文/张从忠
对于犹太人来说，近代的上海不仅是“乐园”，还是“天堂”。早在鸦片战争前后，就有许多巴格达的犹太人来到上海定居，形成了上海最早的犹太社区。进入20世纪，许多欧洲国家执行排犹政策，而世界上绝大多数国家出于自身战略利益的考虑，无情地对当时没有祖国的犹太民族关上了大门。远离欧洲1万多公里的中国上海却张开双臂，以其“自由港”的特殊地位，欢迎犹太难民的到来。仅在1933～1941年间，涌入上海滩的犹太难民就有约3万人，其中有2.5万人定居下来，并在上海形成了3个新的犹太人社区。虽说上海城远不如柏林、维也纳、华沙等欧洲名城漂亮整洁，但由于中国民众和政府对犹太人的友好态度，让上海成为了这些异乡来客心目中的“天堂”。
犹太人把上海当作“天堂”的另一个原因是，他们在这里实现了发家致富的梦想，涌现了一大批著名的“犹太大亨”。如沙逊集团的领袖沙逊，他的集团在民国时期经营的业务包括纺织、食品、建筑、金融等13个行业。嘉道理、安诺德、亚伯拉罕和所罗门等也是那个时代赫赫有名的大财主，而他们中最富有的则要数欧司·哈同（1849～1931年）了。
哈同是中国人最为熟悉的犹太大亨之一，其创造的上海房地产炒作方法至今仍然被中国的地产从业人员学习和模仿。哈同的“保持与他人不同”不仅仅反映在他白手起家，创造出一个财富的神话；哈同对地产最大贡献是他对上海房地产的定义及运作方法。
一、从流浪汉到远东首富
哈同发家的经历非常具有传奇色彩。1849年，哈同生于巴格达，他幼年生活很苦，靠拾破烂、拣煤块为生。后来，哈同随父母经印度辗转来到上海，替犹太老乡开办的沙逊洋行看大门。由于为人勤快、谦让，他很快升为“管事助手”，负责看守鸦片仓库。这可是一个肥差，利用这个职务，哈同大笔收取提货人的贿赂，加上平时省吃俭用，他很快就积攒了一笔财富，并用这些钱购买了一些零散的土地。
旧上海犹商的房地产经营，主要有以下四大特点：
●利用地价级差。牟取增值暴利。精敏的犹太商人往往凭借自己的眼光、判断以及各种关系，低价购入一些有升值潜力的地产，待日后地价上涨后再买卖或出租，以赚取巨额利润。如哈同就从上海整个地形和未来发展趋势作出判断，为自己和新沙逊洋行大量购置当时不为人看好的南京路沿线地产。有些在公共租界工部局和法租界公董局内任职的犹商，也利用参与并影响上海城市建设发展规划的有利条件，事先廉价购入规划中具有发展前途的地产，待日后地价重估时牟利。如1899年，作为工部局董事的哈同，利用参与制订公共租界“越界”筑路计划所获信息，以低价大量购入“越界筑路”两侧的土地，从而获得几十倍乃至数百倍暴利。此外，上海塞法迪犹商还对已有地产进行初级开发，提升地价。如哈同为了哄抬南京路一带的地价，花了60多万两银子，将南京路改造成为铁藜木路，使得南京路身价大升，地价成倍上涨。
●运用金融手段。扩大投资规模。房地产投资巨大，完全依靠自身资本很难做大。为此，许多犹太商人往往利用其在租界中的地位和声望，将已有地产向银行进行抵押贷款，再用抵押款买进新的地产，循环往复，使其地产投资呈现几何级数增长。同时，有些犹太商人以“保息”搭资等名义，在社会上公开发债或集资招股，组织企业公司，从事房地产经营。如哈同
洋行等8家房地产公司，向银行抵押借款高达资产额的89．7％。华懋地产公司的资金来源，除实收资本及向银行贷款外，主要是来自3次公司债券的发行。
●出租土地造屋。坐享稳定收益。上海的一般工商企业如果想投资房地产，那么以上海地价之昂贵，土地投资往往占总投资额的1／3。所以，一般工商户都无力购地而采取租地造屋的方式来经营，以减少建厂开店的投资。南京路等市中心地段地价更贵，一些大型商业企业无力自造营业大楼，而租地造屋往往能各得其所。因此，上海犹商大都喜欢将地产租与他人造屋。这样做不仅保持了土地增值的利益，同时又将经营房产的风险转嫁给了租地造屋者，而且经过一定时期后，土地上的建筑物也就归于土地所有者，正可谓一举数得。哈同在南京路沿线拥有的许多建筑物，大多是这样获得的。
