全国一线城市房地产成交多呈量价齐跌态势，广州一手房成交均价环比下跌13.49%，降幅位居多个城市之首。5月24日至5月30日，北京、上海、广州、深圳等多个城市成交面积环比下跌，个别城市成交跌幅环比达51.13%，价格也呈现下滑的态势。部分城市受调控影响，交易量或进入“空窗”期。楼市再怎么调控或开发商再怎么“硬扛”，今年下半年，中国房价上涨“阻力”重重，开发商已“为力回天”，降房价是“大势已趋”。3月18日，国资委下令78家央企退出房地产行业，这是一个强烈信号，房地产如再“高烧不退”，可能面临政府的“猛药”整治，加大调控力度。政策调控、银根紧缩、汇率稳定、人民币升值期望变小、热钱撤离等多重因素，不排除楼价下跌的可能。

　　  不仅是因为国内经济预期和上半年经济稳定，不要房地产拉动内需。尤其是2010年，国家一直努力建设和开发及增加市场供应保障房，占到商品房市场三成，大面积的全方位覆盖房地产市场。尤其是房价上涨过快的一线城市保障供应不断增加，同时，供应量和面积及购买人群上扩大，将让大部分刚性需求脱离商品房市场，从而导致商品房销售受到影响。

　　  一方面，由于上半年房企未积极推货，剩余产品的存货过多，同时大部分房企未采取快速销售房源，回收资金，下半年的新增房源巨大，整体房地产市场明显是凸现“供大于求”的局面，可谓房价上涨压力大，销售回款的阻力也大。另外一个方面，由于销售不理想和业绩大幅度下降，开发商融资渠道被“堵死”，房企变等“很差钱”。最后，上半年国家政策调控震荡不已，下半年政策调控周期将延长，市场上“价量齐降”的现象至少经过二个月时间，由于部分城市房价未见下降，国务院相关部委开始实施第二轮房地产政策调控，将影响下半年房地产市场的走势。考虑到政策趋势和楼市的后市发展不明朗，买卖双方又将陷入“僵持”的状态。

　　  例如今年下半年广州楼市将有50个全新盘、预计25000套新房放量上市，其中亚运城项目推货8000套。另外是2010年上半年广州未销售的存货量至少有2万套，其他就是保障房方面的供应量至少有5000套，整体市场供应量将达到5万套左右。随着7月推货量增加，正是第一个降价潮的来临，到了传统的“金九银十”阶段，全面降价潮或将来临。 在新政出来一两个月内，很难看到在市场上会有很明显的降价行为，这个阶段中， 不仅置业者在观望，开发商本身也在观望，在这个阶段一般都是楼价僵持阶段。真正的降价往往要两三个月之后才可以看到，第三季度整个楼市会迎来一波真正降价潮，在这个阶段，我们才可以知道，到底市场对新政承受能力是怎么样的情况。

　　  例如广州今年计划供应5平方公里的商品住宅用地，这一计划供应规模是近年来最多的。土地供不应求是房价快速上升的主因，虽然目前公布的土地供应量很充足，但如何让开发商拿地后按期将房子建出来则更加关键。从协议出让到招拍挂，土地供应收紧房价狂飙。2002年4月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地招拍挂始于2002年，但在那个时候，很多开发商都是依靠协议或私下转让来获得土地，第11号令的出台，也让很多开发商凭借着“历史遗留问题”这一理由大规模圈地，土地招拍挂受阻。

　　  国土部《协议出让国有土地使用权规定》(第21号令)，对协议出让国有土地使用权作出详细规定。从2003年8月1日起，要求出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式。这一法规的实施标志着国有土地的使用过渡到了招、拍、挂和协议出让并行的阶段。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(第71号令)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

　　  在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。这就是所谓的“8·31大限”，从这一天起新的全国土地政策将正式实施，此后全国一律实行房地产经营性土地“招拍挂”出让，这也是土地供应方式的重大转变。

　　  早在2006年年初，国土资源部就发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》，其中提到“有条件的地方，可以建立‘勾地’制度。单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。

　　  例如，虽然六月，七月，八月本是传统房地产销售旺季，但今年在调控新政的影响下，绝大多数售楼处都门庭冷落，成交量更是一落千丈。如此淡季，房企们都在忙些什么？带着这个问题，记者采访了多家知名企业，发现销售虽然是淡季，但各大房企可并不闲，筹钱的、做品牌推广的、积累客户的、积极练兵的……都在为熬过冬天后做准备。

　　  2010年国务院政策调控显然是“有备而来”，并且是针对房企的资金和市场供应等几个方面进行调控的。首先是收紧货币政策和切断房企资金“后路。”，不仅“一刀”切断开发商的融资渠道，例如IPO、借壳、发债、信托等融资方式全部“叫停”，甚至把开发商最后的资金来源渠道也是“封闭”---银行信贷全部紧缩。另外是研究是否取消商品房预售制度，断绝开发商的通过预售回收资金。其次是进一步的“绷紧”和“刺激”开发商的资金链，一是增值税的预征收。二是项目预售资金的监管。甚至改革税制或者是出新的房地产税种，例如物业税和房产税及房地产消费税。

　　  其实银行也是缺钱。由于资金吃紧银行疯抢存款，六月期国库定存利率飙升至4.2%。六月期国库现金定存利率竟然超过五年期存款基准利率0.6个百分点。监管机构对贷存比达标的时限要求临近，以及紧张的资金面格局，导致银行“疯抢”存款，推升该期国库现金定存利率大幅飙升。同时，为缓和紧张资金面，央行本周净投放2010亿元资金，此规模创春节以来新高。至此，央行在公开市场已连续五周净投放，累计净投放7160亿元。在资金面紧张态势没有明显缓解前，央行将在近期继续向市场注入资金。

　　  根据财政部公告，周四(6月24日)招标发行的300亿元六月期(182天)国库现金定期存款，中标利率高达4.2%，远高于4月22日发行的同期限国库现金定存中标利率，甚至超过五年期存款基准利率0.6个百分点。数据显示，五年期金融机构人民币存款基准利率为3.60%，而六月期的存款基准利率仅为1.98%。如此悬殊的差距，表示“大家都想存款想疯了。”

　　  再次，全面遏制和打击投机投资炒房和带有投资性的买家，尤其是改善性需求的二次置业者。一是上调二套房贷首付40%-50%，上调利率1%，停止三套房贷，与多套收紧的按揭政策。二是“封杀”外资和热钱进入楼市，一是限外令的实施。二是异地购房限制。三是物业税的试验。最后是通过增加和加大保障房力度，平衡市场供应，达到抑制房价上涨过快。一是保障房的70%新土地供应。二是追究地方政府不作为的地方责任制。

　　  例如就在各方观望的时刻，6月8日，广东省以省政府文件的形式发布《转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》）。在国务院提出二套贷款首付款比例不低于五成等措施的基础上，省政府进一步提出，广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款，严格限制发放不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购买住房贷款。这是自国务院发布“新国十条”以来，首个以省政府名义（直辖市除外）发布文件要求辖地城市落实房地产调控政策的省份。