陈真诚：人民币升值不改房价下调大势
文/陈真诚
（载：《南方都市报》，地址http://gcontent.oeeee.com/e/a4/ea4a443e06d41e74/Blog/8c1/a1de7c.html，此为原文）
6月19日，中国人民银行新闻发言人表示，根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，央行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。市场表现也证明，尽管通货膨胀已经事实，人民币对内一直在贬值，但对外已经升值：中国外汇交易中心的数据显示，7月12日，人民币对美元汇率中间价报6.7718，较前一交易日走高35个基点，再创汇改以来新高。
从总体上来说，此次汇改，意味着人民币对外升值，尽管对内正在贬值。在理论上来说，一国货币升值或贬值幅度，和该国大宗商品价格下跌或上升幅度基本相同。
一般而言，人民币升值，会在一定程度上增大前期热钱流入的套利空间，意味着将对一般性人民币资产构成一定性利好，因而可能会在一定程度上推高以人民币计价的房地产等资产价格预期。而基于政府正在继续深化的房地产调控和目前房地产市场实际情势来看，本文作者陈真诚认为，总体而言，人民币小幅升值，对目前房房地产市场的影响不大，难改房价下降、市场回调的大势。其理由主要如下：
首先，此轮房地产调控是史上最严厉的调控。此轮房地产调控中，政府出台了系列调控政策，采取的是组合拳措施，以打击机投资投机，遏制房价上涨。而且，可以预期，在人民币升值后，房地产调控还将继续，已经计划好的调控房价的应对措施还可能继续出台。无疑，包含金融、土地、财税、行政等政策在内的组合措施对房价的打击力，要远远大于人民币小幅升值对以人民币计价的房地产等资产价格预期的上推力。
其次，当前，通货膨胀对房价预期的影响，是与系列房地产调控政策、房价下降大势形成一定对冲力的主要因素。而由于人民币升值预期，在短期内将直接影响到国内消费，对国内商品价格预期形成打击，也将在一定程度上起到打击通货膨胀的效果。因此，人民币升值，将对当前通货膨胀对房价的上推预期形成一定打击。而且，如果人民币升值幅度不大，且具有波动性，对房地产等资产价格预期的上推力则不大，一般要小于对通货膨胀的打击力，以及对当前通货膨胀对房价的上推预期的打击力。
再借助力学原理来看，当目标物受到来自多个方向的多种力的综合作用时，各种正作用力形成正作用力合力，各种反作用力形成反作用力合力。当反作用力合力远小于正作用力合力时，反作用的效果会很小，甚至可以忽略不计。本文作者陈真诚认为，事实上，在当前房地产市场，调控政策等因素已对房价下降形成了巨大正作用力，要远大于人民币小幅升值推高房地产等资产价格预期这个反作用力。
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