北京金地中心“贱卖”

 

金地中心写字楼售卖价格之低出乎市场预期，参考周边物业价格，金地中心有贱卖之嫌

 

 

    5月下旬，笔者独家获悉位于CBD金地中心将整体对外出售，金地报价2.5万元/平方米。而一位潜在买家表示，金地中心心理成交价格低于2万元/平方米。

    记者进一步了解核实，此次金地对外出售的仅是金地中心写字楼物业，面积约为11万平方米，商业部分不售（详见图表1）。

 

总建筑面积(平方米)   151, 534   地上建筑面积  113,542    写字楼A塔 61,810

              写字楼B塔 39,770

              商业中心   18,177 11,962

                     6,215

       地下   379,92

 

 

    金地中心写字楼售卖价格之低出乎市场预期。2010年初，位于CBD的中服地块起拍楼面价为1.52万元/平方米，业内预测将超过4万元/平方米。而即将拍卖的“朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区12宗土地”楼面价将不会低于1.8万元/平方米。参考周边物业价格，金地中心有贱卖之嫌。某业内老总感叹，区域内二手房均价已经突破30000元/平米左右，而马路对面的长安8号商品房均价更是突破5万元/平米，虽然说CBD商住价格倒挂，但这样的写字楼价格也太掉价了吧。

 

缺钱是主因

    在地产四大龙头股“招保万金”中，最缺钱的要数金地。

    资料显示，金地集团过去8年有7年的净经营现金流是负值，每年现金缺口不低于15亿元。以2009年为例，利润总额约24亿，经营活动产生的现金流量净额为负值约28亿，花的钱比赚的钱多。如果要维持销售利润，必须保证销售规模，保证销售规模，需要持续的融资。以2007年到2009年这三年为例，金地经营活动产生的现金流量净额分别为－6亿、－18亿、－28亿。

    高存货、低周转造成了房企普遍的现金流危机，而金地表现尤甚。除了常规通过快速销售现金收割来应付现金流危机，金地融资方式多样，尤以贱卖北京CBD金地中心最有特色。

    记者咨询某知名写字楼代理公司负责人，该负责人惊讶同时，表示“金地虽然穷，但金地也不至于穷到家了吧？”他分析认为，金地中心作为CBD高端商业物业，是金地的脸面，即便是缺钱，也轮不到贱卖金地中心。

    但是上述观点遭到了解此次交易内幕的消息人士反驳，商用物业占用房企大量现金流，如果仅靠租金回报，将会摊薄净资产回报率。房企如果用自有资金和银行贷款开发，长期持有肯定不堪重负。

    以金地中心为例，建筑面积15万平方米，每平方米以2万元/平方米计算，投入资金30亿人民币，而写字楼物业租金是230元/月/平方米，假设自建成之日起全部出租，没有一天的空置期，每年的租金约为3亿，全部回收成本需要10年。上述计算是假设开发商全部使用自有资金，没有银行贷款，不需要付银行利息。

    这位消息人士认为，国内商用物业融资渠道单一，依靠开发商自有资金和银行贷款，不可能长期持有。从资金使用杠杆的角度讲，资金使用效率太低，建商用物业完全不划算。

   据了解，金地中心使用“开发—整体出售—整体反租”的形式，即整体出售后，获取现金流，然后金地反租，向收购方保证长期收益比率，租赁运营业务依然由金地运营，已租住客户只需要重新和变更后的产权人重新签订租赁合同，就可以继续租赁或继租。

    金地中心写字楼租赁部王经理向记者介绍，金地中心竣工3年来，出租率已达到70%。记者分析，金地中心写字楼70%的出租率可以保证收购方长期的投资收益。金地同时套现了沉淀资金，可用于持续开发物业。

    记者了解到，市场上已有类似案例。比如华润大厦的产权人已不再是华润置地，早已变更他人。

    但金地中心这种做法同样存在市场风险：在漫长的反租期中，只要写字楼经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障；反租回报方式，需要设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等；法律是否认可这种权利；反租所涉及的税收由谁负担⋯⋯

