谢逸枫:六月楼市分水岭全国房价或暴跌30%
如果跌30%，是房地产投资炒家抄底好时机？
在高房价就像“过街老鼠，人人喊打”的时候，房地产作为我国经济重要支柱产业的位置却从未动摇过。近期，国家统计局总经济师姚景源表示，虽然房价高涨带来了社会对于房地产泡沫的担忧，但房地产作为我国经济重要的支柱产业，一点也不能动摇，不但不能动摇，还要进一步发展。此观点即出，房地产的 “泡沫论”与“支柱论”的纷争，再起硝烟。
另外，保增长与控通胀也是最大矛盾之二。国家统计局公布的4月份CPI(居民消费价格指数)同比增长2.8%，距离今年的通胀管理目标3% 仅一步之遥。这个数字让当局者踌躇：货币政策如何在管理通胀预期的情况下兼顾经济增长。这个“两难”问题首当其冲的表现是：全年设定3%的通胀管理目标存在争议。
当前中国楼市部分城市成交萎缩到30%甚至超过50%直接进入“冰点”，市场上的“零成交”和“裸卖”及房地产公司和中介公司的“关闭门”，房地产公司楼盘“折扣门”，说明中国楼市已到2008年萧条趋势，而房价到了非常下降时期，否则就有资金链断裂危机。目前中国房地产政策调控陷入死角,政府调整楼市方向从增供应和抑需求到收紧贷款和遏制房价上涨最后到限购方式的转变,表明中国楼市2008年金融灾难式风暴将爆发,开发商面临楼市崩盘威胁和资金链破裂的危险。
近日住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。有人认为，决策层应当已经很清楚了，房地产调控其实早已经陷入了死角。且看二套房出台的新政，明显带有霸王调控的性质，但透露出了经济硬着陆的担忧——恐怕经济毁于不智的政策。
受政策强烈调控，京沪深楼市五月成交量大幅下行，议价空间加大。5月份京沪深三地楼市成交量集体大幅下行。其中，北京二手房成交量环比降58.8%、上海环比降69.0%。、深圳环比降24.1%。中国指数研究院的统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其历史最低水平(春节期间除外)。与此同时，房价的议价空间加大，成交价格普遍下降。
据21世纪不动产和北京房地产交易管理网的数据显示，5月，全市一、二手房的成交量分别为9639套、14501套，环比上月分别下跌50.0%、58.5%。其中，住宅分别成交6360套、13545套，环比分别下跌47.8%、58.8%。北京出现的情况并非个案，上海、深圳等重点城市成交面积环比也都出现了大幅度的下跌。
中国指数研究院的统计数据显示，5月，主要城市库存量普遍上涨，其中，上海商品住宅可售面积增加60万平方米。同时，在监测的30个城市中有29个城市成交面积环比下跌，半数城市成交量下跌接近或超过50%；10个重点城市成交面积环比全部下跌，京、沪、深、杭、宁、渝六市环比下跌接近或超过50%，杭州下跌幅度最大，达76.50%。在成交量出现大幅下挫的同时，房价的议价空间有所扩大，各地的成交价格也普遍出现了下降。“根据我们的监测数据，北京挂牌15000元/平方米左右的房产，议价空间能达到千元左右；20000元/平方米以上的房子，一般让价能让到2000元/平方米左右。
受累于近期市场成交量的大幅缩水和房产税征收预期的日益增强，业主方尤其是拥有多套房产的业主压力倍增。在此压力下，议价空间、范围呈扩大之势。目前深圳特区内福田、罗湖和南山区的大多数楼盘当前的价格相比4月17日新政前的价格出现了10%至15%的幅度下跌。同时，中国指数研究院的统计也显示，5月在监测的30个城市中，各城市成交价格普遍下降，整体市场价格并未出现大幅波动。重点城市中，仅杭州商品房价格逆市上涨，京、沪等城市均价下降幅度超过10%。
5月份应该是传统的销售旺季，但今年5月份的成交量却持续低迷，其中北京日均成交甚至跌破了百套大关，主要的原因是由于调控新政的作用影响，例如提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等。这些调控政策非常有针对性，以改善性、投资性需求为主体的消费市场立刻得到抑制，刚性需求在这种调控的大背景下也出现了观望情绪，诸多因素叠加在一起，导致了5月成交量出现了大幅下跌，几乎达到了冰点，往昔“五月红”的热闹场面难以再现。
