2010年7月9日,广东刀客地产研究机构总经理，著名房地产营销策划专家谢逸枫与国土部部长徐绍史、中国房地产学会副会长陈国强、北京市华远集团总裁任志强等房地产财经研究员以“第二轮调控信号已发出，买还是不买这是一个问题”为主题，主要是讨论2010年下半年中国楼市的房价政策调控趋势，是继续上涨还是会被政策调控而下降？下降幅度是多少？未来土地政策调控，开发商拿地是否有难度？未来下半年是否出新的政策？并在江西主流权威报纸平面媒体---江南都市报刊登报道，新闻地址http://jndsb.jxnews.com.cn/system/2010/07/09/011425576.shtml。

　　  “调控不放松。”在第17次部长办公会上，国土部部长徐绍史如是强调。无独有偶，住房和城乡建设部也开会部署房地产调控工作。除了上述两部委外，国务院有关负责人日前在一次由各省分管副省长参加的工作会议上指出，“新国十条”调控已取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。

　　  7月5日，在各大小媒体都能看到这样一则消息：国土资源部部长徐绍史表示“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”作为楼市调控牵头部门，国土部也在唱衰楼市，于是大家纷纷猜测国土部又会出啥招？徐绍史的这一表态，被业界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。

　　  为遏制部分城市房价过快上涨，4月中旬以来，中央接连重拳出手调控楼市，掀起新一轮楼市调控风暴。新政出台两个多月，中国主要城市住房成交量锐减。房价同比仍呈现快速上涨态势，但房价涨幅环比已经有所回落。国家统计局发布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，环比上涨0.2%。

　　  其中，新建住宅销售价格同比上涨15.1%，环比上涨0.4%。盼望着房价的下跌，似乎已成为社会的共识。无论是改革的调控还是部分民众的抱怨；无论是媒体的评论还是网络中的热议，降房价都已成为社会和谐稳定的前提？灵活政策让所有人都难以预测未来？楼市的全面调整，是否意味着市场真正的价量齐跌？房价到底会不会降？要降，会降到什么程度？让我们来听听各家的见地。

　　  业界声音

　　  房价会有所下降！国土资源部部长 徐绍史

　　  到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测。当前，土地房地产市场逐步回归理性，调控效果初步显现。要研究进一步加强房地产用地管理和调控。各级国土资源部门，按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。

　　  房地产用地管理调控是国土资源部门当前及今后一个时期的重要任务。要进一步坚定全系统主动参与房地产用地调控的决心，及时调整完善以保障性住房用地为主的房地产用地供应计划。同时，加快推进房地产用地专项整治，确保取得较好的社会效果，开展坚持和完善招拍挂试点，加快建立房地产开发企业用地诚信制度，做好房地产用地开发利用监管。

　　  第二波调控来袭！中国房地产学会副会长 陈国强

　　  两个部委频繁动作，传递出的信号就是政府调控房地产市场的决心没变。“如果前期的调控措施效果不好，中央下一步不排除出台新的调控策略。”一线城市房价仍呈现胶着状态，没有出现大幅度下降。不过，当前楼市的表现是“量降价不降”。究其原因：一是企业手中还拥有大量的现金；二是许多开发商对未来抱有幻想；三是为“保八”目标中央对楼市的调控会松动。尽管如此，这与2007年对于房地产调控而言，此次的力度和决心来得更猛。

　　  开发商拿地更难！房地产营销专家 谢逸枫

　　  国土部把土地出让金再提10%，主要是考虑到土地调控效果不大和土地空置严重、地价上涨过快。尽管楼市调控当前，开发商面临销售困难的局面，但仍有不少房企拿地的速度没有减慢。房企拿地储备过多，可能会导致炒地等现象。

