2010年7月14日，搜狐焦点联合华南地产论语专家现场参观科汇金谷 、合景誉山国际、侨建御溪谷三大楼盘，解读知识城板块置业前景。本次2010中国华能地产论语第三十二期“广州东部中新知识城楼市高峰论坛”出席嘉宾有广州暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚；广东刀客地产研究机构总经理、著名房地产营销策划专家谢逸枫，广州市社科院研究员谈锦钊；广州市房协专家委委员、房地产资深人士黄穗诚；广东工业大学高级经济师申革联；广州易美文化传播有限公司策略总监王瀚；中华易学研究院副院长钟炬；广州经纬行研究部主任曾英杰。 

　　  中国与新加坡继苏州工业园、天津生态城之后的又一大型合作项目——广州中新知识城日前正式签约奠基。中新知识城选址在广州科学城北区，初步规划面积123平方公里，其中规划建设用地面积50—60平方公里。要把知识城打造成为一个引领广州、广东以至中国产业高端发展尤其是知识经济发展的新引擎；要在知识城汇聚全球的精英人才；要把知识城建设成具有国际一流水平的生态宜居新城；要使新加坡先进的管理经验与中国国情相融合，在知识城得到成功的运用。不仅将成为今后广东经济发展的强大引擎，同时一个未来国际化的“宜居宜业”新城也将在广州东部冉冉升起。受此利好消息推动，东部楼市一改往日的沉寂态势，纷纷打出“知识城”的宣传口号揽客。

　　  广东刀客地产研究机构总经理、著名房地产营销策划专家谢逸枫在2010中国华能地产论语第三十二期“广州东部中新知识城楼市高峰论坛”上表示，现在要东部中新知识城开发这块，产业链是不成熟，产业很单一，而且每年给广州市创造的经济效益也是比较低。第二个有可能是开发商的进驻时间比较短，导致商业和生活及小区配套一直起不来。还有政府的投入相对缓慢，因为商业配套不足，交通网络不发达，位置比较偏僻，像今天开车过去一个多小时，说明交通及其不方便。

　　  谢逸枫指出，最主要一点科学城人口支撑不足，还有板块的内部比较分散。每个楼盘的相对的距离都相当的遥远。但是有一个好处，山水景观资源非常的丰富，还有总部基地还是有吸引力，包括广州的中小企业要强大要发展，借这个地方，由于政府会跟进驻的企业一定的优惠政策，对中小企业是有利的。为什么做高端性的物业，就是跟开发商的资金、利润，以及未来的走势有关系，这个板块中基本上山水资源，作为普通的住宅是没有利润，卖起来相当难，只有做别墅、公寓，或者总部基地的写字楼。这些公寓都是针对大型的集团高层做配套产品的，另外是中小企业准备进总部基地的企业，这些写字楼主要是卖给他们。这些写字楼主要是给这些总部基地入住，导致价格偏紧，写字楼一般是1万3千还是有点问题，按照投资回报和地块的使用性质，应该说写字楼的价值与公寓比较，但是这完全颠倒的，因为写字楼价格高于公寓价格，说明总部基地的入住比较低。

　　  第二个企业对板块失去了信心，因为在周边看到是比较荒凉，中新知识城和科学城的楼盘开发的速度是比较缓慢。科汇金谷的写字楼从楼盘价格看适合中小企业，不适合大中型企业集团。因为大中型企业是讲究交通的便利，位置不能太偏，离市中心要近点，尤其景观资源要好一点，因为做好公司的形象，尤其是世界500强的企业。这个板块中的产业链都是制造业板块，这都是吸引中小企业，而且是创业型的，而且楼盘的形象并不是很高端，价格为什么这么偏？

　　  谢逸枫认为，主要跟开发商资金投入、配套、产品本身的定位有关系，所以价值这么低。但是在板块中心来说，价格相当高，主要是因为不是散卖，而是整栋卖，单价达到13500元/平方米。打折扣后是12500元/平方米，一层是500-800万之间，一栋是3000万-5000万之间，所以总部基地的写字楼为什么这么卖，就是怕散卖影响利润的回收，为什么公寓的价格高达14600元/平方米，折扣完后是14000-15000元之间，单位面积是33平方米-103平方米之间，总价是45万-150万之间，仅仅是吸引高管进驻到这里，还有吸引知识分子。开发商主要卖的产品是45栋的总部基地写字楼，主要的产品并不是卖公寓，因为公寓给开发商的资金回收的效益快一点，所以价格比较低。而且装修都是4000元，在广州属于中高端的装修。但是打折完之后，真正的价格去掉带装修价格，才8000-9000元/平方米，这并不是很高。到里面住的话，隔5、6年再出租，投资回报还是有的。

　　  还有一点是景观资源是相对好一点，但是有一个不足之处，就是使用率比较低。公寓的使用率只有75%，还有配套相对不完善，尤其是总部基地内部的配套相当差。如果总部基地入住到里面，可能有商务的酒店还有咖啡厅，以及相关的高端的办公场所，而且办公场所应该有投影的设施，但是他们没有。这些楼盘总体是一般般。

　　  谢逸枫分析，侨建御溪谷这个产品适合于居住，不太适合投资，而且居住的人群主要是私企的老板，而且体量是相当少，卖的比较慢，主要是总价实在太高，均价是1万5，总价是450-1200万一套，成交量的速度比较缓慢。但是它有几个优点我认为很好，就是绿化地很高，景观资源很丰富。还有一个性价比高，位置比誉山国际的位置好多了，而且交通便利了。惟有是配套不足，作为别墅，高端的投资品，如果配套不足，跟自身的资源没有很好的利用有关系，这也是开发商价值增长点最有缺欠的地方。还有里面的实用性非常低，看完平面图，我就觉得设计有点问题，里面是实用性不怎么讲究，里面零散的东西太多，公摊是太大，达到有20%以上。我觉得这个楼盘不适合投资，而是适合私企老板居住。

　　  而誉山国际楼盘有一个最大的优势，附加值高，实用率高，空间感强，因为所有阳台，包括花园、地下层都是送的。200-500平方米之间，有20%都是送，价格高，就是有多是送，他们是价格1万6-2万，总价是600万-5000万，价格这么高也是跟产品定位有关系。为什么不能做小户型，因为开发商的资金跟预期利润有关系，因为这个楼盘跟当地政府联合开发的，所以要考虑到经济效益这块。而且它有一个很致命的地方，小区周边的配套特别不全，位置比较偏僻。目前的很难支撑这么高的价值，现在每个月的成交量不高，每个月只有1-3套，如果每个可以成交5套，说明销售是非常好。誉山国际比较合适渡假，因为那里的景观资源很丰富。