    金地高层在今年年初向媒体表示，金地将合理把握股权融资的时点和节奏，并采用灵活的融资策略和丰富的融资工具，推动公司的快速发展。一位业内人士表示，房地产开发过于杠杆化，将会引狼入室。

 

金地北京不作为

    除了贱卖金地中心，与金地的全国攻势行动相比，金地北京在2010年几乎无所作为。

    数据显示，2009年一季度，金地重启投资行动。2009 年4 月29 日，金地在上海拿下了徐泾地块；紧随其后，又在武汉拿下了壕沟地块。在中国房地产市场开始反转，热潮涌来继而全面爆发之前，金地加快了将货币资金转化为土地资产的置换速度。2009 年年初至今，金地共获取18 个项目，新增土地储备523 万平方米。而在北京市场，仅斩获北京大兴一块地，建筑面积约25万平方米，仅占集团储备土地4%。

    北京对于金地的重要性不言而喻。而在2010年可供销售的项目中，北京仅有北京名京计划竣工面积46414平方米，北京大兴项目年内无竣工和销售计划。而在2009年，金地北京也仅有金地名京和金地格林小镇6。但由于北京房价高于全国其它市场，金地名京一个项目贡献的销售额就超过了10亿，排在金地集团第三，但是和第一名相差70%。

    原因何在？

    业内人士分析，北京金地业绩不振与北京领导班子频繁更换有关。2005年金地北京总经理陈长春离职，杨伟民接任，3年不到，再换严家荣。

    陈长春离职后，金地集团对公司的区域管理架构进行了重新布局：天津公司划归北京公司管辖，业务也随之并入北京公司。原北京公司运营总监担任天津公司总经理，新任职的杨伟民总体负责该公司华北地区包括北京和天津两地的业务。从金地对北京公司的重视程度看，北京的份量显然在加大。

    自陈长春离职后，金地北京在北京土地市场斩获了了。杨伟民任期仅拿了一块占地面积约5万平米的建设用地。

    而严家荣上任2年后，金地北京居然出现销售陷入断顿的困局。资料显示，严家荣曾任猴王集团副总经理、深圳开物科技公司总经理，金地物业公司副总经理、金地集团总经理办公室主任。

    有媒体表示，金地北京的表现实在是让人大跌眼镜。

 

智慧投资

    与金地北京不作为相比，金地集团的表现让业界称奇。

2010年，一个名词在金地集团高层流行——智慧投资。据金地高层介绍，金地要做一个地产投资组合管理者，利用地产行业的专业技能来对庞大的资金进行有效管理。

    CBD一位房地产企业负责人接受采访时直言不讳，房地产行业最后拼什么？当中国房地产行业经历高速成长后，地产公司在开发运营能力上的差距逐步缩小，资金与资源的整合将成为决胜未来的关键要素。正因为如此，房地产金融化是全世界地产行业发展的趋势，也是未来中国房地产行业发展的方向。麦肯锡研究预计，到2015 年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100 亿元左右。很显然，金地希望在这个市场成熟之前占领一席之地。

    在智慧投资概念提出之前，金地已经在项目开发中实操演练。从早期的ING，到目前的UBS 和平安信托，金地一直在寻求与国内外知名机构投资者的合作机会，以此来积累和培育在房地产金融领域的经验和声誉。而从单一的项目合作，到共同成立房地产基金和开发地产信托产品，金地在地产金融方面的经营能力也与日俱增。资料显示，金地在2009年就完成41 亿元的股权融资。此外，与平安信托就金地上海公司的赵巷项目展开了信托合作。

    金地集团董事长凌克在今年4月表示，未来3 年，金地房地产金融业务将有更大的发展，除了现有的美元基金外，还会发起成立由金地独自募集和管理的人民币基金。基金业务的融资能力、独立投资能力将得到进一步提高，也将成为公司新的盈利源泉，直接提升企业业绩，拉动公司的主业。

    智慧投资最终能否解决长期困扰金地经营中的现金流问题，尚需观察。

文／《红地产》特约记者 傅硕