对于未来的走势，在一系列限制投资消费政策的作用下，楼市短期内很难出现曾经的红火现象，而且从目前的实际情况来看，楼市交易低迷的现象在未来一段时间内还将存在。前一段时间，不仅消费者的观望情绪浓厚，房地产开发商也在观望，但经过一段时间的政策消化，开发商对政策和市场有了更为清醒的认识，部分房地产开发商已经开始调整经营策略。
“二套房认定标准”可能会是一个象征意义事件，近期，打折让利、开盘价格下调的项目明显感觉多了起来，估计未来会有更多的楼盘项目加入到价格调整的行列。目前楼市并不缺少需求，而是由于价格与市场预期之间存在较大的差距，因此造成了消费者浓厚的观望情绪，如果让利空间能够符合市场的预期，那么后市成交量将会出现一定幅度的回升。
不管上市公司在2009年获得多少钱，或者是民企一再对外宣称“不差钱”，其实现在不缺钱的想法支撑下,依然过不了一个月。尤其是货币政策逐渐收紧到部分开发商身先士卒的下降房价保现金流就是最好的证明，另外是二三套房贷政策不断的深入调整和房产税的开征讨论激烈及欧美债务影响，还有通货膨胀可能导致加息等，开发商毫无疑问是“很差钱”，保障房和三旧改造部分房源及积压的投资存量房源一旦全部集中上市，整体房地产市场将供大于求，并且国务院和地方政府正酝酿其他方面的政策，而政策出台更加严格而细致及猛烈。
房产税将是击溃高房价的最后杀手锏。目前有言论说，房地产市场未来的走势主要看传说中的房产税。2010年6月9日，消息称上海提交两套房产税方案。A方案是“老人老办法”,即在新的房产税没出台前买的房子都不征税。B方案则是新房和老房都征税,如果实施这套方案,一定有炒房人不顾一切卖房子。2010年6月8日上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案,其中A方案比较温和,B方案比较严厉。A方案是“老人老办法”,即在新的房产税没出台前买的房子都不征税,不管三套还是四套,而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。
难道房价最多再抗一个？有市场上观点认为，如果说对政策执行力度的观望更多是一种心理作用，楼市之所以还没有大规模降价的原因关键在于09年的时候开发商都挣得钵满盆满，所以大体上到现在为止房企还处于不差钱的状态，2009年年报显示上市房企销售和预售规模大增，50强企业销售额和预售额达到7500亿元，持有现金总额达到3000亿元，表明资金充裕。不过中央政府在本次打出的组合拳中，相当重要的一个手段就是一手抑制投资需求，另一手卡紧开发商资金链。某种意义上，资金链的全面卡紧比需求下跌更令开发商难过。
第一个手段就是清查囤地，并限制上市房企再融资（去年同央视经济半小时连续做了5期专题，指出抑制房价暴涨应管住上市房企囤地融资）。2010年4月强力宏观调控政策出台，部分2009年拿地企业资金压力陡增，其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。受到新政影响，港资开发商太古地产的逾200亿元IPO，招商地产50亿元原计划的增发均告停止。
受新政影响，股市中地产板块预期不断下调，亦影响房企股权融资。鉴于A股融资中增加了国土资源部对土地储备的审查环节，招商地产亦可能无法通过再融资。日前，国土资源部通过了8家地产公司再融资审批，这些均为土地储备量小的房企。上市房企再融资已经受到全面限制（关于这个问题，熟悉的读者都知道，笔者已经呼吁了三年时间）。
第二个手段就是清缴土地增值税，对于许多购房者而言，土地增值税可能不是特别了解，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收，就是说，开发商利润越高，税收越高，最高增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。一个目的，就是开发商房子卖越贵，税越高。
第二个手段就是清缴土地增值税，对于许多购房者而言，土地增值税可能不是特别了解，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收，就是说，开发商利润越高，税收越高，最高增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。一个目的，就是开发商房子卖越贵，税越高。
