继续上涨。甚至导致市场上的热钱和等待已久的投资炒房客“卷土重来”的危机，

  广州目前三套房贷有没有启动，广州的楼价依然会下降，主要是政策调控已经影响到开发商的资金链和销售回款缓慢及市场需求的严重萎缩。另外是市场观望气氛非常的浓厚，甚至开发商也在“变相”下降房价跑销售量。尤其是2010年上半年，大部分房企是销售任务和业绩未完成，基本上是在40%-50%，所以面临着销售压力和资金紧张的局面。下半年必须完成销售指标和冲击年报，下降房价销售成为最好的选择，否则资金必然有危险。