●兴建高层建筑。获取最大利润。随着上海城市的迅速发展，上海的地价也迅速上扬。至1925年，上海租界地价水平已与伦敦相埒。根据市中心的土地资源日趋紧张这一特点，犹太商人大规模地兴建高层建筑，以谋求更大的利润。在这方面，沙逊家族在上海房地产业中最为突出，是上海拥有高层最多的房地产商。
真正给哈同的事业带来巨大转机的是中法战争。1884年，中法战争爆发，中国军队在老将冯子材的率领下，接连挫败法国侵略军的攻势。这些胜利让中国人民欢欣鼓舞，上海的洋人却坐不住了，他们认为，中国打败法国后自然就会清理他们，于是纷纷逃离上海，上海的房价因此暴跌。这是一场代价颇高的赌博，但是哈同赌赢了。由于清政府的腐败无能，中国在军事上节节胜利的情况下“不败而败”，与法国签订了《中法和约》。“洋大人”们又纷纷回到上海，“十里洋行”恢复了繁荣。哈同则名利双收，他购买的房产，也就是今天的南京东路一带，后来逐渐发展为上海的商业金融中心，在数年间地价上涨千倍以上。由于哈同在关键时刻“不退缩”，维护秩序“有功”，1887年被聘请为“公共租界工部局董事”，当时这是租界最高的荣誉职务。哈同从此成为犹太“炒房团”中最耀眼的一颗明星，并被人称为“远东首富”。
二、哈同发家策略
哈同娶了罗嘉陵以后，他得到了妻子的二亩地。哈同对妻子说：“我先买下一小块，打算将来在这里办洋行，再把它押给银行，又把押款买下另外一块，就这样，我们可以像蚕吃桑叶，先一小口，再吃一小口，到最后全吞掉。何况，我另外还有积蓄，加起来不也是一笔不小的本钱吗？”
妻子问：“把积蓄都用上去，你不打算放高利贷了？”哈同的一双大眼睛里闪烁出狡黠的目光：“罗嘉陵，你听我说，放债是赚穷人的钱，可是穷人身上能赚多少？我们犹太人有句俗语，靠别人口粮过日子，就得挨饿，所以只有经商做生意，投机取巧，在有钱人身上打主意，这样才能发大财。”罗嘉陵心领神会，而且立即呼应：“我们中国也有一句俗话，马无夜草不肥，人无横财不富。”这对迷醉于发大财的夫妇，就照丈夫提出的计划，先将三茅阁桥的这2亩土地，抵押给与新沙逊和老沙逊都没有密切关系的美商花旗银行，再在江西路、河南路一带物色到一些已经造有石库门房屋的空地，串通该处的地保，先放出空气，假称这处将由洋商强收。土地的业主怕白白充公，就低价出卖给哈同。哈同竞以2亩地的抵押款买进南京路4亩土地，加倍获利。
哈同在买卖地产方面也有超人的经验，决定哈同洋行以经营地产为主。哈同对此还有独特见解：“土地本身并不值钱。在农村荒地上下种耕耘，长出粮食来才有收获；城市里在空地上造起房屋，地皮才产生价值。哪里越繁荣，地产就越值钱。别的洋行，把地产做买卖，低价收进，高价卖出，从中取利，可这是一种投机，也是赌博!你赢钱了，别人就输，也难保你永远会赢?只有在土地上造屋，或者租给人家造屋，你收租费，利润虽不大却是脚踏实地的永恒利益！按照哈同的判断：“从河南路到静安寺，十几年后这一带可能是公共租界内最繁华的地区，也一定会成为全上海的黄金地带。”可见犹太人的房地产眼光，在90多年以前给出的上海地产预测与今天的实际状况竟然丝毫不差。
听完哈同的地产策略，罗嘉陵迟疑地说：“难道别的洋行就不会和你竞争？”
不会，暂时还不会。哈同自信地摇摇头，又指出其中原委，“他们把土地和其他商品，如鸦片、棉纱等一样看待，买进卖出，只知道在交易中赚取差额利润，并没有当作真正的事业，租界的地产实在是洋商们最肥沃的领土，占有了它，就能占有一切!他们也已满足于南京路东段的繁荣，根本还没考虑到发展和开拓。其实，今后那里繁荣了，利益就越大。”
“那些西洋人不是你所想的那样愚蠢，他们也会到西区来做生意。” 哈同似乎早有谋算，沉稳地打定主意：“我的土地只租给中国人，我造的房子只向中国人出租。这里虽然是租界，可是毕竟在中国土地上，中国人比外国人多！他们要办的事业也一定会超过外国人。有些西洋人在租界上有权有势，处处欺侮人。我怎么压得过他们？倒是中国百姓忠厚老实，容易对付。”