最后，通过税收杠杆让开发商失去追求暴利的动力，是想，如果你卖3万一平方米和两万一平方米的时候利润一样，哪个开发商会有动力卖再贵？之前问题在于开发商可以通过种种合理避税手段，将土地增值税降到最低，所以许多地方政府干脆直接按1%预征，土地增值税就失去暴利调控的初衷和目的了。这次国税总局清缴土地增值税就是要让这个税种发挥它真正的作用。
第三个手段就是减缓银行放贷发放速度（处于一线楼市的业界人士都知道近期银行放贷速度极其缓慢），开发贷基本直接停了。这几个方面综合作用的结果，房企资金状况将一下子从“不差钱”到“很差钱”。近日国家住建部摸底国十条调控效果，房价已现颓势。在住建部摸底地方落实“国十条”情况，并要求将整顿房地产市场秩序和稳定房地产市场工作的情况进行上报后，地方政府显示出焦急心情。
第三个手段就是减缓银行放贷发放速度（处于一线楼市的业界人士都知道近期银行放贷速度极其缓慢），开发贷基本直接停了。这几个方面综合作用的结果，房企资金状况将一下子从“不差钱”到“很差钱”。近日国家住建部摸底国十条调控效果，房价已现颓势。在住建部摸底地方落实“国十条”情况，并要求将整顿房地产市场秩序和稳定房地产市场工作的情况进行上报后，地方政府显示出焦急心情。
据福建住房和城乡建设厅消息，5月19日，住建部房地产监管司司长沈建忠一行到厦门调研房地产市场情况，并组织召开了“华东六省一市房地产工作座谈会”。福建、江苏、浙江、上海等地方房产管理部门负责人均参加了会议。据一位熟悉情况的人士称，与会代表一致表态，“国十条”对遏制地方房价过快上涨，稳定地方房地产市场发展发挥了关键作用，收到了明显效果，“国十条”掷地有声。
住建部要求，对于查处房地产市场违法违规行为不力的地方政府，按照层层问责的制度安排，省级住建部门对省辖市负责人进行问责。而省会城市、计划单列市和直辖市政府部门负责人问责工作，由住建部进行。按照住建部工作安排，今年6月底前，各地要将整顿房地产市场秩序和稳定房地产市场工作的情况进行上报。住建部正在对各地落实“国十条”的情况进行检查和评比，不仅看地方出台了怎样的地方性政策落实“国十条”，更要看地方政府有没有动真格去整顿房地产市场。
6月6日，河南省住建厅下发《河南省住房和城乡建设厅关于抓紧对房地产开发企业经营行为进行检查的通知》。通知中要求，省内住房和城乡建设部门立即对开发商土地闲置和炒地行为、违法违规建设行为、挪用房地产贷款、虚假按揭骗贷、挪用预售资金及其他违规融资等行为、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为、违反房地产税收管理规定等行为进行查处。这一紧急通知反映了各地住房和城乡建设部门应对即将到来的6月底的考核时，心中的焦急。
“国十条”出台以后，地方房价首先停止了快速上涨的势头，部分城市房价开始出现松动，重点城市房价过快上涨的势头被遏制。据中国指数研究院的数据显示，5月31日-6月6日期间，全国35个重点城市中，有21个城市的成交面积环比下跌，其中贵阳跌幅最大，达57.8%，广州、武汉、北京及成都的跌幅也都超过20%。
因此，全国房地产行业性降价可能在6月出现，因为业内老大万科日前传出了降价的消息，虽然予以否认，其董秘给出的答复中也留出了降价的空间。本轮房地产调控对开发商资金压力比较大，尤其是民营房地产企业和上市公司。对于业内开发商来说，当前是继续扛着，还是尽快变现，寻找其他发展机会，成了众多开发商集体选择的难题。
国十条”在打击投机、遏制房价过快上涨，以及增加保障性住房供方面产生了积极的作用。要维持房地产市场健康稳定发展，企业应形成自己的一些战略和策略上的应对，同时政府也要进一步维持政策的稳定性。毫无疑问，目前中国楼市的交易量下跌是市场对国家调控政策作出的反应。
其实，销售的交易量大幅度起落不利于房地产市场健康稳定的发展，市场最终会从“量跌价涨”转向“价跌量稳”。但是，楼市眼下死一般的沉寂，然而表面的平静下去暗藏滔天巨浪，一场降价大潮即将来临，难道正如市场预期一般，房价抗不过3个月之期限。