　　  据悉，目前万科、保利、富力等众多房企大腕正屯兵土地市场，以决战调控过后下一个反弹期。其中5月份，万科、保利拿下的地块总量达到12宗，万科已在各地新增35个土地项目。某指数研究院的调查报告显示，今年前4月，万科新增土地建筑面积达913万平方米，居各房企之首；保利在土地市场共投下159亿元，排名资金量首位。

　　  地产调控出台后的5月份，保利的阔绰本色不改，以31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4幅地块，建筑面积为89万平方米。提高开发商的拿地难度可加快它们对已有地块动工的时间。这样一来可以增加土地市场供应，达到稳定楼价的作用。

　　  房价将从“量跌”到“价跌”！博览财经资讯研究员

　　  有相关机构预测，七八月份，市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。不过，从跌幅上看，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的中心，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。

　　  由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。

　　  此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。

　　  观点PK

　　  观点一：不降！代表人物：北京市华远集团总裁 任志强

　　  中国房价仍处上行轨道

　　  网民们都说我是坚持房价应该上涨的“天下第一人”，因此也成为了网民们认为是最该打的人。是的，按照中国现状的发展情况分析，在未来的一、二十年中，中国的房价仍将始终处于上涨的趋势。今天我仍坚持这种判断，但我并不认为中国的房价上涨的幅度应快于或大于收入增长和经济增长的幅度，特别是在政策的刺激之下产生的过快增长。在货币超发下产生的资产价格过快增长，并不是一种合理的增长，有可能破坏中国的宏观经济。

　　  特别是人口输入较快的城市，房价的上涨不是由本地居民的收入水平确定的，而是由外来财富的汇聚速度与程度决定的。而人口输出地城市则在指令计划的土地供给制度下，房价仍处于较低的水平。因此，我认为并且在呼吁，部分房价过快上涨的城市应适当的控制价格上涨的幅度，包括合理的调控现有的销售价格。不是供求关系中价格不应上涨，而是在国家无能力用扩大供给的方式解决增加供给来平衡价格时，就只能用行政的手段来强制性的限制和抑制需求，让库存迅速增长，并迫使开发商无法维持合理的现金流，那么就可能出现强制之下的被动局面。

　　  也许与2008年不同的是，现在的房价给了开发商降价的余地，2009年的价格回升让开发商的房价有了盈利的空间，不至于像2008年亏损也要销售房子以保证现金流。问题是没有一个开发商知道应如何降价，应降多少是合适的，因为这个消费需求的下降不是经济与市场的供求关系变化所引发的，而是行政措施的重压之下扭曲的。这个扭曲是没有经济数据支撑和无法判断的。也不知道这个行政措施会否成为一种长期的政策。

　　  观点二：降！代表人物：南昌某楼盘营销总监

　　  土地出让金提高加速房价下滑

　　  国土资源部总规划师胡存智在2010房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。

　　  为此，我们可以看到政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力。难怪会有很多业内人士认为，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。这将使开发商的资金压力增大，尤其是现在楼市不好的时候。有些开发商只有通过加大降价促销的手段才能回笼资金，以维持后续的开发和正常的再拿地计划。因此，土地出让金标准的提高，可能会加速房价下滑的速度。

　　  观点三：市场说了算 代表人物：南昌房地产业内人士

　　  “面包”价格由“面粉”决定

　　  国土部部长说楼市要降价，我们还是有理由相信政府有这个能力，但问题是在什么基础上降？我们关心的不是房价会不会下跌，而是会跌多少？从目前行文中解读不出一点实际有效的计划和动作。实事求是地说，我们更愿意听国土部谈谈土地，保证再过一季度全国的地价会下来多少？不敞开供应面粉怎么能平抑面包价格呢。

　　  在房地产调控这件事上，官方的话听得太多，各说各的话，来自发改委、央行、银监会、住建部、国土部、地方政府都会发出信号。前不久，住房和城乡建设部部长姜伟新在回答中国未来房价走势问题时还表示，中国未来20年房价上涨压力都非常大。当然，市场还是政府说了算。我们唯一能做的就是“听其言，观其行”。