罗嘉陵对洋人穷凶极恶抢占上海土地感到困惑，不禁询问：“中国地方这么大，英美法这帮洋人为何只咬住上海不放？”哈同沉默片刻，然后感慨地发表高明的见解：“我到过东方很多地方，印度太热，山打根荒僻，香港只是个孤岛，没有一个地方比得过上海。我仔细查看过地图，上海是中国内外通商的交通要道，出吴淞口一条长江直入内地，向外可以接上太平洋。将来太平洋航运发达，中俄铁路开道，东西方的商业中心一定在上海。它像是一个人的喉咙口，从外面能输进大量洋货，又可以伸进口去掏走无尽资源财宝。我佩服西洋人，他们聪明，有眼力，看中了上海，就抓住不放。我一到上海，也觉得这是个宝地，再也不肯离开。”
“可是，”罗嘉陵对哈同既赞佩，又惋惜，“你竞争不过沙逊、渣甸这些洋人。”哈同莞尔一笑：“他们是老鹰，东飞西闯公开抢肉吃；我是小鸟，躲开老鹰，暗地里自己找吃食。有机会就吃几口，多吃就能吃饱。”
三、哈同的生意经
当时的哈同洋行坐落在上海南京路河南路口，这里是公共租界东首繁荣地段的尾端，也是哈同今后向西部开拓地产的起点。这一带的建筑远不能和外滩那些巨厦高楼相比，仅仅是一座座四方形瓦顶二层砖木结构的普通洋房。哈同洋行更不及沙逊、怡和、仁记等大洋行以及汇丰银行那样高贵而有气派，门口没有巡捕守卫，挂在外墙上的铜牌，既不显眼，也比别人小一倍。刚开办时，整个洋行只有一个大写字间，几张松木写字台，椅子，也是中国木匠做的靠背椅；地板不油漆，也不铺地毯，几扇窗户连窗帘也不挂，夏天时太阳西晒，冬天里寒风从窗缝里直钻进来。他所聘请和雇用的都是中国人，原来在沙逊洋行不受重用的宁波人袁祖怀、苏州洞庭山买办世家的席正甫，来担任正副买办。一个是专与租界当局、中国官府打交道，一个周旋于各大外商银行之间。此外只有账房、跑街、庶务和杂务工各一名，其规模之小，人员之少，在上海洋行界中居末位。有人讥嘲这个犹太大班吝啬，故意装穷。其实哈同是以简陋的外表掩盖他的勃勃雄心，也不愿像其他洋行那样，以洋派气势吓退中国客户。
哈同当上了大班，可还是和过去一样，每天清早第一个到洋行，不等杂务工张阿忠吃好早饭，他就亲自动手扫地、抹桌，等其他职员准时来上班，写字间已经打扫得干干净净，像教堂一样，显得整洁而肃穆。职员们因迟到感到不好意思，大班却并不在意，还像下属迎接上司那样，起身对他们拱手含笑招呼：“发财！发财！”他每天工作安排得井井有条，细致周到。他很少发号施令，却事事带头去做。去官府、银行时，他恭敬地跟随在两位买办后面；买地、收租，他带领跑街和账房，勤劳地走在前面。对待客户，不论生意大小，一律平等。遇到大客户，他就亲自上门，不谈成功决不退出；客户到洋行来，不做成生意不让你出门。
可是，比起以前来，哈同在装束打扮上稍有不同。他出外不再穿那套穿了十多年的旧西装，在家里除了安息日独自一人坐在暗室时，平时也不穿那件从印度带来的土耳其长袍。他每天细心地梳理一头浓密的头发，而且看到一些洋大班们大多蓄须，他也学着在鼻子下留一撮胡子，既有别于过去小职员身份，也的确显得威严神气。他也开始学抽雪茄，可是只用牙签插在烟头，牙齿咬住牙签，总不点燃，只求嗅嗅香气就很满足。别人见到他逐渐发胖的身躯、整齐的服装和一脸笑容，又当起大班，想造花园，就恭维他已是身价不凡的富翁，和其他洋行大班一样开始过高贵荣华的享乐生活。
每听到这种恭维奉承的话，哈同就谦逊而又真诚地回答：“上帝在上，我不是富翁，也从来不想和别人那样享乐。我们犹太人不论活多久，一生中在事业上总有个50年计划。前25年，刻苦、受苦、苦学本领，就是我娘说的一个人要百炼成钢；后25年，才可以凭经验赚钱，干一番事业。我二十多岁到上海，已经辛苦了25年，现在自己办洋行，是我第二个25年开始，也是我真正事业的起点。在今后要加倍努力，比以前花费更多心力！”
“那么，你到什么时候才享乐呢？”罗嘉陵用嘲笑的口气问。
哈同含有深意地微微一笑，“我认为学会本领是享乐，能赚钱也是享乐，事业成功更是享乐。一个人能看到自己战胜命运和世界，才是真正享乐!那些吃喝玩乐又有什么价值？”
罗嘉陵虽不以为然，也不和他争论，反而对他鼓励和赞赏：“你现在自己办了洋行，凭你的经商天才，一定会大势发展，在短期内大大发财吧！”哈同先是哈哈一笑，又立即收敛笑容，像教训别人又似告诫自己：“经商就为了赚钱！这是真理，不必羞耻。可是，赚钱要费心血力气，这种凭智慧和辛苦换来的钱，可以毫无顾虑地去赚！你不能坐等天上掉下银元，或者靠投机欺骗，这种飞来的运气或者靠不正当手段，有时也的确可以发大财，不过，正像气候要变，骤暖后必然暴寒。花开足了，转眼之际就要萎谢。做买卖也一样，赚钱还是一点一点赚，财产也要一点一点积，滴水也能满缸，一句话：要累进，勿要骤得。”
哈同与罗嘉陵商议并且决定，哈同洋行以经营地产为主。哈同考虑到洋行刚开办，资金不足，先买卖一些容易脱手和能盈利的地产。他认为做地产买卖，既要事先考察，买进容易脱手的土地，然后靠市场价格上下，买进卖出赚一些不冒风险而稳妥的薄利。另外，主要考虑长远利益，不能单是买进卖出。那就是必须拥有大量估计未来会繁荣的带屋地产，它平时可收租，抵偿向银行贷款的利息，并等待时机，当地价增值，有买主急于需要时，就可以抬高价钱，或租或卖，再加上玩些手段，使荒土变成黄金！
这就不仅是赚些差额，而是大大发财了！这就是哈同为什么放弃其他营业，单单选中地产？这也是哈同的独特经验，也是这个地老虎发财和成功的秘诀！
他又以独得之秘的生意经和事业家的雄心，作为洋行今后的营业方针，机密地告诉他的两位中国买办：“我哈同洋行经营地产买卖，要与众不同。”在沉默片刻之后，才提出属于哈同也是别人从来未想到过的见解，“我认为地产比任何商品更稳固而且永久，它也必须和城市的繁荣连在一起。一个国家的富强，首先在于商业的兴起!城市振兴，有四个要素：土地、金融、实业和交通，其中尤其是以土地为本。一定要在城市的土地上造起很多商店和居民住宅。商店越多，城市越繁荣，地产就越值钱。所以我哈同洋行，今后要在一些已经繁荣或即将繁荣的地段买进大块土地。后一种地价还可以便宜，将来租给商人开大商场，和许多小商店，店多便成市。上帝在上，我的地产就变成了市场！我造的住宅要又好又牢的一排排弄堂砖房，吸引中国人来住。住户一多就热闹，租金也就可以比别处高。总之，我的地产要和租界同在！”他以得意的笑声结束他未说完的宣言。
每天下班，哈同也总是最后一个离开洋行。等职员们都走后，他要杂务工张阿忠守在门外，自己从抽屉里搬出银钱和账册，按照十多年来的老习惯，也可以说是嗜好和欲望，把一笔笔账目反复计算，将银元钞票数了又数。在满足和安心之后，账册放回抽屉，银钱藏进他随身带的大皮包里，频频叮嘱张阿忠小心门户，才急匆匆回家。
四、关注长远利益
哈同“炒房团”的另一个特点是看重长远利益，而不是仅仅盯着眼前的好处。哈同集团曾在河南路口到西藏路一带买了不少房产地产，但由于西藏路交通不便，上涨余地很小。此时，哈同做出了一个大胆的决定，他向租界当局建议修筑马路，并自掏腰包60万两银子，雇人在他购买的地段铺设马路。马路修好以后，这一带的房价涨了10倍多。另外，哈同很早就在静安寺以东的郊野之地购买了300亩空地，购买时很多人都嗤之以鼻，认为不值。后来，由于英法美在上海的租界不断扩张，哈同集团的这300亩地也被征用，哈同他们又狠狠赚了一笔。
到20世纪30年代，哈同集团在上海的房产已超过沙逊集团，成为“炒房团”的龙头老大，哈同也成了上海名副其实的“地皮大王”，仅他一家就占有了上海最繁华地段南京路地产的44%，当时南京路两侧的大楼、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大楼、慈裕里，都是哈同集团的产业。哈同要么在自己地皮上盖上房子，收取租金，要么干脆把地皮租给别人，坐享其成。到1931年哈同病逝时，该集团中光哈同自己的资产就有1.7亿元，其中包括460亩地，1300多栋房屋，以及大量的金银财宝。
为什么哈同集团能在短短的几十年中聚敛这么多财富，当时的一首歌谣曾这样描述：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”或许，正是把当前利益放在长远利益的框架中进行考量，才能有长远的辉煌。
哈同的成功与《塔木德》有密切联系，在这部犹太法典上有这么一句箴言：“你能看到的未来有多远，你的事业就能够走出多远。”
2010年7月15日 广州